2014年已过半，在全国楼市大势低迷，观望氛围持续发酵的背景下，厦门楼市成交量也遭遇了“滑铁卢”。1月份“限备”解套导致成交量大幅暴涨后，2月份成交急转直下，“金三银四”持续低迷，5、6月集中入市迎来一阵回暖。整体而言，上半年整体市场显得格外平淡，客户观望、成交低迷、楼市退烧成为上半年出现频率最高的词汇。
一直以来，土地市场被看做是楼市的“风向标”。在楼市不甚明朗的大环境下，“面粉”能否逆势卖出高价，更是判定楼市走向的一个重要参考。据戴德梁行发布的数据显示，2014年上半年厦门共出让13幅土地，仅完成全年土地出让计划的12%。其中，5幅商住用地全部成交，综合溢价率约55.3%，低于去年商住用地（及含住宅综合体用地）117.3%的溢价率水平。据悉，5幅商住地块均位于岛外，集美有2幅，海沧、翔安、同安各1幅。总建筑面积49.12万平方米，总成交价达56.75亿元。
虽然上半年土地市场拍卖以谨慎叫价为主，但“僧多粥少”的供应局面仍促使房企豪掷重金刷新地价。1月10日，在开年首场土地拍卖会上，建发房产以7.96亿元竞得同安T2011P03地块，9950元/平方米的楼面价成为同安新地王，溢价率65.73%；海投房产在4月23日的土拍中以6.8亿元竞得海沧区东孚H2014P03地块，10271.90元/平方米的楼面价刷新东孚片区地王纪录；5月14日，集美区J2014P01地块由国贸房产竞得，成交总价达31.96亿元，13135.5元/平方米楼面价超过此前由住宅园博1号保持的12066.4元/平方米的楼面价，晋升为集美新地王。对此，戴德梁行分析指出，收窄的溢价、谨慎的叫价及单一化的竞得人，体现了开发商对未来市场预估趋向理性。但有限的土地供应，及日益减少的土地储备，都刺激着开发商对土地的需求。
值得关注的是，上半年出让的5幅商住地块均被厦门本土国企收入囊中。据观察，建发房产、国贸地产、海投房产等厦门本地房企土地储备量相对充足。相比之下，保利、龙湖、中海等外来大鳄在厦门的土地储备都处在“揭不开锅”的境地。这些“濒临断粮”的外企是否会在下半年刷新地王纪录，无疑让人浮想联翩。
市场篇 住宅供销低位运行
受商品房预售门槛提高、观望情绪蔓延、信贷因素的综合影响，上半年房企纷纷放缓推盘节奏，住宅供应量与成交面积基本都处于低位。克而瑞数据显示，2014年上半年厦门全市住宅供应量为14335套，与去年同期的26174套相比，下跌约45%。供应面积为1704143平方米，相比去年同期的3030678平方米，下跌约44%。
供应量减少的同时，上半年楼市成交量也狠狠冷了一把。据克而瑞数据显示，2014年上半年，厦门全市住宅共成交14340套，与去年同期的26324套相比，同比下跌约46%。住宅成交面积为1701427平方米，与去年同期的3000312平方米相比，同比下跌约43%。月均成交约2390套，日均成交约79套。
从区域住宅成交量来看，岛外成交依然“唱主角”。集美区以5923套的成交量位居区域成交榜首。翔安区表现不俗，成交2520套，位居第二位。湖里区成交1787套，摘得季军。
在成交户型中，克而瑞数据显示，三房户型以5648套的成交量名列榜首，成交面积629353平方米，成交均价17218元/平方米。两房户型成交排名第二，成交4095套，成交面积357640平方米，成交均价14396元/平方米。四房户型排名第三，成交1633套，成交面积262748平方米，成交均价19803元/平方米。
房价篇 涨幅缩窄让利频现
与国内多个城市降价风波相反的是，厦门房价连续24个月平稳上涨，3月、5月、6月房价涨幅位居全国前三名，这在全国一片降价声中显得格外醒目。业内表示，上半年厦门房价的上涨与推出的产品结构有一定的关联性。据了解，上半年入市的高端豪宅项目较多，泰禾厦门院子、世茂湖滨首府、中航城国际社区、建发央墅、恒禾七尚等高端改善性项目的热卖从某种程度上拉高了厦门房价的平均水平。此外，多数楼盘并未做出实质性的大幅降价决策，尤其老项目的新一期房源，定价基本与上一期房源开盘价格持平或者小幅上涨。
不过，相比去年楼市“日光”“时光”的频现，今年以来买卖双方心理博弈战持续升级，楼市明显“风光”不再。为了蓄客跑量撬动购房需求，开发商推出的存抵让利优惠举措频频出现。上半年加推的世茂湖滨首府、中海锦城国际、海上五月花、华润橡树湾、禹洲香溪里等项目的热销与其优惠让利密不可分。克而瑞机构分析认为，市场价格优惠将成为常态，房企在项目定价会更趋合理。加上限购政策的传闻放松，若能实际执行到位，也会刺激购房者入市。
对于未来房价的走势，业内分析认为，厦门楼市处于一个调整期，买卖双方还在寻求一个新的价格平衡点。新的价格体系一旦确立，市场又会回归稳定。加上厦门土地供给稀缺，又是人口净增长的城市，城市的自然属性与经济属性决定其房价抗跌性较强。不过受全国楼市“退烧”的影响，厦门房价涨幅收窄的趋势也将维持。
