过完年，总有一波手头有闲钱的市民冒出一些相对大胆的投资念头，比如买个商铺。俗话说，“一铺养三代”，商铺是不少市民心中钱生钱的利器，拥有一间商铺成了不少家庭投资理财的一大选择。
买铺时，总觉前景一片大好，确实有人靠商铺收租实现了财务自由。但是，身边也有不少人表示，购买多年的商铺出租情况并不太妙，“三代养一铺”的情况也有。
测算好回报率
目前市面上的商铺主要有几种类型：最常见的是社区底商，主要开设小吃店、药店、便利店、快递站等业态，依赖于住户客流;商业街商铺，主要分布在商业街两侧，经营状况依赖于整个商业街的经营情况，属于“一荣俱荣，一损俱损”;市场类商铺，如综合市场、批发城的铺位，业态受项目规划所限;百货商场、购物中心商铺，整个购物中心的运营情况将直接影响商铺经营状况;其他还有商务楼、写字楼店面等。
从资金层面讲，买商铺的难度是明显高于买住宅的。买住宅，大多数人选择的是按揭贷款来减轻支付压力，可以用到住房公积金、商业贷款和组合贷这三种方式。用公积金贷款是最划算的了，利息也比较低，5年以上3.25%左右。
但若是买商铺，公积金是肯定不能用的，只能用商业贷款。商业用房按揭贷款年限一般是10年，贷款金额不超过评估价的50%。此外，利息也相对较高，不少银行在购置商业地产方面的利息是在6%以上。
也就是说，如果你不是全款买铺，按2万元/平方米的单价、6%的商贷利息算，一套60平方米的商铺总价120万元，首付至少要60万元，按揭要付近20万元利息，10年每月月供是6661元。当然，如果有闲置资金，全款买铺是比较简单的。如果按揭，还得好好考虑还了商铺月供，生活质量会不会显著下降，这个月供是否能和当前周围商铺的租金相匹配。
一般而言，考量商铺值不值得买的一个重要指标是租金回报率，有好几种计算方式。使用较多的一种是：租金回报率=每月租金收益×12/购房总价。若上述商铺每月租金为5000元，租金回报率为6%，按购买总价/年租金收入=投资回收年限的公式计算，这套店铺20年才能回本，就不太划算了。也就是说，租金还抵不上按揭款的店铺，买的时候要多考虑考虑。毕竟普通人没有必要用真金白银去试错。不过话说回来，如果看好这片区还有升值空间，对未来店租看涨持积极预判的话，长期持有也是可以的。
调整心理预期
相对于购置住宅多为刚需改善的自住需求，商铺本身的商业属性明确了购铺是一种有风险、有变数的投资行为。买铺子前，有些“心理预防针”还是要打一打的。
首先，摆正对商铺“升值”的心理预期。当前不仅住宅处在存量阶段，商铺也在一定程度上供过于求。一些条件不佳的商铺租不出去或者频频退租的情况不算少见。商铺最终收益来自出租获取的租金，如果一间商铺回报率低于5%，甚至出租几十年还不回本，那就要再考虑考虑一家人、一代人能否承受得起了。
其次，明确商铺的价值评价体系是脆弱的。购买商铺前，势必会仔细考量商铺是否有充足的人流，是否靠近交通要道，周围是否有相关产业能产生集聚效应等。但大多数人购铺做出价值评价的依据来自售楼小姐的介绍和平面图的信息。待小区真正入住后还会有很多变数，比如交通出入口迁移、片区规划的改变、入住率波动等，只要一点点小改变都会影响商铺的价值。也就是说，要有心理准备，去应对那些买的时候没有、租出去却发生的改变，做好长线投资的预判，平心静气做时间的朋友。
再次，明确当前城市商铺供过于求、冷热不均。城市在更新，商业集中区也在更迭。以漳州为例，当年火爆的华联商厦、电子城如今风光不再，取而代之的是漳州碧湖万达广场、印象汇及天虹商城等新兴的城市商业体。有一些商业街逐渐萧条，如曾经遍布餐馆的大通北路如今略显冷清;有一些商业街长盛不衰，如芗城区的县后路，俗称学生街，学校开学期间街上人流熙攘。并且，随着当前城市多盘开发，楼盘底商供量巨大，不少小区仅有6栋居民楼就配了近40个底商，在实体商业难做的现在，未来店铺与店铺间竞争激烈，不难预测。要明确，商铺供过于求、冷热不均是普遍现象，不是买了铺就一定能短期内租出去、长期内都赚钱。
最后，合理看待包租、返租模式。一般而言，一些旅游景区、集中规划区的商铺有商管运营，商管为了便于管理，会告知业主将推广包租、返租模式。即买了商铺就是“甩手掌柜”，每年可以获取一定额度的返租金。需要注意的是，当前不少返租模式仍是“羊毛出在羊身上”，每月返租的钱很可能来自你多付的购置费用，只是从营销口径上，提高单价变成了“前两年每年返租金多少钱”这个套路。当然，也有一些“坦率”的商管会明确表示前两年包租但得不到租金，这部分钱用于抵购铺总价。各种包租模式花样百出，签署协议的时候一定要擦亮双眼。
当然，购铺还是要自己多跑跑周边店铺，多做市场调研，明确周围店铺出租和租金情况，做出合理的预判。(记者 张 晗)
