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二手期房交易风险大 千万不要贪小便宜

发布时间:2014-08-12  来源:中国新闻网  

  近日,朱先生打来热线电话,说他买了一套二手房,由于房产还未取得房本,无法及时办理过户。中间又因为迟付房款,房主要求解除合同,但已交给房主的120万元却被拖欠着未归还。

  事实上,早在2005年,国务院七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》,明令禁止期房转让。但在现实买卖交易过程中,还是有不少的购房者看中二手期房并私下进行交易,而忽略了二手期房交易的种种风险。

 

  【案例】

  买期房过户需等两年半,引出两场官司

  去年10月,朱先生通过链家地产看中了昌平回龙观地区国风美唐一套商住房,60平方米,最终商定以171万元成交。双方约定,将总房款分四次付款付清。由于该房为期房,房主还没拿到房本,双方约定950天内完成过户。这意味着如果一切顺利的话,这个期房买卖的交易将长达两年半才能完结。

  截至去年12月20日,朱先生将120万元打入房主账户,其中一笔晚打了15天,房主起诉朱先生要求解除买卖合同,并赔偿违约金。“去年年底房市火爆,由于付款晚了,房主想涨价10万,但我只同意给3万,最后成了被告”。朱先生说。

  今年5月,昌平区法院一审判处朱先生败诉,合同解除。但朱先生已交给房主的120万元房款,却因房主“无钱”而被拖欠至今。朱先生决定起诉房主,要回房款。

  买房买出两场官司,朱先生这才发现购买二手期房的风险很大。朱先生认为,链家地产代理了政府禁止交易的房源,并且没有建议购房人做资金监管,加大了交易的风险,令自己蒙受损失。

  链家地产相关负责人表示,目前买卖双方已经通过司法途径解决此房的买卖问题,从一审判决来看,法院认可买卖双方签订的合同真实有效。朱先生通过司法追要已付房款链家地产也将全程予以配合。如果双方买卖合同解除,与链家地产签订的居间合同也可解除,并退还中介费。

 

  【调查】

  中介代理二手期房随处可见

  据了解,在2005年以前,不少购房人通过修改与开发商签订的预售合同,来完成产权变更,这种期房交易就是所谓的“改底单”。而为了打击炒房,国家明令禁止期房交易。同时,随着网签的推行,“改底单”意味着需要先退房再网签,这样将提高项目的退房率,各种风险令开发商不愿配合改底单。

  随着改底单越来越难,期房交易又衍生出另一种形式,即挂在中介公司售卖。但要完成过户,需等待期房从交房、拿到房产证后才能实现,最快也需要一年时间,而一般的二手房买卖交易时间为3个月。因此,在二手期房漫长的交易期间,存在着巨大的变数和风险。

  记者在顺义、房山、通州、丰台等区域的中介门店看到有大量二手期房的出售信息。各大新楼盘周边的中介门店中,未交付的期房房源也随处可见。

  在昌平回龙观,首开国风美唐因为占据13号线和8号线双线出口位置而受到购房人青睐,目前该项目一期已交付。二期正在售,将于今年10月交房,已有房源在中介门店销售。一位经纪人表示,门店里的房源都是房主首次开盘时挑的优质房源,价格在3万元/平方米左右,价格与现在售楼处在售的被挑剩下的楼层和户型持平。而一期已有房本的房源价格则在3.5万/平米。

  当记者问“二期还没交房,也没有房本,如何保证交易安全”时,该经纪人表示:“房主把原始购房合同、发票押到你那里,等房本下来时委托你去领房本、过户,保证交易的安全性。如果房主涨价、毁约,可以约定为总房款的20%为违约金”。

 

  【律师提醒】

  勿图便宜买二手期房

  北京市铭滔律师事务所合伙人律师孙涛表示:根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定除外。”这就是说,当事人订立了合法有效的房屋买卖合同后,只有依法办理了房屋所有权转让登记,才发生房屋所有权变动的法律后果。不经登记,法律不认为已经发生了房屋物权的变动。

  目前,住建部明令禁止期房买卖。一旦出现纠纷诉诸法律,法院判定以买卖合同为主,但房屋主管部门无法登记该房屋,房屋所有人仍为原房主。如果产权还没下来,等待过户时间太长,期间一旦房价上涨,一些房主会坐地涨价,甚至毁约。一旦打起官司,至少要半年以上才有结果。此外,此类房源还有一大笔税费要交。

  孙涛提醒买房人,不要贪图便宜购买此类房源。在购房前,要核验房屋的产权,要购买有产权证的房产。

 

  名词解释

  期房人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

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