2022年以来，全国多地首套房贷利率下行，与存量房贷利息差扩大，一些市民感受到存量房贷利率高过目前投资收益。记者从泉州多家银行网点了解到，近期办理提前还房贷业务的市民增多，不少客户已预约至3—5个月之后。
提前还贷反映了目前投资理财市场哪些情况?它对市民的消费和投资产生了哪些影响?记者邀请业内人士与您共同探讨。
□主持人：王 宇
□嘉宾名片：华福证券泉州分公司副总经理 王小东、泉州如是房地产经纪有限公司董事长 游健文 、泉州世邦房地产咨询有限公司总经理 曾海堤
市场变化致投资者选择更多样
主持人：扎堆提前还房贷，一定程度上出于人们对投资方式的比较和选择。这一现象反映出目前投资市场的哪些情况?
王小东：提前还贷的现象，一方面反映出一些市民资金较为宽裕，在没有合适的长期投资项目的情况下，想减少中长期的利息等支出。另一方面，可以看到近年来市民们的投资观念更趋成熟。去年以来，股票、基金等价格下行，一些理财产品出现“破净”情况，导致市民投资风险偏好趋向保守。同时，目前投资理财收益率跑输房贷利率，也让一部分购房者认为没必要把钱留在手中理财，不如直接拿去还房贷。
游健文：不少市民提前还房贷主要还是出于投资理财的考虑，比如还完房贷后再借经营贷进行其他投资。因此提前还贷的情况在去年首套房商贷利率略高于4.1%时还比较明显。但自首套房商贷利率降到4.1%、3.8%后，已经和经营贷利率相差不多，提前还贷的情况反而平稳很多。
在当前低利率的情况下，建议市民谨慎考虑是否提前还贷。比如市民手头有闲置资金或做生意的资金回笼，对目前的投资有所担心，选择提前还贷后再借经营贷进行其他投资。虽然在经营贷借款期间，只要付利息不用还本金，但经营贷5年后到期，如果银行由于某些原因不再开展相关业务，或者不再向借款者放贷，就会给投资者带来一定风险。
房贷的优势在于将资金压力释放到未来20—30年，利息稍微多一些但资金压力不大;经营贷利息较低一点，但在5年左右的时间内存在停贷的风险，进而在短时间内给投资者带来很大的资金压力和投资风险。如果市民当前的房贷利息不是特别高，或资金实力不是特别雄厚、不急于另有投资，还是不建议选择提前还贷。
延缓新消费和新投资行为
主持人：提前还贷对于当前市民消费和投资产生了哪些影响?
曾海堤：近期房贷利率下调，加之居民闲置资金或存款增加，导致一些购房者选择提前还贷;另一部分购房者此前房贷利率较高，在4.3%—5.2%之间，提前还贷后，通过抵押贷、经营贷等融资方式获得资金进行其他投资;还有一些购房者提前还贷后，希望未来再买房时可以享受低利率政策。
王小东：提前还贷不可盲目跟风。如果市民没有足够自有资金，而是通过向一些机构借“过桥资金”、违规获取经营贷等方式，“借短还长”实现提前还贷，希望利用资金错期以获得投资收益或减少利息支出，短期看好像较为合算，但短期贷款一旦出现问题，就将产生较大的流动性风险。目前投资市场中资金成本下降，各类投资收益下降，个人和家庭在重大投资前，还是建议根据资产负债表，做出符合自身条件的决定。
游健文：扎堆提前还贷导致房屋交易周期变长。往常房屋交易手续在一个月内可以完成，现在可能要延长3—5个月才能完成。对于卖方而言，拿到钱的时间晚，买方拿到房子的时间同样也较晚。从长远看，对于楼市存在一定不利影响。目前我们公司的客户群体中，有很大一部分客户属于“卖旧买新”，这部分客户收到卖房款的时间，将影响到他们再买房的时间和后续交易的进度。从近期客户反馈的情况看，没收到卖房的钱，确实延缓了他们的新消费和新投资行为。
后续投资催热楼市交易
主持人：提前还贷后，不少市民还有后续投资计划，比如想以当前首套房利率购房等，这将带来哪些影响?
游健文：去年以来，首套房商贷利率多次降息，让市场感受到政策调整的空前力度，也调动了市民购房的积极性，不少市民认为这是满足刚需或投资的好机会。当首套房商贷利率下调到3.8%后，一些市民“还旧贷款买新房”的意愿进一步提升，我市新房和二手房市场交易量均有所增长，业界对于今年楼市后续销售情况还是相对看好。
曾海堤：今年1月底以来，我市新房销量稳步提升，由于交易备案等因素，数据反映有些滞后。预计到3月份，便可以看到今年楼市交易有较大幅度的增长。当然，楼市的回暖和相关数据的回升，在未来也将影响我市首套房利率的政策变化。选择提前还贷和后续新购房等各种投资，能否在低利率“窗口期”内完成，投资者需谨慎考虑。
记者手记
是否提前还贷，是道人生规划的辨析题
买房是个人或家庭的一项中长期投资理财行为。当前首套房利率较低，选择提前还贷，是适应政策和投资市场变化的优选，还是“捡了芝麻，丢了西瓜”?
股票和基金等投资收益率下降、存量房贷相比目前利率较高、几十年的房贷影响了最近看好的投资项目……说起提前还贷，支撑这一做法的理由有不少。但作为使用大额资金的中长期投资规划，更要注重做好提前还贷后的人生计划。
用自有资金提前还贷，会不会限制未来的投资和消费?如果自有资金不足，仍选择提前还贷，如何做好借款、还贷，以及后续投资等环节的衔接?“无贷一身轻”也许感觉不错，但也可能影响日常生活支出，乃至更长远的养老和医疗。
成功的投资，大多建立在对众多风险因素的深度考量上。是否提前还贷，不是一道简单的选择题，更像是一道难以照搬他人答案的辨析题。每个人和家庭的情况各不相同，是否提前还贷，市民还得从自身的生活出发，深思熟虑后再做出决定，而不是简单盲目地跟风。(王宇)
