刚一开年，“房产税”就成了舆论热议的话题。
这有现实市场背景：春节刚过，楼市利空连连，多地房贷收紧，融资弹药库——私募资管产品被盯牢，房企尤其是中小房企的钱袋子堪忧。
而国务院在年前出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，本是7000余字长文，不过稍稍提及房地产税，便被媒体反复咂摸，刷屏朋友圈。
其实，稍读文件便知，原话是“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。
只要见了风，就是满城风雨。房地产税一出现，似乎便显得其他几项探索存在感全无。
房价
说起房地产税改革，这些年着实为媒体贡献了不少流量。从物业税，到房产税，再到如今的房地产税，来来去去提了十几年。而且有热爱观察的有心之士发现，过去数年，凡是楼市调控要紧的窗口期，高层对房地产税往往提得更频繁，引发社会大讨论，各方观望，楼市渐稳后，便再偃旗息鼓一阵子。久而久之，房地产税与房价之间倒是形成了一种貌似形影相随的奇妙关系。
那么这次房地产税真的要来了吗？房价果真要降？楼市眼看要黄？
拜托，明明房地产税的草案还在艰难的起草阶段。看看隔壁的《慈善法》，早在２００８年底，民政部就将起草的草案报送国务院法制办审查，次年全国人大常委会甚至将慈善法列入了年度立法预备项目。由于许多重大问题难以形成共识，搁置数年，又经历全国人大内务司法委员会重新起草，去年３月才正式通过。虽然后期进展神速，但从全周期看也经历了８年。
即使相关立法能够奇迹般地火速通过，房地产税顺利开征，在以供求关系为主导因素的房地产市场上，此税有利于楼市挤泡沫，减少投机，稳定市场，但指望它带来房价大降，恐怕也是想多了。从已试点数年的重庆、上海来看，无论是对高端存量征收，还是对增量征收，由于涉及人群有限，对房价的影响几乎可以忽略不计。
那么设计房地产税的目的又是什么？2014年时，时任财政部部长楼继伟曾撰文称，总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。
不过从重庆、上海的试点来看，目前对地方政府财政税收贡献可谓微小，想让房地产税承担大任，道阻且长。
前提
去年７月，被市场认为是直言不讳的改革派人士之一、时任财政部部长楼继伟在Ｇ２０税收高 级别研讨会上表示，个人所得税和房地产税方案目前仍未正式推出，主要是受制于信息征集能力弱以及利益调整阻碍，“只要是真正的税收再分配，就会受到真正的阻碍，但我们义无反顾地要做。”１１月４日楼继伟再透露，房地产税等改革正在积极推进。
虽然仅仅３天后的１１月７日，楼继伟便卸任财政部部长之职，但他提到的“真正的”三字，却意味深长。改革进入深水区，触动利益比触及灵魂还要难。
楼继伟所指的两难其一，信息征集能力弱——就如今而言，这方面的能力应该还是有所加强的。日前，国土资源部地籍管理司（不动产登记局）负责人介绍，目前除西藏自治区的部分市、县外，全国都已实现不动产登记“发新停旧”，不动产登记制度顺利落地实施。但在个别地方，农村不动产登记仍存在不规范的问题。
按照国土部２０１５年时公布的路线图——２０１６年基本完成各级不动产登记数据整合建库，２０１７年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。此外还将搭建全国范围内的不动产信息云平台，即运用云计算技术将不动产信息平台搭建在国土资源部统一建设的“国土资源云”上实现全国共享。
相比建库，全国联网更是核心。今年可谓全国联网的关键一年，不过回想起前财政部财科所所长贾康曾说的话：“房产信息联网技术上没有问题。信息成为各种各样的孤岛，不是技术问题，而是有些部门和地方顾及相关利益，存在故意控制的冲动。”今年能否顺利实现这一目标，有待观察。
信息征集能力弱自然要不断加强，横亘在其间的利益阻挠更需要勇气和决心去打破，既然流动人口都能查清，不会动的房子难道就查不清吗？
法理与技术
兜兜转转这么些年，２０１５年８月，房地产税法终于正式进入全国人大立法规划。去年“两会”上，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露，调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入了第 一类的立法项目。不过到７月时，全国人大财经委副主任郝如玉透露，房地产税仍在起草过程之中，试点虽然征收了５年多，但是操作难度很大。
有专家指出，本届人大任期到２０１７年底，因此，房地产税法最快将在２０１７年底前通过，慢的话可能会在２０１７年底提交审议，在下一届人大任期内通过。就目前而言，这一观点恐怕还是乐观了。
难度大，原因莫过于复杂的利益调整。
与以往只对城镇经营性物业课税的房产税不同，房地产税的课税对象可能将涉及所有房产。而且房地产税的起草，并非在一张白纸上全新设计，而是在现行税制和收费体系下的再设计。在中国目前的税收体制下，围绕房地产的税收及土地费用很多。企业拿地阶段有契税、印花税，建设阶段的建筑业营业税金及附加、印花税、土地使用税，销售阶段有营业税金及附加、土地增值税、印花税、房产税、契税等。如果是二手房交易，还有营业税、土地增值税、个税、契税、印花税等。如此多的税种重新调整，复杂程度可见一斑。
还有各界广泛关注的７０年土地使用权问题，如果房地产税在中短期内开征，将与土地出让金并行，又该如何在法理上说通这二者的关系？
在实际操作上，各地发展不均衡，不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定？是否该设置免征额？免征额度又该设置为多大？
由于房地产税是典型的地方税，作为直接税种，让税务局直接面对居民个人征收房地产税，不同的房屋持有者又各有不同的情况，难度可想而知。全国人大财经委副主任郝如玉去年就曾表示，房地产税试点征收了５年多，但是操作难度很大，有的地区税收成本甚至和税收收入相当。
凡此种种选择题背后，都横亘交错着无数利益群体的不同诉求。所有这些博弈的结果，一旦写入法律条文，便不是朝令夕改的事了。看看隔壁的《预算法》，光修订就花了１０年，两度搁浅，仍有遗憾。
