随着人们生活水平的提高，一套户型面积够大、楼盘品质够硬的住宅产品就更受到购房者的青睐。在当下福州房地产市场中，包括高端产品在内的改善型住宅正占据着越来越重的市场份额。尤其是在一波又一波的“救市潮”中，高端住宅市场受“解禁”，改善型需求成为了“托市”的中坚力量。
开盘、优惠、去化……今年下半年以来，福州的改善型住宅在弱市中表现惹眼，改善型购房者跑步入市，开发商持续走量。福州楼市改善型需求的释放，为你解析近来改善住房走俏的背后因素。
跑步入市 福州楼市频现“改善客”
在刚需购买热潮中，改善型住宅的走量曾一度落后，但是2014年下半年以来，福州改善型住宅开始发力，不管是优惠幅度还是成交量都有明显提升。
大户型住宅发力 购房者改善需求抬头
进入7月份以后，福州楼市的大户型产品飙起，尤其是在“金九银十”后达到了小高潮。改善型需求抬头的具体市场反映表现在两方面：
一方面，开发商积极推盘，改善型户型产品重回市场。本轮改善型需求的爆发可追溯到今年7月。7月19日，闽江世纪城首期开盘便售出1200套创下佳绩，这其中，最为热销的住宅产品是120-130㎡的改善型户型。另据福房网最新的开盘预告显示，12月份福州楼市共有14个项目入市，包括名城国际、王府城、融侨外滩等在内，这些楼盘的主推住宅产品都没有落下90㎡以上的改善型户型。集中开盘，可见开发商销售大户型产品的信心。
另一方面，改善型购房者入市，看房认筹明显增多。融信白宫营销中心的置业顾问告诉记者，进入7月份以后，在看房的人群中，改善型购房者占了大比重。另据相关专业机构统计，10月福州户型成交区间为：70㎡—90㎡成交444套，90㎡—110㎡成交300套，110㎡—130㎡平方米成交430套。由此可见，90㎡以上的改善型户型产品销量可观。
“卖一买一”成趋势 二手房市场受益
不管是一手房还是二手房市场，“改善客”的充斥都已成为常态。看房热情快速回升、成交量小幅提振，二次置业者的活跃也让二手房市场直接受益。
住房需求升级，福州改善型购房者多青睐“卖一买一”的换房法。据麦田房产有关人士介绍，麦田10月份就增加了近50单改善型需求的交易，其中不少购房者就是“卖一买一”。而在台江，不少之前挂了3、4个月性价比不错的房源都无人问津，现在都已经成功出售。
改善居住品质 福州豪宅市场有起色
对改善型住宅的理解，可根据购房者的不同目的分为两层含义：一是由于家庭人口的分化衍生所形成的一个关于房屋面积的改善，即上文提到的大户型大面积的住宅产品;另一个是对生活诉求、生活状态、生活方式的改善，即包括豪宅、公寓在内的高端楼盘。
除了大户型住宅市场的上扬，向来不温不火的福州豪宅市场近来也有了点起色。高端住宅购房群体本来就有限，所以豪宅盘销售现场的冷清经常会与刚需产品的热销形成反差。但下半年以来，福州别墅及公寓的成交情况还是值得关注的。据一位市中心高端改善项目销售负责人透露，“国庆七天现场认购签约额近亿元，这个数据相当于淡季大半月的销售额。”
在刚需占据主流的福州房地产市场里，联排、独栋等高端别墅产品的供应依旧源源不断。仅在今年8月份，福州就有顺华路易城堡，三盛百督府，宏汇蝶泉湾，建发国宾府等豪宅扎堆入市。CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬告诉记者，10月份以来，福州别墅市场处于稳中回升期，五区和闽侯别墅成交量双双冲高至近12周新高。另外，在低价别墅的大量成交下，二手别墅也在11月出现抛售和看房增多的情况。
如果说别墅满足的是慢生活的置业改善需求，那么公寓满足的则是快生活的置业改善需求。单身白领们欲改善居住品质，多会选择较高端的住宅公寓产品，反映到市场上，最典型的就是保利香槟国际今年7月26日推出的懒人公寓产品了。“拎包入住”、“坐享其成”的标签，使得懒人公寓开盘当天劲销9成。
改善型住宅回暖 政策利好功不可没
福州楼市改善型需求的明显释放，与下半年以来房地产利好政策的出台息息相关，尤其是解限、降息等落实到福州本地的楼市政策。空前的利好另业内纷纷高呼，买房最佳时期已到!政策接踵而至，改善型购房者抓住机遇出手自然也不在话下。
“无限”撬动购房者入市
首套房认定标准的放开，被认为是撬动改善型购房需求的主因。8月8日，福建松绑福州楼市“限购令”，“闽八条”规定：家庭购买改善型普通商品住房按首套房认定;购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，也将按首贷认定。9月30日，央行明确放松商业性房贷的首套房认定标准。
之前的双限影响下，改善型客群难以达成购买行为，而如今认贷不认房的形式就降低了改善型购房人的入市门槛。“首改型购房者他们有切切实实的换房需求，往往观望已久，一直在寻找合适的房源，择机入市。有的是受到政策限制、有的则苦于手头资金并不宽裕，但限购限贷一经放开，他们中的许多人都选择快速下定。”，家天下房产副总经理郑心科分析称。
央行降息增加购房信心
首套房贷认定标准的放开促使改善型需求入市，但改善型住房市场能否出现持续性的回暖还要看利率的变动趋势。11月21日，央行宣布下调贷款基准利率。另外，福州部分金融机构已恢复实行基准利率、福州公积金贷款政策也进行了调整。
多种利好政策叠加，直接或间接地减少了改善型购房者的购房成本。经济压力上的减轻将进一步提振购房信心，这就加快了一些原来“以小换大”的改善型购房者从观望到入市的速度。
开发商优惠促使购房者出手
对于改善型需求的购房客群，入市门槛降低、购房成本减轻无疑是他们逐渐回归市场的影响因素。但除了政策因素，非政策因素也不容忽视。今年的楼市常备业内冠以“弱市”称号，开发商库存量激增，以价换量成为共识。开发商在楼盘价格上作出的让步，也促使改善型购房者出手。
福州高端住宅产品的近期优惠力度空前，例如融侨外滩188329㎡的超大面积房源与融侨观山府的联排、双拼，一次性付款享原价9折;而阳光城翡丽湾别墅的优惠达到了20万元;万科世玺的联排，如果选择一次性付款也有9折左右的优惠。如此大手笔的让利，也难怪改善型购房者们蠢蠢欲动了。
短期内，政策利好会活跃年末福州高端住宅的市场，但长期来看，购房者出手购买改善型住宅时势必会考虑楼盘品质，以及升值保值的潜力。大户型住宅产品和别墅、公寓等豪宅项目如何在未来持续发力，还是得回归在产品本身。
