上半年，是一个调控政策出台及运行的市场周期。在这样一个背景下，北京房地产市场整体表现仍然尚佳。虽然前期商品住宅供应量受到政策一定影响，但后期供应的释放以及存量的保障，成交量最终实现同比上升38%，价格环比上涨6%，同比上涨10%。首置和改善刚需支撑了上半年的市场。存量消化周期与2012年底基本持平，市场节奏相对平稳。而政府的积极供地以及开发商去年业绩良好带来的相对充裕资金，也促成了今年上半年土地市场的热度，楼面价继续上涨。下半年政策面预计相对平稳，经历几轮调控，开发商也在不断适应和调整，即使是房产税有新进展，对市场的短期影响也不会太大。政策对首套自住需求的支持，仍会有力支撑下半年的成交量，而价格上涨压力存在。
宏观经济环境
2013年上半年北京经济平稳，GDP保持了和2012年全年一致的增速7.7%。房地产开发投资完成情况尚可，在固定资产投资中占比小幅上升，同比增速较快，住宅投资完成额同比下降。各月CPI普遍稳定在2012年全年平均水平103左右，通胀压力不明显且稳定，对房地产无实质影响。
政策环境
上半年关键政策出台发生在3月，从国务院的“新国五条”到北京的“京十九条”地方版细则，限价/征税/限贷/限购升级。二季度全国鲜有关键政策出台，北京陆续发布京十九条的后续政策，提高二手房首付至七成，大规模推广限房价竞地价等。
土地市场
2013年上半年北京整体土地成交宗数比2012年下半年略多，但成交面积下降，成交金额实现增长，楼面价达到五年来的最高点，供需基本平衡。居住类和商业类用地的成交占比增长，工业用地的占比下滑，居住类用地的楼面价上半年增幅较大。其中居住类用地成交保持了2012年下半年的热度，楼面地价更是创下新高。热点片区较为分散，房山一枝独秀，朝阳、大兴、通州[最新消息 价格 户型 点评]、昌平等成交也较多，近郊中门头沟、开发区和通州楼面价突破万元。环线分布主要集中在五环之外，五、六环之间和六环之外基本平分秋色。
商品住宅市场
市场整体走势：1、2013年上半年商品住宅新增供应3.3万套，环比同比均下降，供应受到新国五条以及价格审批限制的影响。2、成交环比量跌价升，同比量价齐升，成交5.9万套，均价升至22000元/平米，环比上涨6%，同比上涨10%。3、存货继续下降，从2012年底的8.3万套下降为6.3万套，降幅高达24.6%，降速继续加快。存量消化周期与2012年底持平，套数和面积消化周期为5.6和7.2个月。
市场结构：供应和存量的主力区域是朝阳区和近郊五环外，成交主力在近郊五环外，近郊都是以东南三区通州、大兴、房山为主。供应、成交和存量的主力户型及面积区间都是50-90㎡和90-120㎡的两室、一室和三室，其中，50-90㎡和一室的供应占比上升，90-120㎡和三室的成交占比上升。
办公市场
2013年上半年北京办公市场供需同比双双上升，供应环比下降，新增供应与需求基本持平。成交环比量价齐跌，同比量升价跌。成交集中在顺义、朝阳和丰台三个区域，朝阳价格最高。50-90平米及200平米以上产品为市场主力。
商业市场
上半年商业市场成交量表现一般，新增供应量环比上升，供需比有所上升。价格方面环比同比均呈上涨态势。朝阳是成交主力区域，宣武价格最高。200平米以上和50-90平米为主力面积区间，120-150平米价格较高。
北京市场总结及走势判断
回顾2013年上半年，从2月底中央政策到3月底落地地方，再到4-6月地方细则的不断修补，是一个调控政策出台及运行的市场周期。在这样一个背景下，北京房地产市场整体表现仍然尚佳。虽然前期商品住宅供应量受到政策一定影响，但后期供应的释放以及存量的保障，成交量最终实现同比上升38%，价格环比上涨6%，同比上涨10%。分析成交结构，以五环外近郊的50-90㎡和90-120㎡两室、一室和三室为主，首置和改善刚需支撑了上半年的市场。存量消化周期与2012年底基本持平，市场节奏相对平稳。
而政府的积极供地以及开发商去年业绩良好带来的相对充裕资金，也促成了今年上半年土地市场的热度。虽然供地区域多为五环外近郊，但开发商争相补充土储的意愿强烈，加之几宗稀缺五环内地块释放，使得上半年楼面价继续上涨。
下半年政策面预计相对平稳，经历几轮调控，开发商也在不断适应和调整，即使是房产税有新进展，对市场的短期影响也不会太大。政策对首套自住需求的支持，仍会有力支撑下半年的成交量，而价格上涨压力存在。
