目前，厦门楼市恰逢传统的营销旺季“金九银十”。首先，华润橡树湾以高性价比的上市形象，实现了一个月内连开三次的记录。其次，中澳城、禹洲中央海岸、禹洲香溪里、万益广场等四盘齐开，刚需盘抱团发力，三天内去化近千套房源。刚需盘的“暖市”大行动风生水起，房企试图通过有效地撬动成交量刚需成交而加速楼市升温。
刚需盘为何会选择在这个节点上显得异常活跃?刚需盘掀起的“暖市”大行动，再配合主管部门的“救市”政策，厦门楼市是否会再演08、09年回暖大戏?厦楼市刚需盘到底还有多少?刚需盘的价格又将往哪儿走?带着这些问题，本期《xmhouse楼市观察》栏目特别采访了厦门均和评估董事长王崎，共同深入探讨厦门楼市的刚需盘。
1.近期均价在1.3万元/平以下的刚需盘开始活跃起来，接下来的拟开楼盘也以刚需盘为主，为何刚需盘会选择在这个节点扎堆入市?
王崎：其实刚需盘在任何时候入市都不是问题，任何时候都有他的需求。很明显的可以感觉到自6、7月以来，限购政策解除影响到很多购房者的心态，但是现在购房者最纠结的也还是房子的总价过高。总价高有两个因素：第一，是土地成本造成的，开发商对销售的期望值也比较高。第二，买房的成本比较高，贷款的压力包括贷款的利息都非常高，所以他们在下决心出手的时候比较纠结。市场上很多传言说限贷放松的政策将会推出，如果限贷放松，那么限购、限贷时代下达的一系列行政干预的文件也将择机退出历史舞台，市场将迎来一系列的大洗牌。在此之前刚需阶层可以选择一个好的时机出手，而这个时机也是开发商推盘刚需盘最活跃的的最好时机。
2.刚需盘活跃的表现不仅体现在推盘量上，还体现在价格方面，特价房、团购优惠等力度不断加大充斥着整个市场。厦门楼市是否会再演09年的回暖路径，由刚需盘扭转局面，再借助政策上的支持而全面回暖?
王崎：现在的情形跟08、09年非常的相似，但是也有差异：首先，体现在主管部门对厦门市场的保护起方面发挥了重要的作用，例如在土地的保值增值、房地产的保值增值以及市场的稳定性方面都做了很好的工作;其次，今年厦门城市发展的大形势是非常好的，甚至在城市营销方面也做了很好的宣传包装，如地铁一号线的开工，新机场的开建等城市发展方面，都在不遗余力地对外展示一个厦门的城市活力。就全国经验来说，地铁沿线是一个经济的成长点，起飞的状态，地铁投用对一个城市房地产的发展具有重大的推动作用，如果大家都有这样的一个好的期望值，那么，相关部门的相关利好政策更多的是一种“助推”的作用，而不是“救市”的主导力量。
3.今年迄今为止共出让8幅土地，总建面积约120万平，即时第四季度有新增土地供应最快也要明年年底入市，再加上目前厦门的可售住宅约310万平，是否会导致明年厦门楼市会出现供远远小于求的局面出现呢?
王崎：我个人认为是这样，今年年初政府有这样一个要求：在2014年土地供应的量要超过2013年，这是一个对外的承诺。那么到现在为止的土地供应量不大，只能通过第四季度加推或者重点推一些地块，否则土地供应就会造成青黄不接的局面。土地既然供不上，房源就会供不上需求，如果今年内能再去化掉一部分库存以后的话，进入一个正常的销售年份，势必出现供求失衡的情况，因此明年的房源会相对紧张些。
4.盘点了一下目前厦门1.3万元以下的刚需盘，翔安有海翼0592、中澳城;集美有龙湖嘉誉、联发欣悦湾;同安的欣盛丰乐活、禹洲香溪里以及快要入市的特房银溪墅府，刚需盘是否会逐步退出厦门楼市的历史舞台?
王崎：的确这部分刚需盘去化完毕之后，就没有1.3万元/平以下的或是小户型、低总价的刚需盘可售了。首先，近两年岛外土地价格高企，低单价住宅逐步减少;其次，在住宅面积定位上的缺失也会导致总价过高，这实际上是由岛外开发过程中长期存在的一个思维误区造成：厦门如今的情况和当年的上海很相似，都鼓励大家去浦东购房，现在都希望大家到岛外去置业，岛外可以买到大面积、低总价的房子，所以当时拿地的开发商在委托设计的时候就选择做大户型，一房、小两房这样的户型比较少见。我认为，既然低单价房源会逐步减少，那么高单价的开发商如果觉得在现行板块有压力的情况下，应该及时调整设计方案，提供些小户型、低总价的刚需房源。
5.我们看到前年拍的土地还是比较便宜的，去年的土地价格已经在一个高位上了，在今年，去年所拍土地入市的房源价格也算比较高的，那么这两年上市的均价在1.5万元/平以下的楼盘会不会比较少?这些项目的均价最低会达到多少呢?
王崎：从唯成本论来说，开发商不会做赔本买卖，价格必然在成本之上。开发商的主要成本主要来源于两个方面：一个是土地成本，厦门土地市场的价格持续走高;另一个是资金成本，银行的贷款利率较高，纯土地无法获得开发贷而只能从其他渠道做组合贷，由此造成了非常高的资金成本。此外，在建设成本并没有提高的情况下，设计者、购房者对住房品质的要求提高了，造成综合配套成本的增加。按照西方的一个算法，总成本再附加20-30%的利润就是一个合理的区间。早期的开发商获利超过100%都可能的，按照现在的成本论的话，至少要在1.5-1.6万元/平。
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