住宅小区是城市的细胞。当文明风尚涤荡城市大街小巷，全域蝶变或许就是从一个小区、一个楼道开始。
聚焦群众急难愁盼，打通基层治理“最后一公里”，市建设局创新推出“大物业”管理模式，着力破解“无物业”小区管理难题。
这是一次探索，将推动党建引领下无物业小区逐步实现从“社区管”到“居民自管”再到“有物业管”的发展新路径，不断提升城市基层治理体系和治理能力现代化水平;这也是一次破题，试图解决无物业小区居民自治意识弱、购买服务意识低、管理“脏乱差”等问题，构建小区长效管理机制，不断满足人民群众对高品质生活新期待，为争创全国文明典范城市贡献力量。
“一盘棋”“一张图”全域治理
推动管理全覆盖
近年来，改造提升让许多老旧小区旧貌换新颜。但同时，小区管理“后半篇文章”的重要性也逐渐凸显。“硬件”提升，“软件”如何跟上，以确保改造成效不“返旧”?今年市建设局创新探索“大物业”管理模式，为我市推进城市精细化管理、社区治理探出了一条新路。
“打破边界壁垒，以‘全域治理’理念为基层治理提质增效。”市建设局物业管理处负责人介绍，通过将无物业小区、独栋房屋、公共建筑等进行整合，并延伸公共市政服务，将周边市政道路、街区合并规整，形成“大物业”管理范围。再以“一盘棋”和“一张图”的全域治理理念，推动小区实现全覆盖有效管理。
“大物业”管理具体如何实现?市建设局提出了三种模式，供运营企业根据我市不同区域、不同小区分类施策——可采用将政府的市政物业管养、购买服务等资源与“大物业”片区的无物业小区管理捆绑打包的物业“肥瘦搭配”模式;或是将整个片区当做一个“大物业”来运营的“城市管理运营”模式;又或是结合老旧小区改造、城市更新等工作，进行“投建管”一体化模式。
思明区湖里区先行试点 打造“城市管家”
目前，思明区、湖里区已先行试点“大物业”管理模式。其中思明区委托思明城市资源经营管理有限公司(以下简称“思明城资”)对鼓浪屿开展“城市管理运营”模式，湖里区委托愿景集团对东渡片区实施“投建管运”一体化模式。
●全岛整合运营 居民生活更有幸福感
“呼叫，在大德记浴场附近沙滩发现垃圾，请立即清理。”昨日，在思明城资的智慧运营调度中心，定时起飞的无人机巡查发现沙滩上的垃圾，后台立即派单给附近网格的工作人员，垃圾被及时清除。
类似的场景，每天都在鼓浪屿上演。近年来，思明区委区政府及鼓浪屿管委会借力思明城资，创新采用“全域智能运营”模式，对鼓浪屿的城市公共空间、公共资源及公共项目实行全流程“管理+服务+运营”，最终形成政府主导、企业运作、社会广泛参与的新型城市治理生态圈。
值得一提的是，运营企业将老旧小区的物业管理与“大物业”片区资源捆绑打包，并辅之以增值服务，提升居民宜居水平。如思明城资在鼓浪屿龙头社区的指导推动下，解决了龙头商院小区环卫清扫、垃圾转运、绿化修剪等历史遗留问题，并为居民有偿提供家政、维修等增值服务，深得民心，小区居民依法决议引入其进驻管理。“垃圾及时清理，园林花草常绿常新，楼道灯不亮也能立刻维修……专业机构入驻后，我们生活越来越有幸福感。” 龙头商院小区居民何先生如是说。
●一本大账统筹 推动片区“自我造血”
在湖里区，东渡片区的居民们也期待着即将发生的变化。
今年9月，愿景集团正式中标湖里区东渡片区城市更新项目。这是我市第一个EPC+O项目，即政府通过公开招标合伙人的方式，引入社会资本全周期参与片区及老旧小区的改造、管理及运营。社会资本通过施工利润、停车位的运营等收益，平衡自有资金投入及物业管理缺口，通过“一本大账统筹”，实现片区的自我造血及长效运营。
“我们将采取‘投建管运’一体化模式，全周期推动片区的前期改造、后期管理。”愿景集团福建区域副总经理陈小勤介绍，东渡片区更新有完整社区更新及老旧小区改造两部分，涉及4个社区、25个“无物业”老旧小区。项目想达到的最终效果，一方面是实现专业化管理从无到有，从社区秩序维护、环境整治、设施维修、社区安全管理等方面，对社区进行专业化的物业服务。另一方面，通过社区居民活动、日常关怀服务等举措，强化居民的黏度，构建守望相助的邻里文化。
此外，在片区更新上也将充分结合居民的建议与愿景，推动品质提档升级。例如通过挖掘低效利用的空间，由社会资本进行投资打造社区小食堂、日间照顾中心、托育中心等，补足片区功能短板;为现有基础设施重新“赋能”，如对现状已较为老旧的金鼎菜市场进行改造，重新进行业态规划及招商，更好服务周边居民。
“大物业”试用期间暂不收费
让居民“先尝后买”
位于梧村街道的橡胶新村中，一份公示文件正在引发居民广泛讨论——思明城建集团的全属子公司思明市政事业发展有限公司(以下简称“市政事业公司”)，将正式进驻开展物业服务，解决小区“无物业”的管理困境。特别的是，公示中提到将给小区居民一个月的免费试用期。试用期结束，居民根据满意度再来选择是否进行接下来的付费委托。
推动“大物业”管理模式落地，离不开居民的理解和支持，分步推动。因此，市建设局鼓励“大物业”管理单位在试行期间，采取“先尝后买、共建共治、长效管理”的方式，对无物业管理小区“只服务、不收费”，让居民感受到物业服务为生活带来的改善作用。
“居民满意再委托，这是一次新的尝试，也是对我们工作的鞭策。”市政事业公司副总经理郭阳说，试用期开始，物业服务工作也就正式开始了。他们将主要开展三项行动——亮灯行动，对老旧小区内楼道、公共空间的缺失灯具进行维修补足;清风行动，实施全小区的刷洗清扫及绿化提升;品质提升行动，聚焦居民实际需求，设置晾晒区、电动车充电区域等。
试用期结束后，居民如果同意付费委托，前三年的物业费也很低廉，我市将以政府补贴的形式，按照“小区公共收益补一点、居民再出资一点”的方式，逐步培养居民“花钱买服务”意识。三年推进期结束后，业主再共同表决，是否同意管理单位以符合市场行情的物业服务标准收费。市建设局物业管理处负责人提到，之所以设置试用期、推进期，除了考虑到要切实提高居民的接受度外，也在考验管理单位的服务水平。
值得一提的是，为指导和督促“大物业”管理单位不断提升服务水平，市建设局还提出探索由街(镇)等相关业务主管部门建立考核机制，综合“大物业”管理片区的管理实际和服务难度，结合物业服务收费率、居民满意度、小区文明创建、星级评定等情况制订相应考核标准。考核结果与政府以奖代补金额、企业和项目经理信用评价、评优评先等挂钩。(记者 袁舒琪)
