回顾2014的土地市场，“降温”二字成为关键字。与2013年土地供应的井喷相比(编号地块高达54幅)，2014年的福州土地市场异常冷清(编号地块仅为15幅)。板块热度而言，也从闽侯板块的大热转向了马尾板块，而市区鼓楼、台江区表现不俗外，其他表现较为平淡。
同时，福州土地市场的流拍现象也依旧存在，开发商拿地变得更为谨慎，土地市场从寸土“必守”到了相对“难守”的境地。本期将通过对2014的回望，解析其中的原因，并窥测2015的土地市场能否走出困境?
市区略显冷清隐江湖 马尾异军突起受热捧
受制于今年楼市的低迷，土地市场也较为冷清，2014年福州市五区经营性用地共成交28幅，成交面积达127.64万㎡，环比下跌28.4%，较之于2013年的“可圈可点”显然冷淡了不少。从中原地产提供的福州五区经营性用地供地情况来看，鼓楼区以38.75万㎡的成交量位居榜首，台江区成交量位居次席，马尾区成交量位居第三。
数据来源：福州市国土资源/福州中原资源中心市场研究部
为何会出现这样的格局?与2014年的福州城建政策和规划密切相关。首先，不得不提到的是“旧城改造”，以鼓楼旧城改造为例，在2014年初省人民政府发布的《2014年福州鼓楼区进一步加大旧城改造力度》一文中，列举了包括加快杨桥新村、华润城市综合体二期等19个项目征迁步伐，启动斗池路黎明永辉周边、西洪路将军山等33个项目共80万平方米旧改工作，推进陆庄柳桥一期、龙峰里山头角等5个安置房项目等计划。由此可见，鼓楼区去年在旧改上的力度和对土地使用效益提升的决心。旧城改造无疑将带来大量优质土地的释放，因而鼓楼区成为2014年的土地供应大户也就不足为奇了。
如果说鼓楼区因“旧”闯入榜单，马尾区则以“新”挤进前列。今年马尾区的住宅属性用地成交尤为突出，达近三年最高值59.12万平方米，环比翻两番。究其原因，相对于市区较为饱和的土地市场来说，马尾土地本身供应较为充足是一方面，而另一方面则受到新城政策利好影响。2014年福州市很大一批重点项目建设均投向了马尾新城，四大路桥建设、104国道改线工程、琅岐岛世界级度假城建设……随着基础设施建设，配套公共服务的不断完善，其宜居宜业的发展环境也越来越得到重视，从而带动了土地市场的活跃。
寸土必守或已成过去 开发商拿地慎之又慎
据数据统计，去年共流拍5次，分别为2014-04号、2014-06号、2014-13号、2014-14号、2014-15号。流拍多由于冷清态度，开发商们不再寸土必守，而导致此现象背后有哪些原因呢?
一方面，宗地竞拍上所限制的条件，造成地块的“被冷落”。例如宗地2014-06号用地要求竞得人应在竞得土地后6个月内在福州成立地级市以上(含地级市)驻榕商会;2014-13该地块建设后，所有建筑面积由鼓楼区政府指定单位整体回购;2014-14号地块面积需要配建酒店;2014-15号要求竞得人须自持的建筑面积不少于4万平方米(含酒店)，这些关卡无疑削弱了开发商的积极性。
另一方面，去年房地产市场普遍处在下降通道，开发商拿地都相对谨慎。从上图可以看出，出让土地中不乏优质地块，却在广被看好的情况下意外流拍了。由此看来，目前仅靠地理位置的优越，交通设施的便利，已经不足以吸引房企入市了，他们更看土地的性价比，正如福州吸睛点房地产策划有限公司总经理黄奇耀指出的在目前的市场环境下，房企不会盲目拿地，会更详细地评估拿地的利润点在哪。也有不少开发商直言，在去化压力的影响下，他们暂时无暇顾及土地市场，加之未来楼市走向的不明朗，导致他们不敢贸然出手。
政府翻出旧地 重拍笼罩市场
去年的土地市场，重拍现象也较为突出，如上图图表显示横屿地块、鹤林片区、原西区水产地块等都相应出现了重拍，而2014-14号还多次入市，在2014年1月底以2013-48号地块被上海宝冶集团竞得，又在2014年11月流拍，最终于12月被首开中庚竞得。
在重拍的条件中，多数取消了一些限制，适当降低门槛也加大了土地出让的成功率。而旧地重拍的原因，CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬指出，这直观反映出市区供地的艰难。目前福州土地出让的最大瓶颈在于市中心净地稀缺，仅剩为数不多的旧城改造项目，未来推地将往三环沿线发展，以及核心区域小地块差异化出让形式。由此看来，土地供应不足是旧地重拍的主要原因。
商服用地占据主导 今年局势是否依旧延续?
谈及了五区格局的变化和流拍重拍的现象，2014福州土地市场还有一个不容忽视的情况——商服用地占据主导。据统计，2014年福州经营性用地成交面积达127.64万㎡。而商住、商服用地成交量分别为65.46万㎡、45.59万㎡，五区土地市场整体呈“商多住少，商热住冷“的局面。
对此，福州中原地产资源中心总经理温江霞分析称，在楼市调控不断升级的背景下，商铺、酒店式公寓等商业地产因不限购、不限贷等特性颇受开发商的青睐，商业地产的走红也客观上对住宅土地的供量产生一定作用。天知观点总经理王锋也表示，政府将土地供应的重点转到“提升城市形象”“增加商业竞争力”的层面上，是对福州商业地产前景的看好。
今年的市场，是否还依旧延续商服主导地位?从2015年度的第一次公开出让来看，4幅国有建设用地使用权中，依旧重商轻住，今年的住宅用地是否会有突破?根据克而瑞土地市场的展望，预计今年东区板块及仓山旧区板块将放开住宅用地供应量。而马尾区域受新区规划及自贸区申请成功的影响，区域热度将再度提升，对整体土地放量的预期都比较强烈。
而在商服用地方面业内人士认为，预计2015年政府还将继续放量商服土地，同时对商服用地的建设颇受期待，指出这些区域的商服用地如果能快速立项并建设，则将为区域新建住宅区的住户解决很多生活配套问题，并进一步推动周边住宅市场的发展，而从开发商这方面来看，一些品牌实力企业在看好后市的基础上，会择机拿地，积极把握寻求自身发展。
总之，2014年福州土地市场在板块上出现了漂移，鼓楼和马尾成为了主要的阵地，开发商们对于土地的态度也从早期的财大气粗到如今的小心谨慎。而对于2015年的展望，无论在住宅方面还是在商业方面，都显露出一定的期待。
