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融信·海上城项目效果图
闽南房产网讯 2013年的厦门，正四处衍生各种大型的城市综合体项目，主要集中在岛外区域，造城势头强劲。
上周，位于集美软件园三期附近的54万平方米中交·和美新城项目在SM城市广场正式启动；融信集团在海沧桥头建设的总建45万平方米、总投资50亿元的融信海上城声势浩大，6月底营销中心将正式开放；地产龙头万科打造的70万平方米综合体，首批产品6#地块近期将开盘面市；国际巨头马拉西亚IOI集团也加入了开发大军，规划了一37万平方米，集商住、五星级酒店、科技用地为一体的城市综合体项目……
这些如雨后春笋般拔地而起的城市综合体，纷纷在岛外崛起，在给岛外片区的建设、规划以及城市的成长增添大动力、大心脏的同时，也与厦门岛内外一体化城市布局不谋而合。
地产巨头领衔 岛外“造城”热透透
上周，央企中交集团在SM城市广场二期举行了其在厦门的首个作品——中交·和美新城的SM岛内接待点开放仪式，这预示着中交·和美新城项目正式启动。和美新城位于集美新城的核心区域，规划由27万方生活住区与商业Shopping Mall、五星级酒店形成有机的组合和功能区隔，营建出低密度更宜居的尺度空间。
这家实力派央企的建设项目显然能够为集美新城的发展添加不少动力。实际上，近几年来，其他一些早已进驻厦门的地产巨头，诸如万科、中航、中海、融信、IOI集团等相继涌向土地富余、但城市成熟度低于岛内的岛外片区。
据统计，2012年下半年厦门推出的地块中，包含了11幅城市综合体用地，总建面积达232.24万平方米，占全市拟出让地块总建筑面积的30.23%。其中，岛外就占到了7幅城市综合体用地。目前岛外的海沧、集美、同安、翔安均有多个综合体项目在建，未来城市综合体项目将遍地开花。
海沧区，由融信集团打造，位于海沧大道与海沧大桥交接处的融信海上城也即将推向市场，项目预计7至8月份首推40~60平方米精装SOHO，挑高5米。2014年可以基本建成交付使用，酒店部分在2015年建成交付使用。这一45万平方米的“世界级海岸地标”规划为集甲级5A写字楼、超五星级酒店、SOHO、高尔夫球场、游艇码头等配套于一体的大型综合体项目。不仅如此，海投集团在海沧CBD中心核心区建设的东南国际航运中心总部建筑群，也将打造成厦门港口城市乃至海西重要的地标性建筑。
厦门北站，由地产龙头万科打造的70万平方米综合体，规划为城市级中高端购物中心，今年年初已经正式动工，而目前，其首批产品6#地块即将开盘面市，首推1#、2#楼高层住宅单元，户型为约90平方米三房、约110平方米三房、约128平方米四房，带精装修。
此外，国际巨头马拉西亚IOI集团于2012年9月竞得的杏林湾2012JP01地块也同样备受关注，地块位于集美区11-12集美新城片区杏林湾路与集美大道交叉口南侧，该项目规划为集商住、五星级酒店、科技用地为一体的37万平方米城市综合体项目。
受调控影响小 政府助推项目建设潮
近几年，综合体为何会集中出现？业内认为，商业地产受调控影响小，不少开发商从纯住宅转向普通商住，最后进军到城市综合体项目中来。此外，厦门地区土地稀缺，为了让土地产生最大的附加值，厦门政府近几年出让的土地以综合用地为主。
当下，政策持续地对住宅市场进行调控，让住宅市场的未来多了一些不可预知的因素，开发商心里也有些忐忑。因此，许多国内主流的开发商早早将发展战略锁定在商业领域。包括万科、华润等开发商巨头，都加快了在全国范围内“圈地”布局商业综合体的步伐。
在这轮城市综合体的井喷放量中，不可忽视的是政府的推波助澜。
以集美新城为例，根据政府规划，集美新城通过3至5年的建设形成以商务办公功能为核心的城市中心区。区内建设有六大标志性的公建配套，即集美市民中心、诚毅书城、诚毅图书馆、诚毅科技馆、嘉庚艺术中心、集美新城商务中心。另外，还有景观工程项目，以及“三纵三横”的交通干线工程。
“开发建设城市综合体，有助于提升区域的土地价值，在拉动就业和提高税收、提升城市形象等方面，也能起到非常大的作用。”一业内人士认为，如今房地产开发，已经不能再单单考虑纯住宅、商业了，加上厦门近期推出的地块，一般都会带有居住、商业、办公的一体性质，因此没有具备一定实力的开发商别想拿到地。
正如商业地产领军企业万达集团，其强大的“筑巢引凤”能力往往让各地政府甘之如饴。厦门湖里万达以及刚开业不久的集美万达的崛起，正面外部效应不断溢出，在带动周边区域价值提升的同时，也确确实实让政府尝到了甜头。
“和政府合作开发的综合体项目，利润实际上很可观。”这已经是业界的普遍共识。因此，在政府的助推下以及开发商“心甘情愿”的迎合之下，厦门这波城市综合体的开发建设必将成为未来5年内厦门地产的一大焦点。
项目集中度高 聚集效应有望显现
不管怎样，如此多的城市综合体项目涌现，预示着厦门已经进入综合体时代。
业内人士表示，综合体时代意味着竞争的白热化趋势正在加剧。放眼望去，整个厦门地区“繁花似锦”，尤其是岛外，一座又一座的综合体拔地而起，不可否认，这些项目在丰富区域商业设施配套，提升区域商业格局方面有着不可估量的作用，但是有些现象又难免会引起一定的担忧。
单就集美来看，已经开业的万达广场，加上中交的和美新城、万科打造的70万平方米中高端购物中心、马拉西亚IOI集团的37万平方米城市综合体项目，如此多的综合体项目集中扎堆于一个区域，考虑到地区的消化能力时，我们不禁又要打个问号。
记者采访中，一些业内人士认为城市综合体单位区域过早大量涌入，很可能会缺乏相应的需求和人口支撑，但也有业内人士认为厦门的城市容量和辐射范围一直处在不断扩大当中，无需过分担心。
“相反，这些综合体项目在同一区域扎堆涌现，反而会把这片区域炒热，引来更多的客群。就如同当时杏林湾多个住宅项目同一时间段齐推的情景，不仅没有因为客群竞争导致一些楼盘滞销，反而因为聚集效应产生的整体优势，吸引了更多的购房者前来。”厦门航空房地产营销总监吴崴表示。
但是综合体项目毕竟不同于传统的住宅开发，它更考验的是开发商的综合实力。某央企高管告诉记者，厦门的一些企业，尤其是本土型开发商，不少还处于“摸着石头过河”阶段，在开发经验、规划能力、招商运营的专业团队等方面都与北上广深等一线城市存在不小的差距。
因此，厦门企业还需要进一步学习，在借鉴成功的综合体项目的同时，能够不断创新，不断进行自我突破，尤其是注意结合厦门城市的特质、人文以区域划分进行“落地性”的规划建设。
（海峡都市报闽南版记者 郑薇 魏暾）
