房企策略调整
早在17个城市“国五条”执行细则相继落地之前，中国的标杆房企就早已筹划如何应对政策作用的市场。在北京“国五条”细则出台之后，万科[简介最新动态][简介最新动态]北京公司、保利地产[简介最新动态][简介最新动态]北京公司先后向《中国经营报》记者表示，将调整在京产品结构，降低高端产品线的比例，以加快现金周转，应对房地产调控。
对此，中原地产市场研究部总监张大伟认为，细则中提及提高二套房首付款比例，具体这一比例可能上浮至七成，政策对新建住宅的主要影响将集中在单价25000元/平方米以上的产品中。
“今年万科在京的主要销售产品，都是以刚需以及改善型的产品为主，高端项目的比重会进一步下降。”4月3日上午，万科北京公司的一位高管向本报记者表示，万科希望借此加速现金的周转速度，以确保财务状况的平稳。
万科的策略并非孤例，保利地产北京公司副总经理王英男告诉记者，北京保利[简介最新动态][简介最新动态]今年将通过调整产品结构的方式来应对市场变化。“保利地产2012年在京销售额为100多亿元，从已售产品的结构来看，其中大约80%~90%是住宅产品，只有10%有余的产品属于商用类，包括写字楼和商铺。保利地产今年在北京主要有5个项目销售，包括高端住宅、刚需产品和商业广场等业态，而在所有项目中，商用类产品的比重要占到40%以上。”
由于刚需产品比例的增加，万科在北京销售的4万元以上高档住宅项目，比例开始不断降低。记者了解到，目前万科在售项目中售价在4万元以上的项目，只有位于西北旺的如园和位于CBD(社区网论坛商铺)的大都汇两个项目。
相比之下，在“调低”产品结构方面，保利地产面临的压力更为巨大。王英男坦言：“在去年推出的住宅产品中，约80%~90%为高端住宅。销售单价在4万元/平方米以上的住宅产品在北京公司100多亿元销售额中占60%以上，其中，保利·中央公园实现销售额约40亿元，保利东郡[最新消息价格户型点评](楼盘资料业主论坛)约20亿元。”
同时，他强调，从今年推向市场的产品结构来看，单价4万元/平方米以上的高端住宅比例会大幅降低。目前，保利东郡只剩下70套房左右，加之地下车位和项目中的配套商铺，货值大约15亿元，而整个项目可能将在8月份收盘。除此之外，保利地产蓟门桥项目将在10月份入市。不过，该项目也只有十几亿元至二十亿元左右的货量。
对此，王英男透露，实际上，受新“国五条”中个人转让住房所得税按差额20%收税政策影响，一些改善型需求的客户放弃了购买二手高端住宅的想法，转向购买能够一步到位的新盘。以保利东郡为例，整个3月销售额约达2亿元，这是该项目开盘以来取得的单月最高销售业绩。
深圳：市场分食9%房价上涨空间
3月31日下午，深圳公布了“国五条”实施细则。其后两天，该市房地产市场迅速变脸。地产股大涨，二手房成交回落。业内人士认为，深圳除了继续维持现有政策外，并未落实进一步的调控措施。而按相关文件的表述，深圳除了模糊地表示将“严格执行房地产交易税”外，对于20%个人所得税如何征收、向谁征收等问题没有比“国五条”更详细的说明。地方政府似乎打算再把球交还给中央。
今年上涨9%？
深圳公布“国五条”细则后，总部位于深圳的招商地产股价连涨，首日上涨4.71%，次日再涨3.44%。深圳本地股也是屡屡上涨，深物业、深振业都有不错的表现。
“今年深圳房价涨幅上限在9%。”有业内人士根据深圳“国五条”细则推断道，这成为地产股上涨的原动力。根据深圳“国五条”细则的要求，确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。数据显示，2012年深圳名义人均可支配收入涨幅为11.6%，扣除CPI后，全市人均可支配收入的实际增幅在8%~9%。这也顺理成章成为业内认为深圳房价上涨的“允许”范围。
“这是误解。”深圳市房地产研究中心主任王锋表示，人均实际可支配收入的预期目标要结合2013年深圳经济社会发展计划相应指标来定。居民可支配实际收入要求与经济增长同步。根据今年年初公布的2013深圳经济社会发展计划，全市GDP增幅在9%左右，CPI控制在3.5%以内。两者互减，居民可支配实际收入增幅大概在5.5%到6%之间。“所以今年房价涨幅不允许超过5.5%至6%这一区间。”王锋说。
纵观整篇八点的调控细则，均与房价控制目标相似，许多关键性的政策并没有展开阐述。其中在20%个税征收的环节上，深圳版调控细则则是强调“依法严格开展房地产税收征管工作，充分发挥房地产税收在引导住房合理消费、抑制投资投机购房方面的作用。完善房地产价格评估技术，发挥其在房地产税收征管中的积极作用，继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时适当调整征税评估价格”。
个税按原有政策执行
此调控细则明显还需要更多的“细则”落实到操作环节。据《中国经营报》记者了解，深圳现有的二手房交易征收个税，就包括核实征收和核定征收两种。前者是以实际交易价格减去原值以及装修等费用，再乘以20%；后者则是以房产评估价为标准，核定该套房产总价，普通住房按总价的1%，非普通住房按1.5%，拍卖住房按3%征收。记者从深圳市房地产权登记中心了解到，由于20%个税还没有明确规定，所以全市二手房交易仍然按照老办法计征个税。
虽然深圳有两种征税方法，但在市场操作层面大多都是采用核定征收的方法。深圳“维持原状”的操作，让前期近乎癫狂的深圳二手房市场趋于平静。4月1日，深圳房地产权登记中心的二手房过户相关业务，放号量从前期的800多个回落至200余个，大降7成。当天深圳二手住宅成交146套，不如一手住宅295套的成交量，也只有“疯狂3月”日均成家量的1/10。
这意味着深圳3月份疯狂的二手房交易终于告一段落。在3月初中央出台新“国五条”措施后，深圳二手房市场形成一波恐慌性交易。中联地产的数据显示，3月深圳全市二手房成交共计18375套，环比暴涨379%，同比去年上涨321%；成交均价为20914元/平方米，环比上涨3.26%，同比去年16695元/平方米的成交均价，上涨了25%。
虽然二手交易有所放缓，但对于此次调控能否让楼价有所收敛，公众的信心似乎不大。深圳本地媒体在网上发布了关于“深圳国五条细则”的调查问卷，只有5%的调查对象认为房价会下跌，近54%认为房价不受影响，治标不治本，41.37%认为反而会涨。
深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫则认为，目前调控细则的基本套路、方法与此前的政策并无太大改变，预计会给市场的成交带来一定压力，“但是价格不会有所下降，目前的市场已经适应了调控，房价上涨”似乎无可避免。
国泰君安分析师李品科认为，粤京沪渝出台的细则，均无超预期的紧缩或宽松。有分析认为，深圳的调控细则保留了足够的收紧空间，例如“适当时候调整征收评估价格”“研究提高二套房的首付比例及利率”等等，只是这些政策均没有实施时间表以及实际操作手段。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，没有表达具体的细化措施，可能的原因是：“作为上一届政府的最后一次调控，地方政府需要响应表态，但是更多是等待这届政府的调控措施”。
