在房屋租赁过程中可能出现这样的情况，租赁合同是1月1日签订，但租赁期限1月10日才开始计算，这10天就是所谓的“缓冲期”，若在此期间发生纠纷该如何处理呢?近日，同安法院发布一起案件。
2023年6月5日，老吕将自己位于同安区一套150平方米的房屋出租给黄某，并签订了《房屋租赁合同》，租赁期限从2023年6月15日至2026年6月15日止，房屋租金为每年28800元整。合同中写明，租赁期间黄某不得中途退房，否则须赔偿老吕1个月的房屋租金2400元作为违约金。
6月8日晚上，两人一起来到出租屋，把黄某的一些行李放在房子里。黄某说，当时只放了一小部分行李，没有实际入住。6月10日中午，黄某突然搬走。老吕据此起诉，请求法院判令被告黄某支付房租2400元，赔偿中途退房的违约金2400元和补偿金一个月租金2400元，一共7200元。
黄某说，之所以5日签合同却约定15日才入住，是因为该房屋二层存在积水问题，且栏杆太低。“当时老吕说会在10天的缓冲期内修整好，但10日中午我发现他并没有修整，水都淹到屋子里了，根本无法入住，所以才搬走的。”黄某说，合同约定的租赁期限起始时间为15日，合同还没生效，自己无须承担房屋租金及违约金。
法院经审理认为，原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效。关于合同成立生效的时间，根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。本案中，合同签订时间为2023年6月5日，所以租赁合同并未生效的抗辩缺乏法律依据。
黄某实际搬离出租房时还没到房屋起租日，故老吕要求黄某支付案涉房屋租金缺乏事实依据。但由于合同签订后老吕的房子已交付黄某使用，即便黄某并未实际入住，也应当支付相应的房屋占有使用费，即6月8日至6月10日这3天，参照合同约定的租金标准78.9元/天(28800元÷365天)支付房屋占有使用费，合计236.7元。
黄某辩称老吕曾答应要对房屋进行修整，因未修整导致他无法入住故搬离，但其未能提供证据佐证。从在案证据来看，黄某存在租赁合同成立后中途退房的情形，根据双方合同的约定，黄某应向老吕支付违约金2400元。因双方合同中不存在补偿金的约定，老吕主张补偿金2400元缺乏依据。
因此，法院判决黄某向老吕支付房屋占有使用费236.7元，违约金2400元。
法官提醒
房屋租赁期限不影响房屋租赁合同的成立生效。在出租人未出现根本违约情形时，承租人无权以未届房屋租赁期限为由要求解除合同，且在出租人实际交付房屋，承租人具备占有使用条件的情况下，承租人应支付相应期间的房屋占有使用费。
本案中，被告陈述称，之所以出现“缓冲期”，系因为出租方承诺对房屋进行修整使房屋达到入住条件，但双方仅存在口头约定，未能提供证据。因此当存在“缓冲期”的情况时，建议双方在签订租赁合同时将“缓冲期”的具体缘由及法律后果明确约定，并做好证据留存。(记者 谭心怡 通讯员 同法宣)
