闽南房产网 自购房帮咨询渠道开通以来，有关住房公积金贷款、公积金提取的相关问题，一直是众多读者较为关心的话题。近来一段时间，关于二套房购买，第二次使用公积金的相关问题增多。对于打算购买第二套住房的购房人而言，如何才能避免碰触到第二套、第三套的高压线，更是受到大家所关注。本期购房帮，就读者反映的关于二套房、第二次使用公积金的热点问题做集中解答。
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二套房怎么认定？
从字面上看，名下已有房产，再买房就算二套了。例如，吴先生夫妻婚前各有一套房产，都是商业贷款，只不过，吴先生的房子在漳州，老婆的房子在泉州。现在孩子面临上学问题，两人就想为了孩子再贷款买套学区房。虽然吴先生老婆的房子在泉州，可因为已产生贷款记录，银行又实行认房又认贷，因此吴先生一家要是再买房都只能算是第三套，无法贷款。
有些打进购房邦热线的读者充满这样的疑问：“我房子卖了再买，怎么还算第二套？”其实，这就涉及银行的认房又认贷问题。即使把首套房卖了，银行的贷款记录仍在，也只能算是二套。可见，二套房的认定，除了看名下房产，还看贷款记录，也跟所购房屋的地理位置有关。此外，值得注意的是，属于第二次使用住房公积金购房的，需在还清住房公积金贷款次月后才可申请公积金贷款或支取公积金。
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首付比例及贷款利率是多少？
购房新政颁布以来，二套房首付提高至6成，这是多数读者朋友都心中明了的事。可这是相对于商业贷款而言，对于使用住房公积金贷款买房的，又是实行怎样的首付比例？邦邦从漳州市住房公积金管理中心了解到，使用住房公积金购买二套房的，其首付比例不得低于50%。
值得关注的是，买房贷款与首付有关之外，还与贷款利率是紧密相关的，这直接关系到以后每月按揭的多与少，因此利率问题也是不少读者关注的热点问题。
通常二套房的商业贷款利率都会高于首套房，但这也会因贷款银行的不同而不同，一般维持在基准利率基础上上浮10%~20%。可商业贷款利率的变动，更加以市场变化以及贷款额度是否宽松等多种因素而进行调整，相对于公积金贷款利率而言更具波动性。像年底这样额度趋紧或是用完的节点，银行有时甚至会上浮首套房的贷款利率，自不必说二套房。而公积金贷款利率则相对稳定，其执行标准是，第二套房或第二次公积金贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
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公积金贷款买二套房如何计算人均面积？
打算使用公积金贷款购买二套房的人，遇到的第一道坎就是人均面积问题。与商业贷款只限制套数，不限制面积的情况不同，根据漳州市住房公积金贷款指南，使用公积金贷款购买第二套住房的，仅限于现有人均住房建筑面积低于本地平均水平的缴存职工家庭（市统计局公布的平均人均面积35.3平方米），且用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。也就是说，购买二套房前，购买人需事先对自己家的平均人均面积做一个测算。
但是，由于人口流动性强，如何计算人均面积让不少购房者犯了难。邦邦从漳州市住房公积金中心了解到，购房人住房情况是以家庭为单位进行确认的，包括借款人、配偶及未成年子女。
有的读者咨询，能否为了再买上一套房，将父母、岳父岳母的户口也都迁到自己房产名下来？实际上，相关规定早已明确记载表明，若产权没有父母名字的，但其父母与其户籍在同一户口本，且户籍2011年1月1日前已在该套房产中，可计入测算；若首套住房属二个（及以上）家庭共有，按实际共有权人测算。以上政策从2012年7月2日开始执行。
□征集令
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（本网记者 黄一红）
