□曾于里
为保障商品房项目工程建设，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展，泉州市住建局近日出台《泉州市商品房预售资金监督管理规定》（下文简称《规定》），对全市商品房预售资金监管账户的开设和预售资金缴存、使用、监管等作出明确要求。文件明确规定，商品房预售时，购房款须直接存入监管账户。
众所周知，现在老百姓买新房，绝大部分都是期房。期房主要指涉在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。现房是已经建好的了，不存在预售，只有期房才有预售。根据《商品房预售管理办法》相关规定，投入开发建设期房的资金不少于拟预售期房工程建设投资的25%，房地产开发商即可申请预售许可。换句话说，新房建设只要完成投资的25%，开发商就可以进行预售。自然了，老百姓此时购买房子，买的是房子的一个“预期”。
期房销售制度有其合理性。毕竟房地产项目投资密度大、回收周期长、涉及金额巨大，预售制度放大了投资的杠杆效应，降低了房地产市场准入门槛，可以促进房地产市场的繁荣。现房销售虽然对购房者更有利，当前仍没有大规模推行的条件，期房销售依旧是市场主流。提升期房交易的安全感，核心问题在于：如何避免烂尾。
烂尾楼现象，几乎在全国每一个城市都存在。烂尾的主要原因是开发商资金链断裂。购房者的期房预收款哪里去了？被开发商挪用了。比如有的开发商挪用预售款铺摊子，一旦某个环节出问题，没有足够资金修建剩余楼盘，停工、烂尾现象就接踵而至。因此，杜绝烂尾，首要是管好开发商的期房预售款，避免开发商挪用。
房子是一种特殊的商品，价值不菲，也直接关系着一个家庭的安全感和幸福感。很多家庭是耗尽两三代人的积蓄，才有能力购买一套商品房。试想一下，如果这时房子烂尾了，这不仅意味着家没了着落，积蓄有可能打了水漂，如果从银行贷款还得按合同逐月还贷……这对于购房者是过于残酷的打击，造成人心不稳，也某种程度上滋生了社会隐患。
当务之急是加强预售资金监管。此次《规定》凸显预售资金监管的几个关键词：专户专存、专款专用、全程监管、节点控制。开发商在申请商品房预售许可前，需要先开设商品房预售资金监管专用账户，预售款全部进入专户；预售款必须用于项目工程建设；对存入监管账户的商品房预售款、开发贷款等资金全部进行监管，重点监管保障工程建设的资金；开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划，用款计划应按照节点申请支取……《规定》给预售资金监管加码，能有效防范开发商挪用资金，降低市场风险，维护购房者权益，让老百姓购房期房时更安心。
政策虽好，但最重要的是，得落到实处，真正让监管长出牙齿，而不是流于形式。必须加大对违反相关规定的企业与个人的行政处罚力度，凸显法规的威慑力与权威性。同时，可以探索建立期房承购人参与期房预售资金监管的程序，让购房的老百姓获得监督房地产开发企业的权利及其途径。
对于开发商来说，更强、更精细化的监管是大势所趋。这也倒逼开发商转型升级，从“增量”转向“提质”，优化产品线，提升产品力，按时按质交房，才可能在市场竞争中行稳致远。
