二手房买卖过程中，还没过户，委托代理买卖的委托书不能随便签，否则将会带来不必要的纠纷。市区的黄女士因提前和买房人签署了代理权，而被告上法庭。不仅成为受害者，而且还要承担民事责任，支付违约金。
未过户买房人再次转让
黄女士称，去年她就把名下的房子卖给谢先生，总价110万元。由于房子还欠银行按揭款50万元，双方签订的合同约定，谢先生向她支付了首期55万元房款，欠银行的50万元按揭由谢先生按月支付，在还完按揭办理完过户后，再向其支付5万元尾款。在拿到55万元首期房款后，黄女士就把房产交付给对方。
过后，谢先生想再次转让该套房产，和黄女士协商双方签订委托书并进行公证，委托书约定受托人谢先生有权出售讼争房屋，代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房产交付等合同的各项条款，代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件，委托期限为一年。
黄女士认为，已经拿到了大部分房款，谢先生要再次转让房子跟她没什么利益关系，而房子还在自己名下，按法律程序签订一份委托书也理所应该。
但没想到，就是这份委托书，让黄女士卷进了一场纠纷。原来，谢先生以代理人的名义把该套房子卖给了第三人陈先生。但谢先生收到购房款后，并没有在约定的时间内，把房子过户给陈先生。陈先生把谢先生和黄女士告上法庭，要求按合同约定判定协助其办理房屋过户手续，同时支付逾期办理过户登记手续违约金，并承担中介费以及诉讼费用。
而黄女士这时才意识到问题的严重性，当庭称自己并不知情，是受害者，不应当承担违约责任。
房主签委托书 承担违约责任
法院经审理认为：本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款规定：“公民、法人可以通过代理人实施法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”黄女士通过公证委托被告谢先生办理讼争房屋的相关事宜，委托书约定谢先生有权出售讼争房屋等。
谢先生在代理权限内与原告陈先生签订的《房产买卖协议书》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，黄女士应对谢先生的行为承担民事责任。判定黄女士按合同约定支付违约金。法院还提出黄女士若因代理事项与代理人谢先生产生纠纷，可另行向谢先生主张。
购买二手房 要确定房主是否是产权人
福建泾渭明律师事务所叶庆瑞律师表示，在二手房买卖过程中，经常出现这样一种现象，产权人将房屋出售给买方人，但未办理过户。为了方便以后过户手续办理，产权人往往办理全权委托买受方指定的人员代理产权人办理过户手续。此后，该房屋可能还经过了多次转手买卖，均未办理过户。
但这样的交易，对于双方都存在风险。第一，要是产权人和他人有经济纠纷，因该房产未办理过户，产权人仍未发生变更，房子就有可能被查封，买房人就遇到风险;第二，就像上述案件一样，第二个购买人和第三个购买人出现纠纷，产权人也会被搅进纠纷中，并承担责任。
叶律师建议，大家尽量不要参与这类有风险的交易，因为这其中任何一个环节出了问题，都可能导致最终无法过户，或者房屋无法最终交易成功的风险。所以，在购买二手房时，应首先审查卖方是否是登记产权人，以免陷入不必要的麻烦中。
