案例3资产作价2.2折借“壳”借款
由于无法通过正常的渠道获得借款，福建的很多中小房企会用借“壳”借款—通过非地产公司的优质项目向银行融资，而实际抵押物则为该地产公司资产包。
福建某地的一实业公司（非房地产业务）在2012年的财务数据显示，利润达20亿元，系银行系统的优质客户。在该公司目前的“业务”占比中有相当一部分是借“壳”贷款。
该公司有关负责人聂东（化名）向记者介绍，最近一年内，至少有20多家企业企图借壳借款。这些借“壳”借款的公司基本都是从事房地产开发，特点是规模较小，且是最近两年新进入房地产行业，前期在做实业方面积累了一定的资金，随着实体经济赚钱越来越难，于是转投地产。
聂东提供的一份资料显示，福建三明某地的一家地产开发商富源（化名）地产，原先是做建材生意，2011年正式进入房地产市场。不过，富源也遭遇了融资困境。
材料显示，富源2012年开发的一地产项目总投资3.2亿元，其中自有开发资金约1亿元，计划通过银行融资2.2亿元。其中用于拿地的资金为6000万元。根据富源测算，该项目计划建筑的可售部分包括39%的住宅以及22%的商业部分，其余为自持物业，包括酒店和商业。富源计划在2014年4月开始销售。不过在开始销售之前，富源就遇到问题，计划通过银行融资的部分并没有实现，除了通过小贷公司筹集了5000万元和其他借款1750万元之外，富源没办法融到更多资金，同时财务成本也超出了预期，在总支出中增加了3000万元。尽管距离获得预售还有几个月时间，但富源急需下融资来持续工程开发。
“眼下房地产行业低迷，三四线城市的行业风险更加凸显，愿意借钱的人并不多。”聂东表示，最后在双方协商之后，富源竟以整个资产包按2.2折作价进行抵押借款。“一般行业在建工程是按照4.5～6折进行打折。”聂东表示，一些优质的项目可能获得更好的折扣，然而以2.2折进行抵押融资的确实罕见。
亿翰智库上市房地产研究中心副主任张化东说，这些企业多以贸易等公司名义借款，一旦房地产行业出现收缩，银行的借款就有到期无法偿还的可能性，进而孕育金融风险。
行业观察 福建房产开发投资增速降低
和潜在的金融风险相比，福建中小房企的投资增长、新开工、销售数据等指标已经出现了下滑。
福建统计局官方数据显示，2014年前四月，房地产开发投资为1223.79亿元，同比增长22.8%，其中住宅投资828.08亿元，同比增长24.6%。但上述增幅却是过去12个月以来的最低，此前大部分月份，福建房企的开发投资都能保持在30%以上的增长，但3、4月以后增速明显下滑，3月为23.7%，4月则是12个月以来的增速最低。
前四月住宅新开工面积为1334.35，同比下降13.2%；商品房销售面积为1283.73万平方米，下降15.1%，其中住宅销售面积比降22.2%；商品房销售金额为1218.82亿元，同比下降6.9%，住宅销售金额同比下降11.4%；于此同时，商品房待售面积同比上升14.4%，为1061.2万平方米，住宅同比上升10%。
福建知名地产评论员“江南客”认为，眼下福建局部市场确实已经出现了风险苗头。部分库存存销比较高，同时人口流动率不足的地区已经出现了风险，而在热门城市的个别项目和开发企业或将出现一些问题。
他认为，目前福建的地产开发企业都不同程度地面临融资难。
对上市房企来说，主要倚重信托。今年以来，因为企业拿地的时机并不是太好，价格偏高，又出现股权易手的风险，个别房企大量运用民间融资准备冲刺上市。如IPO冲刺失败，债务风险就可能爆发；那些规模偏小的地产公司，因为无法通过银行获得开发贷，不得不大量运用“过桥”借贷等短期借款，风险比前两类地产公司要更大一些。
他认为，福建中小房企目前爆发的债务风险，还只是“冰山”一角。诸如林德的钢铁贸易、福清煤炭交易等的行情低迷，都会给福建房地产市场销售带来更大的压力。
