闽南房产网讯 受台风天气和预售证的影响，近两周厦门楼市处于开盘空档期，成交主要以前期项目为主，无论是岛外还是岛内项目，小户型产品去化速度快，在售的均是改善型的大户型产品，圈层营销活动轮番上演。农历七月是淡季中的淡季，不少闽南购房者忌讳在此期间买房，开发商要么赶早在7月底8月初抢先出货，要么集中兵力专心蓄客，待到“金九银十”时爆发威力。从目前推盘计划看，多个岛外刚需盘和岛内楼盘将在7月底8月初出“新货”。
业内人士分析称，后市将是小高潮和间歇期交替上演，随着7月底供应小高潮的来临，新一波成交热潮将随之而来，之后在农历七月“鬼节”至9月期间，将进入短暂的间歇期。
7月圈层营销盛行
7月新品供应少，在售房源以改善型产品为主，这类产品总价高，购买人群相对更加挑剔和理性，去化速度慢，圈层营销是蓄客的重要渠道和方式。因此，近期市场上，营销氛围十分活跃，在售楼盘通过举办各种营销活动造势和蓄客。
上周末，特房·山水杰座在项目营销中心举办“精彩时光 总有尼康”摄影沙龙，并于每周推出5套的115~226㎡湖景特惠房，吸引了不少人气；同安别墅项目“山语听溪”携全国航模展亮相SM二期，开启“2013年全国模型体育文化节”之“模型文化节嘉年华”，项目在售为230~330平方米独栋及联排汤墅；云顶至尊联合劳斯莱斯、香港爱永福珠宝举办“百年传奇，光影随行劳斯莱斯试驾会”和“云顶星辉——香港顶级珠宝巡回展”两场活动，现场星光熠熠。
除了改善型产品忙圈层营销外，商业地产项目也是忙得热火朝天。7月20日，中航紫金广场在项目现场举办新闽商对话沙龙活动；融信·海上城在项目举办“拉斯维加斯风情之旅”，同时启动“融信号”海陆空直通海沧；泰地海西中心A栋海景写字楼在项目现场盛大开盘，众多新老业主齐聚一堂。
中原地产厦门事业部总经理李慧认为，对于高端楼盘的营销而言，跨界整合多方资源固然重要，但销售员深入接触和挖掘客户资源，并将其转化成有效客户，才是最重要的。
新一波供应潮开启
经过这两周的暂时沉寂之后，一个新的小高潮即将到来。7月底8月初，厦门岛内外将有多个楼盘推新品，产品更加丰富，户型涵盖80~140㎡的两房至四房。
区域仍是房源供应的集中区，预计将有近10个楼盘赶在“鬼节”到来前出新货。
如集美北站的万科广场将于7月27日推出6号地块的1#、2#楼，户型为90㎡的精致三房、110㎡的舒适三房及128㎡的舒适四房；集美杏林桥头的禹洲·中央海岸7月底将加推7号楼，户型涵盖90㎡2+1房和110~139㎡三房，共200多套；园博苑片区的IOI园博湾项目预计8月份将首推3#楼，主打86~120㎡精装两房、三房；翔安特房黎安小镇将推2组团，新产品户型涵盖83~112㎡的精装2~3房。纵观岛外多个片区，均有新品推出，购房者选择的范围和空间更大了。
岛内供应量也将大增，预计有4个盘将推新品。禹洲·云顶国际项目85~126㎡精装户型预计将于7月底入市，推出1#楼100余套精装房源，户型涵盖两房三房；世茂湖滨首府拟于近期推5#160套SOHO产品，面积约为40~60㎡；源昌·君悦山将于近期推4号楼92~156㎡精装房源；鑫塔水尚将推3#A梯精装107~130㎡四五房，共40多套。
后市销售放缓房价趋稳
近两周的楼市相对“平静”，推盘的数量明显减少，市场的热度也在逐渐降温。对此，业内人士普遍认为，主要有以下几个方面原因：一是受到台风天气影响；二是一些楼盘在“坐等”预售证；三是传统农历七月历来是楼市淡季，开发商一般避开这个节点开盘或加推新品。四是后市不少房企放缓营销步伐，“限速”前行。
而从购房者需求和反应来看，记者也走访市场了解到，目前除了个别性价比较高的楼盘外，岛内外售楼处的看房客相比前期有所减少。据置业顾问反映，现在看房的人群中，实际上直接下定或预约的人并不多。有业内人士指出，这与购房者需求及产品供应结构有关，目前在售的大都是改善型的大户型产品，中小户型产品已在上半年大量去化，新产品尚未推出，这段时间正处于产品供应断档期，刚需购房者在观望等候，改善需求的购房者也在对比，观望气氛较浓。
此外，开发商的预期也在调整。随着市场的消化能力在逐渐衰减，楼盘开盘没办法达到非常理想的去化，这就需要在推广和蓄客上多花些心思。事实上，6月以来，厦门楼盘开盘去化能力已经从“日光”降至七八成左右，个别楼盘甚至不足六成。这一方面受整个市场预期影响，另一方面，现在的市场已经没有上半年那样热，较短的蓄客周期无法达到上半年同样的销售效果。
因此，下半年的销售节奏整体可能会放缓，而楼盘要想获得理想的去化效果，“加大营销力度”和“延长蓄客周期”两者要双管齐下才行。但在房价方面，上半年房企销售业绩飘红，短期内降价苗头难现。
□楼市观点
农历七月楼市或“歇夏”
厦门均和评估有限公司董事长王琦认为，因预售证等原因，不少开发商的开盘时间从7月推迟到8月，未来一个月内开盘销售受农历七月中元节的影响将较大。大多数闽南人不会在“鬼节”期间置业，在厦门工作的外地人也会入乡随俗，因此开发商会避开这段时间进行公开开盘销售，而是主要以内部认购，交诚意金、定金等行为为主。同时，提醒购房者在此期间买房，可多看多比较，不用急着下定，可多参考下全国房地产走势、经济形势等。
房价平稳成主基调
厦门韬睿地产咨询有限公司副总经理蒋皓丞认为，尽管上半年市场销售十分火爆，但是下半年楼市受宏观经济形势的影响，购房者预期有所改变，购房热度也有减退的迹象，因此不少开发商还是会抓住时机抢开这波市场。从房价走势来看，目前开发商没有调整价格的动力，房价下行的可能性不大，同时受宏观经济形势和全国房地产市场的影响，当房价涨幅到达一定高位时还继续上行并非明智之举，因此，第三季度至第四季度前半部分，房价都将维持现状。
（海峡都市报闽南版记者 郑薇）
