购房合同被判解除 双方各担损失
在楼市“限购”期间，陆先生借朋友之名想低折定下4栋别墅，并支付定金与购房款共计200万元。然而， 事隔不久，他又以开发商“一房二卖”为由，要求退款。昨日，佛山中院向媒体通报，该院近日对这宗颇有“狗血”色彩的房屋买卖合同纠纷作出终审判决，认定借名签署的合同对实际购房者具有约束力，但违反“限购令”应依法解除，判决地产商返还已收款项，并与购房者各自承担自身损失。
起诉：
房地产商“一楼二卖”?
2013年5月13日，商人陆先生在佛山市三水区山水龙盘花园看中了4栋在售别墅，遂与开发商能润置地房地产开发有限公司(以下简称能润地产)约定以3728.6万元的总价“拿”下上述房产。当晚8时许，陆先生在现场豪爽地刷了100万定金给能润地产。
第二天，陆先生又从自己公司打了100万元给能润地产。在银行转账交易明细上，清晰标注了此款用途为“购房款”。而能润地产亦迅速向陆先生确认收到该款项，并开具收据。
购房交易看似顺利，但谁也想不到，2013年5月28日下午，陆先生突然报警求助，并于同年8月1日，以受欺诈为由，将能润地产告上法庭。
“我名下已有5套房产，属于‘限购’范围，(下定时)不能签订正式买卖合同。但5月27日我要求签购房协议时，却被告知别墅已转卖他人。”陆先生认为，能润地产“一房二卖”属于违约，要求双倍返还定金并退还房款，支付打官司的律师费，共计310万元。
调查：
为享折扣才由他人代签?
对此，能润地产回应称，自己房源充足无需“一房二卖”，4栋别墅的出售对象就是陆先生。根据约定，陆先生要在2013年5月20日前支付三成房款，逾期超过七天，自己有权扣下已付房款，另售别墅。“陆先生正是为了避免违约损失，编造了5月27日要求缔约的谎言。”能润地产还提供了卖房时在场的两名销售人员的证言佐证。
双方当事人各执一词，而根据陆先生提交的涉案四份商品房(购买)确认书，别墅购房买方是陈小姐，的确不是陆先生。由于案件涉及签订购房协议者的利益，一审法院依职权追加了陈小姐作第三人。
接受询问时，陈小姐告诉法官，陆先生是她介绍去购买那4栋别墅的，当时主要考虑作为山水龙盘准业主的她签订购房确认书，可以得到更低的折扣，陆先生才当场授意她代签，事后的确批下了较低折扣，而她自己并无购买涉案房屋的意向。
一审：不能认定陈小姐是代签
一审法院经审理后认为，陈小姐所陈述的关键内容有不实之处，又未接受庭审质证，可信度较低，因此不予采信。据此，一审法院认定，能润地产所主张由陈小姐签署《商品房确认书》是代陆先生所订购的事实不能成立，由于《确认书》是陈小姐与能润地产之间签订的，所以不能以此约束陆先生和能润地产。
从《确认书》的内容来看，是陈小姐与能润地产之间就签署正式的商品房买卖合同前的有关事宜达到的条款，非正式买卖合同，涉案房产也未网签或办理房产证，售卖给陈小姐的事实未形成，能润地产也愿意与陆先生签订买卖的正式合同，因此陆先生与能润地产之间仍然存在继续履行合同的条件，陆先生要求双倍返还定金100万的主张缺乏法律依据。
至于陆先生通过公司打给能润地产的100万元，法院认为在双方未能签订正式买卖合同的情况下，能润地产收取陆先生购房款的做法缺乏依据，因此陆先生要求能润地产返还100万购房款的主张法院予以支持。
据此，一审法院判决能润地产退还100万元，驳回陆先生的其他诉讼请求。陆先生与能润地产均不服判，上诉至佛山中院。
二审：陆先生违反“限购令”
“随着诉讼不断深入，我才了解佛山的限购政策，知道自己名下房产超过2套，不能购买涉案房屋”，陆先生请求支持自己的一审请求。而能润地产亦上诉称，陆先生经常购房，不可能不了解限购政策，且自己无从核查陆先生名下有无房产，请求驳回陆先生的诉讼请求。
佛山中院经审理，确认一审法院认定的事实。另查明，陆先生与妻儿名下共有12套房产。佛山中院认为，购买涉案4套别墅属重大民事行为，陆先生未谈好总成交款、购房条款等情况下即交付定金和部分购房款，与一般常理和正常交易习惯不符。由于双方当事人分别举出相反证据但都没有足够依据否定对方证据，遂根据民诉证据规则，采信陈小姐的相关证言，确认4份确认书对陆先生有约束力。陆先生未告知自身房产状况，势必导致能润地产难以审核其购房资格，但能润地产一次性收取陆先生4套房定金及后续房款，明显与当时“限购令”相悖，退还款项，由于双方当事人对合同解除均存在过错，依据公平原则，各自承担由此造成的损失。
据此，佛山中院终审改判能润地产向陆先生退还已经收取的定金及购房款共计200万元，并驳回陆先生的其他请求和能润地产的诉讼请求。
法官： 房产企业更应强调社会责任
如何认定房屋买卖合同的主体，以及怎样处置合同是本案的两大争议焦点。针对上述问题，记者采访了该案审判长徐立伟。
徐立伟介绍，佛山限房政策自2011年3月公布实施，在社会上广为传播，陆先生理应知悉相关政策，却一边以自己名下有多套房产为由，称下定时不能签合同，一边又陈述事后主动要求签订正式合同，存在前后逻辑矛盾。涉案双方故意绕开“限购令”，本身存在过错;即使二审中，当地“松绑”限购，由限制2套以上住房的家庭购房，变为每个家庭成员可以有2套住房，陆先生及其家庭仍不符合政策，房屋买卖合同依旧不可履行，应当依法解除。
本案中，能润地产一次性与陆先生签署四份购房确认书，仅这四套房的买卖就已经有规避国家政策的嫌疑，亦是引发本案争议的源头，而陆先生作为购房者也未向能润地产公司如实告知自己的房产情况，对合同不能履行也存在过错，二审合议庭综合考虑双方过错，遂作出上述责任分配。
徐立伟呼吁广大房地产企业，在致力于提升楼市品质与城市品位的同时，还应当认真思考一下如何肩负起自己应有的社会责任。买卖双方均不能以各种名义或借口规避政策，否则将要承担起相应的责任。
