闽南网12月21日讯 每到年底，许多手头上有资金结余或拿到年终奖的“房奴”们，往往盘算起提前还贷，从而减轻每月还贷压力，或摆脱每月还贷的痛苦。同时，也有一些原本申请商业贷款的购房者，打算在年底办理公积金余额提取手续，用于冲抵商业贷款，做到提前还贷。
而实际上，今年的6月8日、7月6日两次降息利好，将在明年1月1日起生效，房奴的月供本身就有所降低。因此，行业人士认为，对于已享受7折利率优惠的，或采取“等额本金”还款期已过1/3，或采取“等额本息”还款方式，但还款期限已经过半的房奴来说，提前还贷未必划算。
50万元、20年期 每月还贷减少150多元
最近，市民许先生收到一笔朋友还的借款，由于暂时没有更好的投资计划，便开始思量是否把银行房贷提前还了。“大概剩12万元就全部还完了，现在一次性提前还清，明年开始就不用再还房贷。”许先生如是说。
实际上，在年底有提前还贷想法的房奴不在少数。不过相比往年，今年年底究竟是否需要提前还贷，购房者们更应该精打细算。因为，今年6月8日、7月6日，央行先后两次降息，使得五年期以上的商业贷款年基准利率从原来的7.05%下调至6.8%，随后又进一步下调至6.55%。
而多数银行和购房者签订个人房贷合同时约定，利率调整将在次年的1月1日起执行。也就是说，在一年之中，无论央行多次加息或降息，个人房贷都要在次年的1月1日才执行新的基准利率，这就意味着，从明年1月1日起，将执行更低的贷款利率。
究竟降了多少？以贷款50万元、20年期为例，记者使用一网站房贷计算器计算后得出，如果选择等额本息方式，根据降息前的7.05%计算，还款总额为933963.65元，月均还款3891.52元，根据降息后的6.55%计算，还款总额为898223.63元，月均还款3742.6元。降息后还款总额降低了3.5万多元，月均可省下150多元。
三类购房群体 提前还贷不一定合算
据了解，许多市民都有年底结清欠款的习惯，而此时如果手头上有资金结余，或是拿到了年终奖，往往会选择提前还房贷，从而减轻每月还贷压力，因此每逢年底提前还贷的市民都会增加。不过今年央行先后两次降息，所以购房者是否有必要提前还贷，成为许多购房者关注的问题。
日前，记者以购房者身份咨询多家银行信贷人员，得到的答复是，可以根据自身经济条件等情况而定。不过相对而言，对于已经享受7折利率的购房者，可以不用急着提前还贷。“1月1日开始执行6.55%基准利率，如果打7折，下个月开始执行的利率仅为4.585%，和公积金贷款年利率4.55%相差无几。”一银行工作人员如是说。
如果没有享受利率折扣优惠，其中两类群体也不用急着提前还贷。一是等额本金还款期已过1/3的购房者。银行工作人员介绍，根据等额本金的还款方式，越到后期，所剩的本金越少，所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
另一种是等额本息还款已到中期的购房者。所谓等额本息还款法，是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中，其中每月贷款利息，按照月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此可以不用提前还贷。
与此同时，如果购房者目前有较高收益的投资项目，也不用赶在年底提前还贷。
看清合同内容 提前还贷或收取费用
如果购房者确定要提前还贷，那么需要说明的是，许多银行对提前还贷设有门槛，比如需还款满半年或者满一年以后，才能申请提前还贷，此外在提前还款前，一般要提前一个月向房贷银行提出书面申请。
同时，对于提前还贷的购房者，有些银行会收取一些违约金，或者一笔手续费。记者以借款人身份致电咨询一国有银行，客服人员介绍，如果根据合同约定执行，已经还款满12期，银行就不收取手续费，但是提前还款金额不得少于1万元。另外，还应该根据合同约定，提前还款部分除了收取正常利息之外，还要多收一个月利息作为补偿金。
另一家商业银行客服人员则表示，还款方式分为等额本金、等额本息两种方式，而提前还款又分为全额还款和部分还款两种，不同的还款方式在提前还款时，将根据提前全额还款或部分还款的不同，收取的费用也不同，具体情况得看合同约定。
银行工作人员提醒，对于提前还款，各家银行的标准、条件、违约责任等方面的约定有所不同，购房者在申请或签订合同时要看清合同约定内容。此外，如果购房者是提前全额还款，在还完之后要办理撤销抵押登记，并拿着还款凭证领回产权证、买卖合同等。如果只做了抵押登记，还完贷款之后，还需要在和银行办完结算手续后，前往房管局撤销抵押登记。
□延伸关注
公积金提现 应该注意哪些问题
今年以来，由于公积金贷款所享受的低利率优势明显，越来越多市民关注并缴纳公积金，也有许多市民平时有缴纳住房公积金，但是购房时申请的是商业贷款，因此每到年底就会打算提取公积金余额，用于提前偿还部分房贷。
泉州住房公积金管理中心相关负责人表示，今年公积金归集和缴存人数相比往年增加许多。其中，许多原申请商业贷款的购房者，在近一两个月里申请公积金提现，用来偿还商业贷款部分，另有在老家购房的外地户籍人员，打算趁过年放假时提取公积金带回家还贷，因此年底提现群体激增。
据其介绍，根据相关规定，出国定居、离休退休、调到省外工作等多种情况下，都可以提取公积金余额，若以购买房产为前提，也有几种情况下可以提取公积金余额。第一类为，购买普通自住住房，全额付清购房款的；第二类为购买商品房、经济适用房、限价房，需办理住房按揭贷款的；第三类为购买二手房，全额付清购房款或需办理住房按揭贷款的。具体的提取方式和所需材料，根据情况不同而不同。
如果您也打算提取公积金余额，但不知道手续如何办理，或是存在关于公积金方面的疑问，可以拨打本报购房热线通18859531158告诉我们。我们将请教公积金管理部门，并将各类问题进行整理和归纳，服务购房者。（海峡都市报闽南版记者 潇璇）
