近几年来，福州的商业地产蓬勃发展，不少综合体在开业初期和消费旺季都经历了“万人空巷”的场景。但记者日前在市区的某综合体却看到，其附属的商业街店铺纷纷“求转让”，经营者表示“客源不足”，此外，还有的综合体平日人流量少，乍看甚至宛若“空城”。有专家表示，城市综合体“大跃进”，目前已经出现区域性、结构性过剩。但即便如此，仍有不少综合体正在积极建设亟待开业。
业内人士称，兴建综合体热的醉翁之意不一定在销售，还有背后集团长远发展策略或积累商户资源等原因。且通过综合体来实现“圈地运动”，也是一种战略手段。现在福州的综合体项目良莠不齐，若选址处没有相应的商圈辐射，就需要寻求差异化经营。此外，受电商影响，综合体应该大幅提升体验类业态，挖掘不能被网络所替代的市场以求突破。
部分综合体平日似“空城”
近年来，福州多个综合体陆续开业投入使用，一站式的消费体验打破了传统的“逛街”模式，受到福州市民追捧。万达广场、五四北泰禾广场、苏宁广场开业时的热潮还历历在目。
然而，日前记者走访了部分福州综合体，却发现人流量平平，部分综合体甚至少人问津，偌大的商场乍看似“空城”。
昨日上午，在位于城区北部的一个综合体内，记者注意到，商场内部逛街的人群寥寥，三三两两分布在偌大的商场内，看起来人气有些疲软。“工作日来逛街的人很少，只有到周末才会比较忙。”一名服装店的导购员这样说。
而在仓山区的另一个综合体，商场内部逛街的人群热闹一些，但依附于综合体人流“生存”的商业街则比较冷清。除餐饮商铺人气高之外，其他店的客人都不多，一些商铺贴着“店面招租”或“转让”的告示，还有部分店面关门歇业。
在此经营服装店的王先生在店门口贴上了“本店转让”的牌子，要将100多平方米的店转让出去。“本来是看中了这里的人流量，谁知却不理想。”王先生说，他的店开了一年多，自己是第二期承租，上一期的租户就是因为人气不旺生意不好而退租。
“综合体人流量的多少是由多方面因素构成的，比如业态布局、动线设计等，但是随着综合体的逐渐增多，人群被分流也有一部分原因。”一名不愿具名的业内人士介绍，“就比如当年东街商圈‘称霸’时，连带着整条南街也都是人，街边小店生意也差不了。”
综合体扎堆出世“是敌是友”看能否相互辐射
即便部分综合体显现出人气不足的态势，但地产商们的建造热情并没有被“浇熄”。据相关统计，福州地区范围内已投入运营和正在筹建的大小综合体将超过20个。
2010年金融街万达广场的开业开启了福州兴建综合体加速的脚步。之后，仓山万达、五四北泰禾广场、苏宁广场等相继开业……
日前，阳光城集团也宣布进军商业地产，福州首设项目位于海峡奥体中心附近。这意味着“备受瞩目”的仓山区将在万达广场、乐都汇等之后，再添一个城市综合体。此外，中央第五街、红星国际广场、东二环泰禾广场、华润万象城等都正在积极筹备中。
从地理规划上来看，综合体的分布并不均衡。二环沿线除了传统的万宝商圈，一路之隔是苏宁广场。过尤溪洲大桥，是红星国际、仓山万达广场、乐都汇三大综合体落户附近。从世欧王庄北上驱车10分钟，便是东二环泰禾城市广场;而东南向同样是10分钟车程，就抵达台江万达广场。可见热门区块综合体分布较密集，部分热点区域几分钟车程就有一个综合体。
“综合体这么多，选址又不均衡，但是相互竞争还是强强联手，主要看附近有无商圈相互辐射。”曾就职于福州某大型综合体相关部门的陈女士介绍，以万宝商圈为例，其本身客源已经成熟，商圈已经形成，当苏宁广场进驻，三者定位不同但互相辐射分享客流则形成共赢。若周围没有商圈辐射，就需要综合体突出差异性和不可替代性，定位不明确的综合体容易被同区块的其他综合体抢跑客源。
零售业态受电商冲击大体验化成未来发展趋势
记者走访多个综合体后注意到，不少服装、零售类的商户，虽然人多但成交少。在一家店试穿衣服的黄小姐说，“先来实体店试穿、看看款式，再到网上买比较合算。”黄小姐的想法也得到了不少购物者的印证。
“这几年由于网店对实体店的冲击，购物中心普遍出现一个严重的问题——重点业态的零售类业态毛利骤减。”曾就职于福州某大型综合体的陈女士表示，互联网时代，只有线下能做到的消费才是商场挖掘人气的机会。
“福州的综合体已出现区域性、结构性过剩的问题，现在有些综合体，平时如空城一般，也只有双休日人流量才会比较大。”福州大学民建经济研究院常务副院长陈章旺教授认为，现在“千体一面”，产品和品牌同质化较高，没有实现功能聚合、土地集约的功能。
如果单个综合体想要脱颖而出，差异化经营应是主攻的方向。“新的综合体在业态规划上，也开始摒弃以零售为主导的思路，把重点放在餐饮、生活配套、娱乐休闲方面，以迎合新的市场需求。”日前对外公布的“奥体·阳光天地”，也大幅缩小了零售方面的比重，仅占14%，其余以43%生活体验，34%餐饮和9%的儿童业态来突出全体验式的特性。
“原本的购物中心招商法则，餐饮一般只占20%不到的比例，因餐饮毛利率远低于零售，承租能力也相对较差。但现在餐饮比重变大，也折射出了体验式消费时代的到来。”陈女士表示。
