人均约3平方米超正常标准 结构性过剩问题显现
近日，市区大型商业综合体再次引起业界人士的关注。据了解，泰禾广场对外宣称，东海泰禾广场、华大泰禾广场两年之内有望陆续开业。与此同时， 除了已开业的浦西万达、中骏世界城、润柏香港城等综合体外，市区多家大型的商业综合体也在规划和建设当中。“供给侧”过剩成为市区商业地产的一大特色，如何进行差异化定位和营销，并且在规划的源头减少同质化商业综合体的大量出现，已经迫在眉睫。
市区综合体项目结构性过剩问题显现，错位经营成为唯一出路。图为消费者在逛商场。
年内还有两个综合体开业
据了解，目前泰禾广场在泉州共有三座。其中，东海泰禾广场建筑面积68万平方米，将拥有奢侈品购物中心、大型时尚购物中心、泰禾新天地三大商 业中心，坐享滨江一线景观、大型水秀广场与1万平方米摩天轮游乐广场。华大泰禾广场建筑面积75万平方米，将融居住、商业、办公、餐饮、文化、娱乐为一 体，以精品商业模式，带给城市休闲、时尚、精致的购物体验。此前，已开业的石狮泰禾广场建筑面积45万平方米，是石狮最大的城市综合体。而记者昨日从业界 获悉，市区两家泰禾广场有望于两年内陆续开业。
放眼目前的泉州市区， 除了已开业的浦西万达广场、中骏世界城、润柏香港城和在建的华大泰禾广场、东海泰禾广场之外，更有南益广场、和昌贸易中心、富临新天地、丰盛商业中心、中 骏广场、星光耀广场，以及兆基光明城、开元盛世广场等多家在建和在招商的商业综合体，其建筑面积总和不下300万平方米。
业界人士蘧宇翔坦言：“一般情况下，一个城市的人均购物中心面积保持在1—2平方米是比较合理的。如果按此标准，泉州中心市区特别是鲤城、丰泽人口总量不过百万，能够支撑的商业综合体面积最多只有200万平方米，泉州市区的综合体已是一种‘供给侧’过量。”
过剩是全国性问题
实际上，综合体规划过量并不是泉州特有的。
以厦门为例，随着城市建设的发展，新推的纯新城市综合体项目包括IOI棕榈城、国贸商城、海峡现代城、恒亿欧洲城等多个，体量基本都在40万 平方米以上。岛内还有多个打造CBD的商务综合体，包括世茂海峡大厦、中航紫金广场、厦门宝嘉中心、厦门国际中心；岛外则有泰地海西中心、杏林湾运营中 心、翔安中央商务区等，一年之内厦门全面建成的商业综合体多达15个。对此，省商务厅流通业发展处处长林谋平也在一次会议中坦言：“商业综合体在全省，已 经面临严重过剩。”
专家表示，近几年来，福建省各个城市的商业地产蓬勃发展，不少综合体在开业初期和消费旺季都经历了“万人空巷”的场景，但是目前，在福州、厦 门、泉州市区，多个综合体的经营者已表示“客源不足”，商业综合体的大跃进已经出现区域性、结构性过剩，即便如此，仍有不少综合体正在积极建设并筹备开 业。
综合体面临调整
如何在现有城市综合体的基础上，避免同质化和“供给侧”过量？
万达广场一位负责人认为，目前，传统的以购买服装、日用百货和家居用品为特点的提袋消费比例正在下降，取而代之的是餐饮、娱乐、休闲等以体验为特点的非提袋消费，“商业地产的招商部门，必须做好招商规划，定位好目标群体，不能千篇一律地引进常规的品牌。”
据预测，目前我国消费市场总额已超过25万亿元，其中提袋消费仅占三分之一，另外三分之二中旅游产品、文化产品、餐饮各占数万亿元，加起来超过10万亿元，这部分是电商无法企及的，也为众多商业地产的差异化定位留出了空间。
“我们正在努力引导各个商业综合体，做好差异化定位，以形成合理的商业布局。”在中骏世界城的一次媒体见面会上，丰泽区的一位领导如是说。实 际上，在以泉州商城为中心的方圆不足5公里的半径内，已经聚集了南益广场、和昌贸易中心、富临新天地、丰盛商业中心、中骏广场、星光耀广场、兆基光明城、 开元盛世广场等多家大型商业地产，如何进行商业“一盘棋”的规划和引导，迫在眉睫。
