深圳调控的靴子终于落地了，紧随上海出台了政策，下达通知称“非深户购房社保1年改3年”、“首套房贷款还清，二套房首付最低变为四成”。这一政策不仅影响了购房者，也影响了开发商推货节奏，有开发商提前在周五晚开放选房。
如脱缰野马上涨的深圳房价，在3月终于陷入了平淡期，成交连续三周下跌。深圳中原数据显示，3月1日—20日成交量为2723套，环比大跌49.7%。市场陷入观望状态，都在等政府的下一步棋。如今棋已下，深圳的楼市也将进入新局面。
非深户居民家庭限购1套
此前，深圳2010年发布的房产限购政策最为宽松，与其他三个一线城市北京、上海、广州相比，非深户购房仅需提供1年以上纳税证明或社保缴纳证明。而同等条件下，北京要求5年、广州要求3年。3月25日，在上海调控将非沪籍购房缴社保2年改5年后，深圳也将社保缴满年限由1年提高至3年。
另外，深圳还实行差别化住房信贷政策，对购房人家庭名下在深圳无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在深圳无房但近2年内有住房贷款记录的或在深圳已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。
还规定了每个家庭的购房数量。深圳户籍居民家庭(含部分家庭成员为深户居民的家庭)限购2套住房;能提供自购房之日起计算的前3年及以上在深圳连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非深户居民家庭，限购1套住房。
政策传言一个多月
事实上，早在2月底就有中介传言，称3月1日起深圳执行新政，非深户购房者社保1年改3年，非深户社保清单一定要满36个月，二套房首付将由三成提高到四成。当时深圳市规土委回应称相关政策正在研究中。
苦等一个月未果，只等来了4月1日深圳上调二手房交易评估价。调整后的深圳房产评估价将比目前提高50%，意味着二手房交易的税费也会大幅提高。但是在很多业内人士眼中，该上调不过是在几百万一套的房子上增加了几万元的交易成本，未必能迅速抑制炒房热。
紧接着，深圳多个学会出台了通知。深圳经济特区金融学会发布了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》的通知，而深圳市互联网金融协会发了《关于严禁开展“众筹炒楼”房地产金融业务，加强金融风险防控》的通知。大家还在关注学会背景时，深圳政府终于出手了。
不仅用一双“无形的手”调控房价，还在用“有形的手”——增加供应、加大保障来应对房价之困。“我们今年开始要向原特区外地区大量地供给土地，同时把医院、教育等配套设施搞好，今年计划开工建设6万多套保障性住房，‘十三五’期间计划筹建40万套，最近已经研究出方案，要把人流、物流、资金流向原关外地区引导。”深圳市委书记马兴瑞表示。 (新财)
影响>>
有多大效果? 房价会跌吗?
2015年深圳房价上涨一骑绝尘，深圳规土委的成交数据显示，2015年深圳新建住宅均价为32898元/平方米，为历史最高值，同比涨幅37.2%。而在2013、2014年间，深圳的楼价也始终保持着10%以上的增幅。与2013年相比，2015年深圳楼价已暴涨52%。那么此次调控影响几何?
主要打击炒房客
目前深圳常住人口约1077万，户籍人口有376万，非户籍人口占城市人口比例高达六成，人口流动性大。据深圳链家市场研究中心监测，2015年深圳购房者当中，深户占七成，非深户仅占三成。在非深户当中，社保年限不足3年的也是少数，不足三分之一。因此本次将外地户口购房的社保年限，从1年提高至3年，影响的人群不足10%。深圳链家市场研究中心总监肖小平表示，限购升级影响的群体有限，购房者可以通过户口迁入深圳等方式规避政策。
同时，在深圳中原研究中心报告中，投资客中非深户的比例在40%左右，在全市成交占比约一成。换句话“社保1改3”政策的实施下，投资客占比将会有所下降。此外，新政还会对投资客形成资金压力，一些“不堪重负”的炒房客会降价抛售。
影响开发商定价
深圳中原研究中心还指出，深圳市场成交量会继续下滑，开盘销售率也会大受影响，之前准备入市的一些项目可能会延后或者改为顺卖，开发商推盘速度有望放缓。一些有销售压力的开发商可能通过降价来提升销售量。
事实上，龙华一开发商原定周末开盘，吹风价5.5万元/平方米起，周五提前让客户选房，最低价5.2万元/平方米。而周六西丽片区的一公寓开盘，规土委备案价为6.6万元/平方米—6.8万元/平方米。新政出台后，开发商表示最低价为5.9万元/平方米。不过最后成交均价仍达6.7万元/平方米，现场多数购房者表示新政对他们并无影响。
“价格要遵循市场经济，调控是抵制了购买力，等购买力再次聚集的时候，很难说又会是怎样一个涨幅了。”中骏置业深圳公司营销总监谢永超对记者表示。
至于对开发商有无影响，谢永超谈道：“短期影响应该是会有的，但是没有办法从供应侧解决的话，长期房价还是看涨，只会是刺激有房票的客户加快买房而已。就像北京2011年执行社保连续满5年限购，但房价还是在涨。”
房价难现大跌
“近期深圳楼市降温的市场预期正在生成，一些投资客已经在抛盘，成交量已经在收缩，房价整体暂时还未出现明显下降，但随着成交量的持续收缩，房价有可能适度降低，但不会大幅下降。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为。他表示相比上海近日推出的调控政策，深圳政策的力度似乎偏弱，这一方面是两个政府多年来实施政策的风格差异所致，深圳市政府一般不愿意在市场面前表现得过于强势，另一方面，深圳的楼市形势和上海有所差别，深圳的亢奋高点已经过去，而上海的亢奋刚刚起步，调控政策投放针对性就会有所不同。深圳调控的重心并不在管住正常需求，而是在管住投机性需求和加大供应。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则提出了类似看法，相对上海的做法，深圳相对偏保守。深圳目前新房的库存规模相对小，后续整个市场购房需求依然会“角逐”此类相对少的房源，进而带来房价的继续上涨，只是幅度会收窄。而成交量上，确实会有收缩的可能，或成交面积相比目前月平均水平会出现环比跌幅在20% 左右的水平。(据《中国房地产报》)
观点>>
中金预计 一线城市房价短期见顶
25日上海深圳相继发布房市新政，从紧实施差别化住房信贷政策。中金公司房地产研究团队预计，深圳、上海新房成交将在未来三个月走弱，成交将由“疯牛”变“震荡”，一线城市房价或短期见顶，对郊区楼盘影响更大。
中信建投证券则表示，一线城市房市当前确实存在一定泡沫，尤其是上海和深圳，政策出台在情理之中，预计政策的影响偏中性，可能会在短期内影响到其他一二线城市的预期，但从库存结构以及信贷持续释放的角度，依然看好今年二线城市长期机遇。
在A股房地产板块方面，中信建投证券分析指出，一线城市房产政策落地后，地产板块向上的空间也将打开，继续看好地产板块反弹空间。“近期地产板块表现相对平淡，主要在于对政策的担心，但随着相关政策的逐步落地，我们可以看到行业政策的思路和我们之前预判基本一致。”
中金公司也表示，随着上海、深圳等地政策调控逐步落地，地产股将回归基本面主线，2季度机会主要来自于预期差，个股将呈现分化行情，地产股未来上行空间重点看销售表现，而在通胀上行前期，A股地产仍会有较好表现。
中信建投指出，改善型需求可能会加剧通过出售在手房屋来实现，市场潜在流通供应会加大，有助于房价平稳。但此前传闻的限制贷款利率的细则并未发出，也意味着通过置换来实现杠杆切换与此前保持一致，因此去年以来主流的置换需求仍将在今年延续。 (中证)
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人民日报发声：
中国经济不需要“地产投机客”
《人民日报》海外版近日刊文称，当前中国经济正处于“去旧育新”的关键时期，房地产市场平稳、均衡、健康发展，既可以为转型营造良好环境，又是实现共享发展的题中之意。相反，借助各种金融工具投机炒房，不仅将给投机者自身带来巨大风险，亦无益于中国经济持久健康发展。
文章还表示，炒作难成主旋律，健康发展有底气。作为国民经济的重要组成部分，房地产业既影响着经济运行，又为国家经济发展整体趋势所决定。从这个角度来说，“放长线，钓大鱼”无疑是一个聪明的策略。短期房地产的投资投机行为，显然不能为中国经济的长远发展有所助力，中国经济更需要的是目光远大的创新创业。
文章最后表示，人口向少数城市过度集中，将影响城市运行效率及居民生活质量。相比之下，中小城市还有很大的发展空间。未来推动房地产业持久健康发展还需要做好三方面功课：一是继续优化我国发展的空间布局;二是积极扶持一批中小城市，降低大城市人口压力;三是加大对房地产建设、销售等中间环节的监管力度。 (任民)
