为缓解当前福州市安置现房紧缺状况，解决被征收房屋群众对安置现房的需求，福州市近日下发了《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》(下称《意见》)。按照意见，开发商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房，可以卖给政府了。
《意见》中明确，由各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体。回购安置协议可以由原征迁实施单位负责。
《意见》指出，政府购买的商品房为建筑面积在45㎡到135㎡，且已办理预售许可证并已封顶或竣工。安置房为建筑户型面积在45㎡到135㎡，已竣工并办理安置结算手续，原被征迁房屋产权明确无争议或按维权政策、人口政策予以确权安置的安置房，相关权利人共同具结自愿出售，并经七天公示无异议，被征迁户已有自用产权住宅外多余的住宅用房，所有权人及共有人自愿出售，尚未装修入住。
购买价格方面，商品房的购买价格由区统购单位委托抽签选定的七家评估机构对统购商品房进行市场评估，去掉最高价和最低价后进行平均，以平均价格为基数与开发企业进行协商洽谈，协商确定的价格原则上低于市场评估价格15%以上。对于个别特别适合其急需购买用于安置的商品房，但协商确定的价格无法低于市场评估价格15%以上的，由统购单位研究把关后上报市政府研究确定。
安置房的购买价格由区统购单位委托经抽签选定的七家评估机构对拟统购安置房进行市场评估，去掉最高价和最低价后进行平均，然后以平均价格作为回购价格。安置房层次调节系数以五层为零计算，层次每增加一层，价格增加50元/㎡;每降低一层，价格减少50元/㎡。
主要的签约形式分为预订方式和买断方式。
预订方式由区政府指定的购买主体单位与开发企业签订商品房预订合同，在合同生效后30日内支付不超过20%的预订金，锁定房源及房价。买断方式由区政府指定的购买主体单位与开发企业签订商品房买卖合同，在合同生效后的相应进度节点分批支付购房款。
解读
《意见》对开发商回笼资金或有好处
正值年关，又面对着楼市成交比较低迷的现状，开发商的现金流一直比较紧张。政府在此时推出《意见》，福州房产业内人士认为对开发商而言或许是一种利好。
“在市场相对比较冷的时候，这个政策对开发商回笼资金方面来说或许是件好事。”福建新东湖投资有限公司副总裁李春文认为，他介绍，即使是以低于市场价15%的价格进行统购，此时，可能也会有部分开发商愿意削薄利润甚至贴本来获取现金流。
“因此，政府在统购后的支付就显得非常重要。”李春文说，开发商以八五折卖给政府，目的在于获取现金流，如果政府在后续的支付时间比较长，对解决现金流问题的帮助不大，那么开发商自然也会衡量降低利润卖房的必要性。
地产人士：具体实施难度比较大
不过，谈到具体实施，福州不少房地产业内人士第一反应则是“难度比较大”。
福州房地产专家刘福泉认为，这种统购的行为应该不是一个长期不间断的行为，且统购的量是有限且集中的。“统购的房子是用来解决安置现房的，可以参考现状看看，一年会有多少片区大范围拆迁，会长期需要大量安置房呢?”
而一位不愿透露姓名的福州房地产业内人士认为，《意见》的具体施行，归根结底还是要看买卖双方能不能就价格达成一致。“虽然会有评估机构对楼盘进行评估，但是也要看这个价格开发商最后愿不愿意接受。”
此外，土地成本也是开发商所考虑的一大要素。上述不愿具名的业内人士介绍，现在开发商所建造的楼盘都是面对比较高端的商品房市场，单价也较高，而我们常见的安置房很多都会建造到40-50层以摊低成本。“也就是说，在产品上，商品房可能难以用于解决安置房的需求。”
福州房地产市场总体销售压力大
在采访中，记者注意到，多位业界人士都谈到了“福州楼市的去化压力大”这一论调。
从福州市房地产信息网上看到，截至26日18时30分，包括鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区、马尾区等五城区在内的可售楼盘数为700个，总套数达31280套，总面积为377.91万平方米。
“这个数据对于今年的房地产市场来说，去化压力还是比较大的。”李春文介绍，但这并不是因为市场上没有需求，而是购房者正在观望，“房地产销售是有惯性的，之前几次调控刹了车，要再起步也需要一个过程。”
此外，李春文也点出，福州作为省会城市，对外来人口会有一定的集聚效应。“现在七县(市)的房地产市场渐渐成熟了，一些村镇也被开发，部分原本会涌入福州的购房需求被就地消化，但外地人口的购房需求是依然存在的。”
此外，还有房地产业内人士说，从目前市场来看，刚需族和改善性住房需求可能还是房市的中坚力量。但因高企的房价，部分需求被抑制，若房价有所下行，部分刚需族的需求可能就会被释放。省内房企在2015年可以根据当前市场需求，把握营销节点，适当加快改善型产品的推盘速度，提升改善型的占比，把握刚需产品主力。
