案例：一楼盘以某公办重点小学将入驻周边为核心内容进行广告宣传，而这样的教育资源正是马尾张先生需要的，也为此购买了一套房产。日前，房子交房后，发现项目周边的小学系一家民办学校，并非重点小学。张先生因此以房地产公司广告虚假宣传为由将房地产公司诉至法院，要求房地产公司承担违约责任。
调查宣传承诺没兑现易起纠纷
当时张先生购买该处房产，就是看中开发商宣传的周边将有公办重点学校入驻。张先生认为，某重点小学是历史悠久的公办学校，并且是公认的好学校，当时购买该房产就是想到以后能够让小孩进入该重点小学接受良好的教育，因此以高于同地段周边楼盘房价20%的价格购买了该楼盘。而现在却发现广告所说的重点小学根本不存在。最后张先生以房地产公司广告虚假宣传为由将房地产公司诉至法院，要求房地产公司承担违约责任。
法院经审理认为，张先生之所以会以高价购买该楼盘的房产，其最大价值诱因在于购买该处房产后能够让小孩进入该重点小学，享受到良好的教育资源。广告宣传和承诺的内容对张先生以高价与房地产公司签订商品房买卖合同有重大影响。该广告应视为要约，现房地产公司未能实现其广告所承诺内容，属于违约行为，应该按合同约定承担违约责任。
记者走访发现，很多购房刚需们在张罗买房的时候，手里会收到一大叠售楼广告和宣传资料，实在让人看得眼花缭乱，但在与开发商签完合同，直到交房的时候才发现，实际情况与广告上说的差多了，容易引起购房者与开发商之间的纠纷，有人甚至要求退房或获得补偿，向法院起诉。但是，售楼广告上的内容，属于合同的一部分吗？开发商应兑现吗？如果开发商做虚假广告，要受什么处罚。
律师广告承诺也有法律效力
对此，福建闽君律师事务所卓文彬律师表示，近年来，随着房地产业竞争的加剧，房地产广告的宣传功能受到越来越多的重视。在一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但应该注意的是房地产公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
因此，本案中开发商的广告应该视为要约，若消费者购买该房产，而开发商没有兑现广告中的承诺，可以要求开发商承担违约责任。
卓律师提醒广大消费者，在选择房产时不妨留意广告描述是否存在允诺性质的用语，建议保留广告宣传单或采取拍照等形式留存，万一出现广告承诺不兑现，可以此作为第一证据要求开发商承担违约责任。
