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泉港:购房人“断供” 银行诉“优先受偿权”

发布时间:2021-12-16  来源:泉州晚报  

  对购房一族来说,大部分人买房时通常会选择向银行申请按揭贷款,在购买预售商品房时候往往会与银行办理抵押预告登记。那么,万一业主“断供”,银行会怎么处理呢?

 

  泉港法院介绍,几年前,小周(化名)在泉港一楼盘买了一套房子,因资金不足,他向泉港某银行申请房屋抵押贷款。经银行审核批准,双方于2016年4月签署了《个人购房担保借款合同》,合同中约定了贷款利率、罚息的计收标准,以及相关的违约责任和提前收贷约定。小周以所购商品房为贷款提供抵押担保,办理了抵押预告登记手续,并于2020年12月20日办理了建筑物所有权首次登记。

 

  贷款放款后,小周未能依约按期足额偿还借款。银行多次催收无果后,于今年1月向泉港法院提起诉讼,要求小周偿还尚欠借款本息共计32万元,并就上述房屋享有优先受偿权。

 

  法院经审理认为,小周未依约还款,已构成违约,符合合同约定的提前收回贷款的条件,因此银行要求小周偿还尚欠借款本息的诉讼请求,有事实根据和法律依据,予以支持。

 

  经查明,案涉房屋已完成所有权首次登记,且不存在预告登记失效的情形,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》的规定,抵押权应认定自预告登记之日起设立,因此对银行对案涉房屋的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉请,予以支持。

 

  法官介绍,在预售商品房抵押贷款中,银行为了保障债权能够顺利实现,往往会与购房人签订预购商品房的抵押合同,并办理抵押预告登记。在民法典及相关担保制度解释出台前,因对预告登记制度是否能够直接获得和实现抵押权并无明确规定,理论和实务中均有不同理解。

 

  如今,民法典的实施填补了这部分“空白”。根据民法典规定,建筑物抵押预告登记优先受偿,须同时满足两个条件:(一)建筑物已经办理首次登记;(二)不存在抵押预告登记失效的情形。而判断抵押预告登记是否失效,主要是依据民法典规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。”

 

  该案中,抵押房产已办理首次登记,且不存在预告登记失效的情形,因此应认定抵押权在预告登记之日起设立。法官提醒,广大购房者在按揭购房时,应正确评估还款能力,理性消费,坚持“房住不炒”原则,严守契约精神,避免因逾期还款或“断供”导致征信受损、房屋因抵押被拍卖。(记者黄墩良 通讯员庄曙新)

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