商业存量过剩，产品同质化严重，泉州商铺投资是否处于瓶颈期？作为投资者来说，商业投资是否仍有可为之处？从开发者和运营者的角度而言，商铺又将迎来怎样的变革？
未来前景可期 业态定位是关键
过去，在商业投资黄金期，随意投资一间商铺，回报比实现10%的现象常见。但如今，高位运行时代已过去，投资也进入理性转型。
泉州中骏置业控股有限公司营销管理部副总林柯冉表示，商业高位运行时期，销售瑕疵容易被掩盖，商业只是简单的销售买卖关系。如今，商业不仅是单纯的销售，同时要考虑投资者回报，并要确保商家后续持久经营。因此，商业项目在入市之前，应先成立招商管理团队，考虑业态分布，招商先行，以确保后期商业运营。
开元盛世商业管理有限公司总经理曾毅谈到，一般而言，30万人口养活一个10万平方米的商业体，一个商业综合体辐射范围在3km左右。因此，一个商业项目，要基于地段、周边人口，以及消费习惯、分析需求侧，从而更好地定位。商业地产投资量大、战线长，在市场不好的情况下，只有继续深化挖掘市场，坚守与强化定位，才能走出一条差异化路线。此外，市场培育期与业态构成有很大关系。合理的业态组合，能缩短市场培育期。
泉州东海开发有限公司总经理助理徐建竹认为，商业地产投资是一个长期的过程，尽管目前投资环境不乐观，但是长远来看，中国城市化、城镇化趋势明显，发展空间依然很大，未来前景可期。不过，徐建竹同时也指出，商业讲究布点布局，合理的规划、雄厚的资金、长久的运营准备，缺一不可。其中，合理规划、业态定位是最关键的一环，“只要合理规划，准确定位，价值的实现就只是时间问题。”
投资渠道较窄 商铺仍是投资选择
尽管当前商业投资趋冷，但是，泉州商业仍然大有可为，已然成为业界的共识。城市繁荣，离不开商业推动。2016年将有更多的商业项目伺机进入市场，这就对整个商业市场提出更严厉的挑战。
晋江和平国际广场营销副总谢卡卡认为，遭遇投资瓶颈的商铺，更多体现为传统商业、社区底商等，并非投资者没有投资需求。他分析，中国人均存款多，但投资渠道比较窄，尤其是在股市跌跌不休、正式步入负利率时代等背景下，投资渠道进一步缩减，而商铺仍然是最稳健的投资选择。
经过高速增长后，开发商对于商业运营也日渐理性。在项目打造上，更为谨慎。投入的人力、物力、财力也增多。在市场大量供应后，投资者愈加冷静，投资回归理性，开发商定价更为客观，也是一大趋势。
业内人士表示，商铺投资是投资者资产配置中的一种方式，占据的份额比较大。在当前环境下，投资回归理性，开始更加注重产品品质及投资回报率。
商业进入场景革命 打造体验与生活
值得一提的是，在产品同质化明显、市场竞争激烈的背景下，商业形态已发生根本性的改变，从单一的购物业态，演变为多种业态共同发展的局面，并开启一次次场景革命。
泉州商业地产崛起的时间并不长，但是一窝蜂地追逐都市化，城市商业也千篇一律。泉州是一座拼搏与休闲的城市，有着城市独有的文化涵养。在古城间，开元盛世遵循城市肌理，保留开发具有城市特色的文旅商业，还原城市慢生活的步调。曾毅谈到，文旅商业区别于现代商业，不可复制。而当下，体验式商业正大放光彩。文旅商业结合城市消费、生活习惯，更接地气地打造既有体验与生活情怀的商业项目。
场景革命，在商业中愈发重要。以位于坪山路与津淮街交叉口的中骏广场为例，总建8万平方米的商业体，其中商业仅1.8万平方米，依托中骏商业管理团队的资源，在项目开始之初，招商先行，签订号召力强助力主力店，将融入体验式消费，欲打造一座全新商业新貌。据悉，该项目2016年5月份入市。
行业人士认为，在电商的冲击下，未来消费者会更愿意为体验、环境买单，也更加注重情感与融入，因此体验消费无疑是线下商业发展的主流方向。目前，已有越来越多商业项目开始重视这一趋势，开打“体验牌”，通过轻松愉悦的购物环境，实现对客流的重新积聚，甚至在有些主题街区，购物业态比重越来越小，“吃喝玩乐”则成为核心功能。
选铺是技术活 专业人士支招
过去，商铺投资可“一铺养三代”；如今，稍有不慎，有可能变成“三代养一铺”。在商铺低谷时期，也是投资者入手的好机会，市场商铺供应量大，关键在于选择。
东海开发总经理助理徐建竹认为，对于买铺投资的群体，地段一是要选择成熟商圈或大商圈周围，并考量该片区未来3~5年的发展方向；二是要依托大商圈与主力店；三是要方便停车。如果是买铺自营，则还需考虑自身经营业态，在该地段的竞争性和吻合度。
晋江和平国际广场营销副总谢卡卡认为，投资商铺首先需考量交通，便利的交通将有利于人流的导入；其次是商业定位与业态；再次是服务功能与场景设置的合理性。
徐建竹提醒，商铺投资是一项技术活，需具备专业的投资能力，而不是简单地以价格高低来决定是否购买，须综合考量规划、业态、运营能力等多方面，建议普通投资者咨询相关专业投资者或投资机构再入手。
