如今的福州房产市场，形成了以刚需户型，改善型住宅，高端住宅，以SOHO为主的商业地产全面绽放的格局。在这样的格局中，刚需户型更受购房者喜爱，艳压群芳，而其他的每一种产品都有自己的特定舞台，业界人士认为，产品线的丰富，是不同层次、不同需求所致。而无论是住宅市场还是商业地产，高性价比都是产品走俏的撒手锏。
依旧红火的“刚需现象”
早在2013年初，就有许多市场分析人士断言，刚需产品将成为市场上最为主流的产品，并将倒逼开发商在设计产品上更加偏向中小户型。
时至今日，这个市场论断也得到了充分的证实。据记者调查发现，刚需产品在2014年市场总体成交并不亢奋的背景下，依然热情不减。而这种热情，在销售上的表现，就是众多主打刚需产品的楼盘被哄抢一空。而纵观目前福州的各大区域，刚需产品都是各大楼盘的首推产品类型。
今年6月，保利香槟国际 推出懒人公寓系列的刚需产品，一经推出受到了良好的关注，咨询电话及认筹量明显提升，开盘现场更是迎来了众多慕名前来的抢购者。而融侨悦城 ，以及泰禾金尊府等福州知名楼盘在推出面向刚需群体的高层产品后，销售成绩也得到了更好的提升。
这样的热销佳绩，在众多中小户型项目上都曾演绎过。刚需市场的持续红火也让不少开发商调整了营销策略，主推刚需上马应对市场。比如融信后海将产品线全线调整，以69㎡到127㎡的刚需户型为主;华润橡树湾 推出85㎡99万一口价的房源，颇受刚需客群的青睐。这种无论市场好坏都能保持在“水准之上”的销售业绩，让开发商更加放心。
对此，福州点石营销总经理林圆表示，由于目前福州市场投资客的散场，刚需产品在未来还将主导市场，而对于开发商而言，刚需产品无疑是应市而推，成为撬动市场带动销量的良剂。
他继续分析称，从购房者需求来看，未来，福州本土刚性需求依然较为旺盛，而随着福州经济水平以及城市地位的迅速提升，辐射范围更广，城市化进程的加剧，外来人口的大量涌入，让福州的刚性需求量依然保持高位。
改善型产品入市加快
2014年下半年开始，在刚需仍然占据主流的前提下，改善型需求有所抬头，并且在10月份以后达到了小高潮。据相关市场人士分析称，目前，央行降息、福州部分金融机构恢复实行基准利率、福州公积金贷款政策调整，接二连三的新措施出台，让福州楼市迎来多种利好。各类利好叠加，让一些改善型购房者加速入市。
反映到市场上，最典型的就是闽江世纪城开盘创下佳绩，而其中，最为热销的是120-130㎡的改善型户型。现场近4000人的场面成为今年罕见的场景，也为改善型需求的爆发拉开了序幕。
融信白宫营销中心的置业顾问告诉记者，进入7月份以后，在看房的人群中，改善型购房者占比也变得更多。福州先知先觉总经理张炜胜告诉记者，福州公积金新政也将影响一批改善型购房者。“毕竟取消了还清贷款的间隔年限，从‘认房又认贷’变成‘认贷不认房’，条件宽松了不少。这将加快一些原来‘以小换大’的改善型购房者从观望到入市的速度。”
豪宅成交平淡 提升品质才能突围
纵观目前的福州市场，可以看到，在刚需占据主流的市场，豪宅产品依旧源源不断地向市场供应，特别是在福州郊县，众多联排、独栋、大平层房源依然还在力推。
然而，与刚需以及改善型产品销售现场一派热闹，然而在豪宅盘的销售现场，却是另一番景象。在某大型楼盘营销中心，一名负责别墅项目的营销人员郝先生称，前来该项目看别墅的购房者并不是很多，成交更是只有一两套。而据记者了解，目前一些豪宅产品也尝试进行降价促销活动，从市场反应来看，只有降价幅度较大的，才能吸引一些购买者，特别是本地置业者，如果只是在促销上“小打小闹”，基本上起不到作用。
立丹行福州区域副总经理徐鹏志认为，今年豪宅项目的日子恐怕不好过，如果想突出重围，除了靠一定的营销策略外，关键是提升产品品质。真金不怕火炼，真正的豪宅产品具有很强的保值和升值功能，在任何时候都会受到高端置业群体的喜爱。
当然，也有部分业内人士认为，在投资渠道相对狭窄的时候，考虑出手购置别墅产品，既能保值，又有增值的可能，是一个不错的选择。但市场产品较多，购房者需要仔细分析，一般情况下，购买有稀缺资源、成熟片区的豪宅产品比较稳妥。
SOHO扎推放量 成投资客首选
在住宅产品成交疲软的同时，福州房地产市场也从住宅单行演变到了商住并举。
商业地产与住宅产品同时在市场上抢占客群。而在商业地产中，SOHO产品无疑成为了投资客最为热衷的投资渠道。
记者调查市场发现，福州市中心的SOHO放量在今年达到高峰。而东二环泰禾广场二期SOHO、三盛CITY，融信双杭城、华润万象城等新盘SOHO项目亦将于后续逐步亮相。在这样的SOHO井喷下，需求也同样旺盛。有业界分析人士称，对于市中心的SOHO产品而言，恰恰拥有SOHO产品最重要的地段价值，拥有充足的人流量和成熟度支撑，在此基础上发挥其总价低、形式多元、周转灵活的特点，无论是未来用于租赁的投资性需求，还是自用性需求，都有更好的升值前景，只要产品好，就不怕市场吃不下。
