随着晋江新型城镇化加速推进，人民生活水平提高，不少晋江人搬进现代化的小区，过上了品质生活。与此同时，小区管理的相关问题和业主们息息相关，也成为业主们关注的焦点和难点问题。
近年来，随着晋江小车保有量逐年上升，不少小区停车泊位紧张的问题日益凸显。
与此同时，一些小区的业主发现，开发商将小区地下停车位卖给业主以外的人。对此，有的业主质疑，开发商是否有权将地下停车位卖给小区业主以外的人?
对此，律师表示，根据民法典的相关规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
现象：车位卖给业主以外的人
如今，晋江不少小区车位紧张的现象日益突出，特别是位于中心市区的一些小区，甚至出现了“一位难求”的局面。
“停车位越来越紧张了，特别是周边规划了收费的公共停车位之后。”住在晋江万达附近的市民张先生说，他已经入住该小区两年了，晚上下班之后，因为没买地下车位，车都没地方停。后面，他只好买了一个地下车位。“问了开发商，说车位都卖光了。”张先生说，打听一下，地下室剩余的车位被开发商打包卖给了别人。“我只好找到这个人，买了一个车位。”
家住晋江宝龙周边的市民潘女士说，他们住的小区车位也被开发商卖给业主以外的人。“前段时间开发商还在出售，可是近段时间去咨询，开发商说车位都卖出去了。”
一些小区的业主表示，停车位本来就紧张，开发商应该优先卖给业主。如果开发商将车位卖给小区业主以外的人，将会损害业主的利益。
规定：车库应首先满足业主需要
那么，开发商是否有权将车位卖给小区业主以外的人?
福建一脉律师事务所律师李耿佳介绍，住宅小区的车位(库)主要分三类：1.建筑区划内规划用于停放车辆的车位;2.业主共有道路或公共场地规划用于停放车辆的车位;3.建筑区划内依法配建的人防工程平时用作车位。
“按照民法典的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。此外，规划之外，小区道路上新增的车位也属于业主共有。”李耿佳介绍，业主反映的问题，主要是小区道路上规划用于停放汽车，属于开发商所有的车位。
根据民法典第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
李耿佳介绍，地下车位是有房产证的单独物业,所以开发商完全可以自行出售。原则上来说,开发商要在优先满足本小区业主的前提下对外销售地下车位。
李耿佳还介绍，根据《福建省物业管理条例》第六十四条规定，物业管理区域规划设置的机动车车位(库)应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车位(库)出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车位(库)的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
支招：业主该如何维权?
根据民法典和《福建省物业管理条例》的相关规定，可以看出，开发商所有的车位，首先满足业主的需求已经成为一项硬性规定。
“《福建省物业管理条例》的亮点之一，进一步细化‘首先应满足业主需求’的做法。”李耿佳介绍，包括对于尚未处置的规划车位，业主要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租;明确规定建设单位不得将物业管理区域内规划的车位(库)出售给本区域以外的单位或者个人。
那么，如果业主发现小区开发商将车位卖给业主以外的人，该如何维权?
李耿佳介绍，若车位产权属于全体业主，则开发商出售或擅自出租给小区外单位或个人的行为属于无权处分，小区业委会可以主张合同无效，从而捍卫自身的优先权。此外，是否存在建设单位或物业将停车位出售、出租给小区外人员，小区业主或业委会可以对车辆进行核实比对，还可以去不动产管理部门查询其是否系小区业主，若有产权，也可申请查询;三是可以要求物业部门公开相关合同、票据、收支凭证等。
