记者11月28日从省住建厅获悉,为维护买卖双方利益,减少和有效解决商品房买卖纠纷,明年1月1日起,全省启用新版商品房买卖合同示范文本,否则将不予网签或备案。原《商品房买卖合同示范文本(GF-2000-0171)》同时停止使用。新版合同和旧版合同有何不同呢?在新版合同中,购房者又哪些权益受到保障呢?
新增买受人信息保护等条款
目前我省使用的商品房买卖合同是由省住建厅和省工商局共同监制的,为格式化合同范本,目前都是通过网上签约。但一般情况下,除了签订商品房买卖合同,房地产开发商还会同时签订一份合同补充协议,该协议会对交房时间、保修标准、车位等等细化的条款作出明确。
新版合同是住建部、工商总局印发的,是在2000年商品房买卖合同示范文本的基础上修订和完善的,并与《物权法》等相关法律法规进行有效对接,特别是在房屋交付、房屋质量、违约责任等方面作了进一步细化明确,增加了质量担保、抵押、预售资金监管、买受人信息保护等条款。
如,新版合同细化并提示买受人土地使用权取得方式有“出让”“划拨”,并列有空白项供双方结合实际情况进行约定。提示购房人注意购买该房屋时,其所在项目的土地、规划、施工情况以及相应证件的取得及合法建设依据。
出卖人须承诺不存在“一房两卖”
新版合同新增“抵押情况”条款,以列举的方式增加“抵押”“未抵押”选项,由双方当事人选填,且对该商品房取得抵押权人同意销售的证明、解除抵押的条件和时间等内容进行提示,并在附件中加入抵押的约定,确保买卖合同的有效性,降低买受人风险。
在“房屋权利状况承诺”一条中,增加了出卖人关于“保证拥有商品房合同权益”、保证不存在“一房两卖”、保证所有权不受限制,不存在“司法查封”限制转让行为的承诺。此外,还增加了利息的起算点及利率标准,利率应按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。
“这对于保护购房者的合法权益、避免买卖双方纠纷有很大的益处。”福州某房产中介工作人员表示,新版合同还引入惩罚性赔偿金内容,如对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的,出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外,还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。这将更有利于保护买受人合法权益。
交房时须出具竣工验收文件
新版合同细化了一次性付款和分期付款的付款时间和条件。增加了“贷款”的支付方式,提示买卖双方可选择公积金贷款、商业贷款或者自行填写公积金商业组合贷款等。此外还有其他方式,如分期付款加贷款方式等。增加了预售资金监管内容。增加合同附件四,提示当事人在附件中对合同计价方式、合同价款、付款方式和期限进行具体约定。
根据新版合同,交房时,出卖人必须出具《测绘报告》,明确将商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告,作为交房必须满足的条件。
新版合同增加了交接前验收房屋的程序,将“可在短时间内修复的质量问题”,如对屋面、墙面、地面渗漏或开裂等,管道堵塞,门窗翘裂、五金件损坏,灯具、电器等电气设备不能正常使用等的质量瑕疵,规定由出卖人按照有关工程质量和产品规范、标准在约定时间内负责修复,并承担修复费用,修复后再行交付。在查验环节,买卖双方当事人应当签署商品房交接单。对于买受人原因导致商品房未能按期交付也由双方约定。开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验和办理交付手续的前提条件。
车库幼儿园学校等都须注明
新版合同还对相关基础设施设备、公共服务及其他配套设施分别做了更详细的约定,提示买卖双方对小区内相关设施的具体位置用途等内容进行详细的约定。如在公共服务及配套设施中,小区内非市政路、车位车库、医疗机构、幼儿园、学校等都必须明确注明,尚在规划的要写明能够投用的具体日期。开发商无法兑现就属违约,要承担责任。“新版合同更加注重细节,对没有明确的方面,引导买卖双方自行约定,避免今后出现的纠纷。如车库、幼儿园、学校、空气质量等方面。”业内人士介绍,新版合同中还增加了室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施的内容,对商品房的空气质量、隔音效果及节能标准提出明确要求。
此外,新版合同针对商品房交易双方的实际情况,还明确规范了商品房预售、现售两类商品房买卖情形,其中新版预售合同示范文本适用于正在建设中且己取得《预售许可证》的商品房买卖;新版现售合同示范文本适用于己竣工验收合格的商品房买卖。由于对预售、现售情形执行政策的差异,各市、县可结合本地实际情况对新版合同示范文本附件部分进行格式细化。经济适用住房等保障性住房及车(库)位等房屋的买卖,可以参照执行新版合同示范文本。
