改革开放以来，经济建设在干部考核体系中占有较大权重。在这种模式中，房地产占据举足轻重的地位：一方面，地方政府以工业用地低地价优势来招商引资；另一方面，以土地出让金来建设工业园区基础设施和城市基础设施。因此，这种模式显示出巨大的“能量”或“政府能力”。
相关新闻：
20多个城市财政补贴购房 2008年房地产救市政策重现
在全球化红利的背景下，低地价和政府建设基础设施，辅之以较低的人力、资金和环境成本，使得我国的市场效率在过去30多年来非常高，这是国外资本投资长期青睐我国的根本原因，也是国内资本投资快速成长的基础环境。值得注意的是，市场取代计划本身会释放巨大的市场潜力和空间。因此，在我国地方政府主导的模式下，人为压低要素成本使得项目上马都可以获得盈利，甚至地方决策的不科学、随意性、个人利益夹带都被可观的市场空间和盈利潜力所掩盖。
在由计划向市场转轨的过程中，即便市场经济运转所需的法律体系可以建立起来，但遵守法律的意识、对法律的敬畏并不是一朝一夕就可以获得。而所谓的改革，必然是突破原有法律体系的限制，甚至是打破原有的法律体系。因此，选择地方政府主导、GDP竞赛的激励机制，也意味着市场决策主导权、政府行政主导权和司法审判主导权等有时无法分清楚，很多情境下是“一锅粥”，基本上是由地方政府来掌握和分配。由于长期落后、西方援助少甚至封锁，赶超战略和唯GDP论普遍蔓延，再加上市场化培育和成长需要政府前期介入，特别是大宗市场所需基础设施的供给。而房地产特别能迎合这种诉求、迎合这种增长模式。
改革开放初期，政府积累不够；长期的工农业“剪刀差”，让农村再也无力补贴城市工业；而在改革开放初期，西方市场经济下的信用体系（发债、房产税）在我国无从谈起。但是，“二元”土地用途管制给工业化和城市化提供了天然的启动资金。土地以其市场化带来的巨额出让金、征收效率高的特性，在配给工业基础设施、城市基础设施上，具有得天独厚的优势。其中，低地价（辅之以环境、资金和劳动力等其他要素的人为低成本）是招商引资的最大优势，而土地出让金在供给基础设施上的效率最高。
政府以手中掌握的土地，支持招商引资和配建工业基础设施、城市基础设施，不仅对开启市场化有积极意义，而且对构建市场化的、完善的国民经济体系具有积极意义。值得注意的是，房地产发展的这种显性作用，首先就体现为全社会资本形成的快速增长，GDP在短期内被迅速做大；其次，房地产是启动投资、出口、消费这“三驾马车”的主要动力，也是国民经济各行业发展空间的引导者。
因此，2004年以后，当房地产市场的源头—土地市场通过“招拍挂”建立起来后，再加上在此前后，我国加入世界贸易组织、全面启动房地产市场化改革，房地产的功能被充分发挥。低地价对于出口的成长起推动作用，而出口导向也是城市化快速推进的前提和基础；出口和城市化对基础设施带来巨大需求，而房地产全面市场化又为基础设施建设带来可持续的资金；房地产的发展又顺应了城市化、市场效率增长，带动了国民经济各个行业的繁荣和GDP的快速增长。
近年来，政府能力之所以快速提升，与房地产的发展关系最大，而房地产之所以在政府主导经济的战略中占据重要地位，与土地“二元”管制和城市土地国有化不可分。这一体制对于市场培育和形成，对于基础设施建设，对于支持我国改革开放以来出口导向，发挥比较优势和参与国际分工具有不可替代的作用。但是，地方政府的干预对市场的替代和破坏，这在改革开放初期并不明显。随着市场体系越来越完善，分工越来越细，干预的效率越来越低，而此前一直就存在的问题也越来越明显。
在法治意识和市场经济体系不完善的情况下，由政府主导经济增长，本身就会出现政府行为约束不够的问题。由于城市土地属于地方政府，房地产市场的创立和快速发展，让政府主导经济的效力和范围被无限放大。而在市场初始体系需要政府培育、基础设施需要政府建设时，政府主导的边际正面效应比较大，即使是在此过程中地方政府干预出现的负面问题，也被强大的正面效应掩盖。
即便出现负面问题，通过腾挪来解决问题的能力也在扩大，如用新产能和新市场来消化旧产能和旧市场，以时间来消化问题。而且，政府主导和低要素投入，避开了市场决策从“可行性论证到投产”的冗长程序，让政府干预效率变得相对较高。但是，随着市场体系成熟、市场容量饱和、市场交易越来越复杂，继续以低要素价格和高政府效率决策来延续原有干预已经不再具有市场效率，特别是原来被掩盖的种种负面问题已经到非解决不可的地步。这时，政府行为就应该收窄，并将经济主导权让渡于市场，真正改变房地产被“工具化”和“伪市场化”的本质，这是房地产和国民经济走向健康发展的前提。
推荐阅读：
