解读最真实的2014福州楼市。本期作为“商品房”篇，是结合克而瑞、中原及立丹行三家专业机构所发布的年度数据，深度分析2014年福州商品住宅、写字楼及SOHO产品的市场行情。
回顾2014年的福州楼市，“遇冷”是其无法摆脱的现实，这其中，商品房的市场表现也不尽人意。根据相关数据显示，去年福州市五区商品房的成交套数、面积即金额均出现明显下滑。展望2015年，福州商品房市场的疲软态势能否得到改善?
市场波动 福州商品住宅“量跌价稳”
去年，房地产市场整体不景气，一定程度上影响了住宅产品的供销情况。2014年，福州的商品住宅供应量环比下滑，市场销售情况呈现“量跌价稳”的趋势。
供应量回落 改善型产品成主流
中原地产数据显示，2014年，福州市五区商品住宅供应面积为322.11万㎡，环比降低了4.2%。虽然商品住宅的供应量较之2013年出现小幅下降，但在政策影响下，改善型住宅产品的供应逆势上扬。
去年，福州楼市限购取消、限贷松绑，政策在撬动改善客入市的同时，也悄然改变着福州住宅产品的供应结构。根据中原提供的数据，在2014年福州市区商品住宅产品的供应结构中，90-125㎡产品供应最为集中，占比达40%;其次为125-144㎡产品，占比为20%;排名第三的是70-90㎡产品，占比15%。整体来看，90-144㎡的改善型住宅为市区主流产品。
住宅成交下滑 价格趋稳
与供应量一起回落的还有住宅产品的成交量。立丹行分析称，2014年全年，福州市区商品住宅成交243万㎡，同比13年下滑11%，4月以后，降幅尤为明显，其中，4-7月福州市区月均成交量仅14.7万㎡，较13年同期21.8万㎡下滑33%，开盘项目当天开盘成交率亦普遍跌至3成左右。可见，福州商品住宅的成交量已结束两年高位徘徊的态势。
在成交量大幅下滑的压力下，福州住宅价格虽在不同时期出现过下降趋势，但总体来说，16469元/㎡的成交均价较之去年还算平稳。对此，克而瑞信息集团福州机构总经理张旭东认为，2014年福州五区商品住宅均价走势平稳，主要是受成交结构改变影响。别墅物业成交均价30074元/㎡，环比上涨46.82%。另外，精装业务的成交权重也加大了。剔除这些因素后，五区今年实际房价跌幅应该在8—15%之间。
供求失调 福州商办产品形势严峻
从成交结构看，2014年福州市区中普通住宅以70%的面积占比主导市场成交，而商业办公产品的成交量则相对较低。但是，随着闽江世纪城、利嘉国际商业城等楼盘的相继入市，福州大规模商业项目供应量仍在高位运行。供求严重失调的情况下，以写字楼、SOHO产品为代表的商业办公产品就在去年遭遇了大考验。
写字楼供应现高点
得益于升龙环球大厦和海西财富中心的集中放量，2014年福州市区的写字楼在商品房供应面积结构中占比8%，相较于往年有明显提升。但写字楼产品的供应高位并不意味着成交情况的好转。
谈及2014年福州的写字楼市场，克尔瑞机构称，去年写字楼物业供应为46.53万㎡，达历年最高。整体供大于求，导致写字楼项目销售情况普遍缓慢。2014年，福州写字楼成交量仅为15.05万㎡，为12年至今最低谷。
SOHO销售陷低谷
据中原地产统计数据，2014年福州市区商品房中各物业成交量价均有不同程度的下跌，但SOHO产品的跌幅最大：成交总面积为11.55万㎡，环比下跌46.2%;成交均价15888元/㎡，环比下跌11.3%。
在2014福州SOHO市场中，近郊低价的SOHO产品占据绝对主力，领跑市场，但也难以扭转整体低迷的态势。据悉，至2014年底福州SOHO库存量为37.88万㎡，以近两年市场的消化能力来看，去化周期约两年，形势颇为严峻。
2015福州房势预测：量价企稳回升 商办市场高压
说到今年福州住宅市场的回暖，业内人士大都表现出信心，但谈及SOHO、写字楼的市场走势，多数人则认为形势依然严峻。在对2015年福州楼市的预测中，张旭东就认为住宅市场将先稳后升，而商办市场则持续高压。
房价先稳后升 住宅市场回暖有望
2014年福州房价稳重有降，那么2015年福州商品住宅的价格又将如何走呢?这是购房者最关心的问题。对此，张旭东表示，福州房价在高库存压力之下，未来较长一段时间价格缺乏上涨动力，继续保持相对低位运行，而随着库存的逐步消耗，再加上2014年土地市场的供应短缺，下半年市场价格有望小幅回升。
而受自贸区等宏观政策的影响，2015年福州住宅市场的销量也将企稳回升。“福州楼市在市场化调控政策和日益宽松的信贷政策刺激下，部分房企配合价格优惠，楼市开始逐步升温，楼市成交有望回暖。”福州中原地产资源中心总经理温江霞表示。另外，在福州市区板块之争中，东区及仓山旧区的期待值最高。
库存爆表 SOHO产品前景堪忧
从行业走势来看，福州商品房市场供过于求的状况预计在短期内无法得到改善，尤其对于写字楼、SOHO等商业办公产品来说。因为随着限购限贷政策放开，偏投资的商办产品优势不再，所以高企的库存仍是2015年福州写字楼及SOHO销量上涨的拦路虎。
张旭东认为，当前福州写字楼面临高库存高去化周期压力，未来随着金融街、闽江北、马尾新城等更多的商务区项目入市，写字楼市场竞争程度将空前激烈。比起写字楼，2015福州SOHO产品的竞争格局就更为严峻了。据悉，光2014年第四季度，福州五区入市的SOHO项目总体量就高达99.5万平方米。另据立丹行统计，预计未来两年，市区SOHO新增推量约有160万。SOHO迎来大规模放量，降价在所难免。
伴随着供应激增、成交回落及房价小跌，福州商品房交易市场走过了低迷的一年。2015年，宏观政策继续宽松，福州住宅市场有望回暖，但商业地产项目的销售情况任重道远。
