核心提示：
本月初，厦门市住房公积金政策又行调整。公积金贷款不仅“认房认贷”，同时使用公积金贷款购买第二套住房的市民，其贷款的最高额度由40万元降低为30万元，夫妻双方最高也只能贷款60万元。而与此相反的是，在19日国务院常务会议上，又再次提出了支持家庭首套房信贷需求的要求。
第一套房与第二套房，所得“待遇”天壤之别，体现了政府大力抑制房地产的投资投机行为的决心，这从2007年以来的各项政策中就能得到体现。
但矛盾的是，“二套房”又恰恰是改善性购房者的目标产品，这就使得改善性刚需群体在近几年来常常因政策所限而难以换房。这里我们不妨来回顾一下过往的政策历史，细数改善性刚需的“中枪”纪录。
2003-2006年
首套房二套房在政策上没差别
2003年8月，国务院发布18号文件，明确了房地产作为国民经济的产业支柱的说法，鼓励房地产行业持续健康发展。在接下来的2004年，政府采取了一系列促进房地产的政策，如土地出让统一公开招拍挂，同时银行存贷款利率上调。
经历了两年的繁荣期后，为抑制房价过快上涨和经济过热，2005年，政策开始转向抑制住房投资行为。2005年3月，房贷优惠利率取消，同时个人房贷首付比例由20%提升到30%，但并未明确区分首套房与二套房。同年5月，《新国八条》表示，要求各级政府将解决房地产投资规模过大、上涨幅度过快问题作为宏观调控的重要任务。2006年5月的《国六条》则再次明确住房首付不低于30%的条款，同时首次提出不满5年住宅转让需缴交营业税的政策。
不过，虽然自2005年来宏观调控基调开始转向抑制房地产过热，但在此区间里，并未明确细分首套房和二套房的政策。
2007-2009年
二套房开始成为调控对象
2007年在政策上可戏称作“加息年”。从3月份到8月份，央行共经历了5次加息，8月份就加息两次。到9月份，则正式拉开了针对投资投机群体的政策。其中，针对二套房的流通环节的控制也开始增严。
2007年9月27日，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅提高。12月11日，关于加强商业性房地产信贷管理补充通知规定，以家庭为单位界定第二套房，明确提出第二套房的标准。
2008年受金融危机影响，房产政策有所放松。但2009年地产回暖后，针对二套房的政策又加码。2009年12月23日，财政部发布通知，自2010年1月1日起，出售个人购买的、居住不满5年的房屋，全部须缴交营业税，这等于给卖掉首套房增高了交易成本。
可以看出，在2007-2009年间，政策对于改善性住宅的控制，全方面地从金融、税收等方面进行，并主要体现在购买环节和流通环节上。这使投资投机者在炒房成本上有所增加，但对于真正的改善性购房者来说，在房价日益增长的情况下，交易流程变复杂，同时购房成本和压力也陡然增大。
2010年至今
成本高昂，想换一套房不容易
2010年至2011年是政策严控年。这两年间，针对投资投机者和二套房的政策频频出现，想要换套房成本愈加高昂。
2010年1月至4月，中央政策两次涉及二套房首付比例，三个月内，二套房首付比例提升至50%。在年底，公积金贷款也全面收紧，使用公积金贷款购买二套房的个人或家庭，首付比例也提至50%。与此同时，基准利率也上升为1.1倍，第三套房贷款全面停发。
50%的二套房首付没持续很久，在2011年1月的《新国八条》中，在基准利率仍维持在1.1倍的情况下，第二套房的首付比例达到60%。在2月份《新国八条》厦门细则中，再次明确了60%首付，同时再次强调出售不满5年的住宅须缴交营业税的条款。
2012年虽没新调控政策，但“限购”和控制二套房的基调仍不动摇。今年2月20日，国务院发布《国五条》，其中不满5年住宅交易须缴交买卖差价20%营业税的条款可谓给二手房市场和换房一族重拳打击。紧接着在6月1日，厦门公积金政策再次收紧二套房的贷款额读度，同时认房认贷的政策也影响一批改善购房者。
[业内观点]
厦门均和资产评估咨询有限公司总经理王崎
公积金新政误伤在所难免
频繁出手的行政干预对市场肯定有影响。购房者缴纳公积金，是用户更是储户，政策在一定程度上对老百姓的权益有约束，有违反契约精神之嫌。如果公积金贷过两次就不能再贷，那之后缴纳公积金的意义何在？
虽然此次公积金政策主要针对第二套房，但第二套房确实存在改善性需求，贷款的这些控制对他们来讲就是无形的增加更大的负担。调低的10万元额度对炒房客和富人微不足道，但对改善性需求则是不小的数目。改善本是很好的刚性需求，再打压是雪上加霜，误伤在所难免。
如何区别首套房和二套房？
“认房又认贷”是二套房的一个重要判断标准。这种规定一方面要在房产局可以查询购房者的购房数量，另一方面还要查询在银行的贷款次数。例如，某先生用贷款买过一次房产，现将其出售后名下已无房产。但根据认贷的规定，再次购房时还得纳入二套房的范畴。
第二种情况则是认房。例如，某女士通过全额付款买了一套房。虽然这套房未经过贷款买房，但是根据“认房”数量的规定，再买一套就属于二套房。若此前全额付款的房已出售，加上之前没贷款，再次购买的房子就是首套房了。
二套房最新的公积金政策
自6月1日起，厦门对住房公积金贷款政策进行调整，本次调整主要针对公积金二套房贷款。购买第二套住房的，双职工家庭在厦门地区缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度调整至60万元；单身职工或夫妻只有一方缴存住房公积金的,个人购房贷款最高额度调至30万元。同时，利用公积金贷款购买第二套住房的，首付比例提高到不低于60%。此次政策对房屋套数的认定更加严格。如职工有商业住房贷款记录，也将纳入职工家庭房屋套数认定。
