去年福州楼市呈现了怎样的特征?而今年的福州楼市又会是怎样的情况?无论是房地产从业者还是普通市民，相信现在对这些问题都很关心。2015年福州楼市供求双双回落仍然是大概率事件，福州住宅房价会随着库存的逐步消耗而先抑后扬，但是在写字楼和SOHO(商住公寓)市场上，竞争将空前激烈。
去年住宅及土地交易都跌入冰点
2014年福州楼市难熬，对此已经不需要再耗费笔墨。不过记者采访中却了解到一些很重要的细节，值得关注楼市的人参考。
A 福州市区实际房价跌幅为8%—15%
“说到2014年的房价，很多人都觉得是跌，但对于实际跌幅，人们认识上则有很多偏差。比如，我们的监测表明，福州的别墅物业价格2014年不仅没跌，还环比上涨了46.82%。”克尔瑞信息集团福州机构总经理张旭东说，2014年福州五区商品住宅成交均价受成交结构改变的影响，年度走势相对平稳，但是月度走势下滑明显，至8月政府轮番出台救市政策后，降价趋势才有所抑止，走势回归平稳。闽侯方面扣除个案因素影响，走势与五区基本一致。
2014年福州市区房价走势平稳，主要是受成交结构改变影响。例如，2014年福州别墅物业成交均价为30074元/平方米，环比上涨46.82%，成交金额占比6.34%，环比增长9.78%。另外精装物业的成交权重加大，也是影响去年房价的重要因素。
记者获悉，在剔除这些因素后，福州五区去年实际房价的跌幅应该在8%到15%之间。概括来说，2014年福州楼市房价整体走势为：降价-过渡-降价-救市-趋于平稳。
B 住宅交易及土地交易都跌入冰点
商品住宅交易量方面，2014年福州市区商品住宅成交量为214万平方米，闽侯成交量为126万平方米，双双下跌。尤其是闽侯，受到市区降价及限购政策取消的双重冲击，跌幅高达43%。
在成交热点方面，受部分大盘集中放量的影响，2014年仓山旧区成交量逆势大幅上扬，上涨幅度近500%;金山板块尚有余温，在2014年的总成交量中占比最大，与2013年基本持平;东区及中心城区的成交量虽然有一定程度下滑，但是依旧位列前茅，仍然是福州楼市的热点。
在住宅供应量方面，截至2014年年底，随着12月供应量的急剧攀升，福州五区和闽侯库存量和去化周期均创历史新高。记者获悉，目前五区和闽侯库存量为37043套，465.75万平方米。其中144平方米以下面积段产品库存压力较小，而144平方米以上“再改善”及高端产品受制于高单价、高总价、限贷等因素，去化极为缓慢，库存压力比较大。
在土地市场上，2014年福州主城区及近两年热点区域闽侯县，住宅属性的土地出让大幅减少，供应量低至冰点。
“现在业内普遍都很关注一个问题，就是住宅用地供应紧缺，而商业办公用地出让太多了。”不少福州房地产开发企业负责人对记者表示，去年商办属性土地占据9成以上份额，主导土地市场，而早前发展缓慢的马尾区域，受福州新区规划利好的影响，住宅属性用地出让达近三年最高值，为59.12万平方米，环比翻两番。
C 写字楼去化周期为4年 SOHO需要2年
2014年，福州写字楼物业供应量达到了46.53万平方米，达历年最高，成交量却仅有15.05万平方米，为2012年至今的最低谷，供求比例严重失调，库存量节节攀升。
根据克尔瑞在福州的调查，2010年福州写字楼供应面积为13.4万平方米，而成交面积为8.8万平方米，供求基本平衡;2011年供求数据分别为28.3万平方米和9.4万平方米，明显供过于求;而到了2012年亦有22.2万平方米的供应无人埋单;即便在需求最旺盛的2013年，仍有7万平方米左右的供应富余。而2014年前三季度，福州写字楼供需出现了近五年最大的差距，供应面积高达35.54万平方，而成交却仅有不足10万平方米。
“由于写字楼的供应时间节点过于集中，短期内实际使用需求不足，导致供过于求。”克尔瑞福州机构高级分析师黄彬亦说，近期部分新写字楼的售价几乎与周边住宅价格“平起平坐”，甚至出现倒挂。比如，北江滨一个新写字楼项目的开盘均价为22500元/平方米左右，低楼层价格则在21000元/平方米—22000元/平方米不等。
而SOHO类产品的形势更是严峻。2014年，福州SOHO物业供应达历年最高的38.08万平方米，成交面积为21.42万平方米，同比去年微跌6%，其中，近郊低价SOHO产品占据绝对主力，领跑福州SOHO市场。成交均价则下滑至12572元/平方米，同比下跌19%。至2014年底，库存量为37.88万平方米，以近两年市场消化水平，去化周期约需要2年时间。
