近日，读者杨女士致电反映，购房后发现阳台实际面积与样板间不符，感觉上当了。记者咨询有关部门后获悉，通常情况下，在处理实测面积与预测面积的差异问题时，可以按照面积误差范围约定具体的处理方式。如果合同中对房屋面积误差问题已有约定，应优先按照约定内容处理。面积误差绝对值在3%以内的，按照多退少补的原则，据实结算。
其实，很多购房者在看房买房的过程中都曾遇到过这样的问题：样板间看起来很大，实际交房后发现面积看起来有些出入;购房合同的预测面积和交房后实测面积有出入，不知道怎么进行核实、处理、维权。
实际上，由于建设项目设计与施工的原因，房屋面积出现误差实属不可避免的一种现象。按照现有的房屋销售模式，除车位车库外，房屋交易通常以建筑面积为单位计算成交价款，一旦房屋面积产生误差，往往直接影响购房者的经济利益。那么，在商品房买卖中，交房面积与合同面积的差异在哪里?面积误差问题又该如何解决?一起来了解一下。
要了解面积误差如何解决这个问题，先要了解房屋实测面积、房屋预测面积、面积误差比这几个概念。
房屋实测面积(即交房面积)，一般指商品房竣工验收后，根据国家规定，由具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范相关规定，对楼盘进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。实测面积是房屋交付和产权登记办证的面积依据。
房屋预测面积(即预售合同面积)，一般指商品房期房销售中，根据国家规定，由具有测绘资质的房屋测绘机构依据施工图纸、实地考察和国家测量规定，对尚未竣工的房屋进行预先测量计算的面积。预测面积作为开发商合法销售的面积依据，在购买期房签订预售合同时，合同上记载的往往是房屋预测面积。
面积误差比，一般指房屋实测面积与房屋预测面积发生误差的比例，它是商品房买卖过程中作为面积差异处理的一种方法。具体计算方法是：面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%。
综上，房屋预测面积是在房屋尚未竣工时进行预先测量所得，而房屋实测面积则是在房屋竣工验收后据实测量得到的面积，受施工单位技术水平、施工过程改变规划设计等因素影响，往往导致实测面积与预测面积出现一定误差。
误差比3%是条分界线
在处理实测面积与预测面积的差异问题时，重点是看误差的比例和解决误差问题的方式。
其一，如合同有约定，按约定处理。关于商品房买卖过程中面积误差的处理，《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同作为当事人的合意，应当充分尊重当事人的意思自治，因此，如果合同中对房屋面积误差问题已有约定，应优先按照约定内容处理。
其二，合同未作约定或约定不明的，根据有关规定处理。对于合同中未作约定的，《商品房销售管理办法》第二十条也明确规定：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
简而言之，面积误差绝对值在3%以内的，按照多退少补的原则，据实结算;面积误差绝对值超出3%的，则按照实测面积与合同面积孰大孰小，以3%为界线区分情况对待处理。
值得一提的是，目前我市采用的是2014年版《商品房买卖合同(预售)》，合同正文记载房屋预测建筑面积、套内面积、公摊面积以及面积差异处理方式等相关约定信息，除范本合同的既定内容外，双方可以用补充协议的形式另行约定面积差异处理方式，该部分约定内容各开发商的设定标准各有不同，购房人在签订预售合同时需注意查看，谨防出现交易纠纷。
销售人员口头承诺能信吗
面积问题容易引起纠纷，购房过程中销售人员的有些口头承诺也是如此。有关部门提醒广大消费者，在售楼中心和销售人员商洽购房事宜时，要提高警惕、加以甄别，尽量避“坑”。
首先，避口头承诺不算数的“坑”。在未经开发企业加盖公章确认的情况下，销售人员的口头承诺并不具备法律约束力，可能对购买行为产生影响的承诺，务必要求补充进买卖合同。如果合同条款中没有表述或者表述不清，可要求开发企业以补充协议等书面形式将承诺固定下来。
其次，避虚假广告宣传的“坑”。对待广告宣传须谨慎，特别是以学区房、规划文件等作为卖点的宣传，是否为学区房应以辖区教育部门发布的信息为准，应谨慎购买。
再次，避合同条款挖好的“坑”。签订认购书(协议)和购房合同须谨慎，务必仔细阅读认购书(协议)和商品房买卖合同，包括补充条款及附件。商品房买卖合同是维护房屋交易双方权益及责任权利的重要凭据，合同一经签订，除合同条款存在违反法律、行政法规强制性规定等情形外，均具有法律效力。
最后，避样板房所见即所得的“坑”。样板房主要作用是吸引成交，其实所见并非所得。样板房面积与交付后实测面积、比例很可能存在出入，比如部分不可以移动且占地的管线、梁柱、墙体被隐去，内部布置的家具陈设也有一定比例的缩小，为的就是放大房间内的主观视觉体验。购房者千万不要认为样板房就等同于未来入住的新房。(记者 张 晗 通讯员 宋海燕)
