【聚焦】开发商卖房前，先建起10万平方米的园林景观，取名为风情公园;销售时，先带购房者坐游览车逛公园，再看样板房，宣称豪宅就建在生态公园旁;交房前，业主们发现，大部分园林景观不见了，满眼只见低层别墅;交房时，房屋结构、装修质量都和样板房存在差异，当初承诺孩子可就近入学，如今也受到阻碍。《天天315》本期聚焦：福建晋江世茂御龙湾项目被指涉嫌虚假宣传。
晋江世茂御龙湾项目效果图
央广网北京6月9日消息 据经济之声《天天315》报道，卖房时，带购房者坐游览车逛公园，宣称高层楼房就建在生态公园旁;交房时，高层楼房边只见低层别墅，不见公园。房屋结构、装修质量都和样板房存在差异;当初承诺孩子可就近入学，如今也受到阻碍。今天我们节目重点关注的内容是，福建晋江世茂御龙湾项目被指涉嫌虚假宣传。
近年来，公园地产受到购房者追捧。不少开发商在售楼时，都不再强调位置与交通，而是重点强调项目建在花园中，或建在公园旁，让购房者感受到自己将会住在一个处在优美环境中的“家”里。
把家安在公园边上，能享受公园带来的绿色和氧气，也是长期生活在繁华喧闹都市的人们最大的居住梦想，所以不少人都会倾尽所有，选择价格不菲的公园地产。但是，需要注意的是，不是所有打着“公园地产”概念的项目都是真的公园地产，购买前可要瞪大眼睛、分辩真伪。
我们先来了解一下，什么是公园地产?公园地产一般是指与公园相关联的地产项目，也就是为了营造稀缺的景观和生态环境，依托公园或将房地产开发与公园建设结合起来的房地产项目。
那么如何分辨公园地产的真伪呢?我们先来了解一下福建省晋江市一些业主的购房经历。
业主：当时它们广告做的非常大，在晋江这一代广告可以说是铺天盖地，而且是打造晋江首个顶级豪宅。当时我们去看了小区的景色，因为当时的景色真的非常漂亮，而且它告诉我们有五个公园，还有个人工湖。因为它本身也是卖的期房，所以我们没有看到它现场的工地，只带我们参观一套样品房，样品房的格局也非常好，落地窗，然后入户花园都做的非常漂亮。它说以后就是这样子，所以当时在我们看完真的是义无反顾的冲着它的园林景观就把这房子买了。当时我买了两套，我们还介绍很多朋友、客户去买，因为确实它的广告以及园林设计是整个晋江最好的，价格也不菲，从6000多到10000多一平都有。买完之后，快交房的前半年就有业主给我打电话说，中间的园林全被拆除了，说建成别墅，我当时还不相信呢，然后我们很多人去看，结果当时参观的时候所有的景观全部拆除，建成了一栋一栋的别墅，而且基本上已经没有什么绿化可言了。最主要的就是我们的这个房子，大门对面就是高速公路，隔壁右手边就是高压变电站，而且两个地方都离的非常非常近，当时在买房子的时候是完全没有讲的，而且在当时建的过程当中是封闭起来的，压根我们没有看到，然后交房的时候告诉我们只能这样子，没有办法。
如果你愿意，现在还能在网上找到世茂御龙湾的楼盘广告。广告中提到，世茂御龙湾是当时晋江唯一一个依湖而建的超高层与别墅相结合的建筑群。未来将重点开发人工湖天然的旅游资源，以晋江的特色文化为主题，沿湖岸规划大面积的湖滨景观旅游步行区以及生态公园，建成集高端生态居住区和繁华商业区的城市综合体。广告中还提到，项目开放的10万平米的园林景观展示区将是未来风情公园的一部分。
给节目组打来投诉电话的几位业主，购买的是世茂御龙湾二期凯撒岛上的高层复式楼中楼。据他们介绍，凯撒岛旁就是10万平方米的园林景观，他们买房时，销售就是先带着他们坐游览车观赏园林景观，然后看样板房。买房者一边看，销售人员一边说，说这10万平米的园林景观是生态公园的一部分。销售人员还介绍，这里是二期凯撒岛业主们的后花园。
但是美好的景象只停留在记忆里。交房时，业主们发现，大部分园林景观不见了，满眼只见低层别墅。
业主们当时就拨通了当地几家媒体的新闻热线电话。记者在网上查找了的相关的新闻报道。有当地媒体记者当时去了现场，先拍摄了业主手上买房时拿到的宣传彩页，彩页上显示，业主们口中所说的后花园里，有高尔夫球场、观景亭、许愿池、大草坪等配套，然后记者在小区内转了一圈，发现业主所说后花园的位置正在建别墅。后花园变别墅，是否改变了土地用地性质?当地媒体记者当时从晋江市城乡规划局用地规划科了解到，所谓的后花园原本的土地用地性质就是底层住宅建筑用地。
业主们后来也再次去晋江市城乡规划局等几个相关部门查询规划图等材料，再次确认后花园的土地用地性质是底层住宅建筑用地。
业主：后来我们找了有关部门，就跟我们解释说，晋江世茂御龙湾以前审批的时候就是规划成低层别墅，我们说那买的时候应该是整个全晋江人都知道，这个世茂御龙湾有一个10万平方的公园，住建部门说让我们去找世茂，开发商说它们原来申请建设的时候就是已经是盖别墅的，给我们这样解释。
在这之后，准备收房的业主们又发现，房屋结构、质量也都和样板房存在差异，还有当初承诺孩子可就近入学，如今也受到阻碍。
业主：我这个是2期9栋，楼中楼，我的合同上面你可以注意看一下，合同上面有结构介绍，我们有三个阳台，去年12月30号通知交房，一个阳台都没有，甚至、他们自己的图纸也带过来，到世茂去看了以后，结构图跟那个现场交房的完全不一样，现在结构全部改变了。我们问住建局，说结构改变了我们能不能退房，他说这个不可以，可以叫世茂给你改回来。还有业主去买房的时候，销售人员说买了房子，以后小孩子读书方便。现在第四试验小学现在只是排位，每年名额50个。我们整个世茂御龙湾晋江这边有差不多6000户左右，还有公共走廊，我们一层十户，只要下雨天你从那过就会被淋雨，我问世茂他们的总监还有经理，他说他们会多备一些雨伞给我们。还有一个比较重要的就是高速隔音，我们靠高速路，买房的时候他们承诺是会做隔音带，去年我们维权，市政府牵头了，说世茂出钱做隔音带也答应了，到现在目前也没有消息。
花更高价格购买精装房的业主，验房时，发现装修质量也存在不少问题。
业主：这个是里面是最贵的，买的时候跟我们说这个位置非常好，前面一个湖，旁边还有一个70亩的公园。当时它们建了一个很漂亮的公园，公园里面还有小高尔夫球场，等我们买了房子一年以后它们就都挖掉了，又建了好多别墅，我们就觉得被欺骗了。房子里面的问题，最重要的是它把客厅建的很大，原来跟我们说是4房，一个小书房，当它们装修完了就只有三个房间，然后又给我们一个单独的饭厅，卧室特别小。房子我们去看了，地面都漏水，一下雨墙纸就起裂、破损发霉，卧室的地板非常差，装修完了一踩就陷下去，拱起来，改了两次，每次都过不了一个月又开始拱起来。
因此，大部分业主都拒绝收房。但是他们说，开发商对此不以为然，因为合同中提到，广告、样板房、宣传资料、模型、展示板、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买房人不得已宣传资料内容为由追究卖方责任。业主们认为，这是一条霸王条款。
业主：开发商因为我们补充协议里面有一条霸王条款，它协议是这样写的，只能以它实际交房为主，所有的宣传、广告、样品房还有口头承诺，反正所有的东西都没有正式合同的全部不算，以实际交房为主。
有部分业主去年年底就已经向法院起诉退房或是要求赔偿，但是到目前为止，法院还没有给出判决结果。
业主：有一部分业主还在晋江本地的法院起诉了，但是现在判决书还没有下来。现在世茂也是一种态度，就是说你爱交不交不交拉倒，反正他们也不做任何的整改。就觉得投诉无门，开发商到现在对我们的状况压根不理。我们现在都想退房，感觉这是一个欺诈的行为。
还有部分业主没有起诉，也没有收房，他们认为开发商涉嫌虚假宣传，理应退房或补偿差价。记者昨天联系到晋江世茂御龙湾的项目经理兰女士。兰女士回复，不方便接受采访，稍后会请相关负责人回复电话或回复邮件。但到节目开始前，也没有接收到任何回复。
晋江世茂御龙湾业主维权焦点集中在以下四个方面：第一点，业主们认为晋江世茂御龙湾涉嫌虚假宣传，不止是涉嫌发布虚假广告，还包括样板房、模型、展示板、楼书、沙盘、还有销售的口头介绍。
经济之声特约评论员、中国消费者协会律师团团长邱宝昌认为，晋江世茂御龙湾的广告宣传违反了房地产广告发布的相关规定，使消费者对商品房的真实信息的了解受到一定的限制，所以有误导消费的嫌疑。
而对于开发商在协议中提到的，广告样板房、宣传资料、模型展示板、楼书、沙盘、任何销售人员的口头介绍解释以及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。邱宝昌认为，这是一个不公平、不合理的条款。根据最高院的司法解释以及消法的相关规定，可以认为业主的主张是符合法律规定的。同时，开发商的做法也违反了房地产广告发布的暂行规定和9月1号要实施的广告法的相关规定。
业主们想要退房或让开发商补偿差价，因为靠近公园的楼盘价格比普通楼盘的价格高出很多。那么，从法律层面来说，业主们的要求是否可以被支持?北京潮阳律师事务所律师裘叶表示，业主要求被支持的前提就是要认定之前所说的如景观园林、高尔夫球场等设施，都属于双方合同约定的内容。如果能够认定，开发商没有做到相应的内容，它肯定要承担相应的违约责任，但这个违约责任可以根据业主的要求，考虑退房或者补偿差价。换句话说，就是需要法院来确认当初开发商所进行的所有宣传，都应该视为合同要约一部分。
邱宝昌律师也表示，消费者也要向相关部门、受理单位举证，证明开发企业在预销售或者宣传当中，确实做出了上述的允诺。如果受理机构、仲裁机构或者法院能够确认这些宣传是明确、具体的影响了消费者的选择和价位，它就可以认定为合同的一个部分。如果原来确实在规划设计当中有，或者由于其他原因没有实现，这可能是一种违约的问题。而如果原来根本就不存在，开发商为了让消费者去选择它所开发的房屋、销售更高的价格，去虚构规划建设当中的这些所谓的设施，那可能就构成了一种欺诈。
现在还存在房屋结构和合同约定不符的情况，还有业主们认为过道存在设计问题，下雨时过道会进水，积水后难排除，还有房屋附近建有变电厂，但开发商销售时，隐瞒实情，还有精装修房存在装修质量等问题，现在大部分业主都拒绝收房，开发商是否该为延期交房而支付违约金?邱宝昌认为，消费者可以要求开发商按照法律的规定，按照原来的规划去建造房屋，去交付，如果它没有按照原有的规划，消费者可以选择协商解决，也可以要求它承担相应的违约责任。
裘叶律师也提醒业主，不是所有的业主拒绝收房都是视为开发商违约的。合同当中都有明确规定，如果开发商不符合交付标准，那它肯定要承担延期交房的违约责任。另外一种情况，至于房屋质量是否符合要求，可能会在实践过程中引发一些争议，除非卖方交付的标的物存在重大瑕疵或显著瑕疵的，导致买房人没有办法正常使用，是属于合理的拒绝收房。还有一部分拒绝收房，不一定会导致开发商违约。
现在，已经有一部分业主拒绝收房，有一部分业主上诉到了法院，但是还没有宣判结果。问题是，业主们接下应该怎么做?邱宝昌认为，开发企业应该根据自己情况主动和业主去协商，当然业主也可以根据自己的具体情况，选择协商解决或者通过诉讼解决。
从这个案例可以看出，不是所有打着“公园地产”概念的项目都是真的公园地产，或者说你买到的不一定是靠近公园的房子，购买前需要分辩真伪，两位购房者在买这类房子时，应该注意哪些问题?如何辨别真伪?裘叶律师认为，在做出购房决定之前，要充分考察楼盘项目的所有资料，包括它的楼型等所有的资料，看清楚这个房屋项目的性质，在签订合同过程中，尽量把开发商的一些口头承诺放在合同当中，对于消费者自己的权益保护会有更充分的准备。
节目播出过程中，栏目组收到了负责开发晋江世茂御龙湾的泉州世茂新领域置业有限公司发来的声明，声明中称：
“感谢贵媒体对我司的关注与支持，贵栏目反映的问题，我司高度重视，昨天下午到晚上立即组织人员进行问题排查，现在将相关问题做如下答复：
一、关于展示区公园的问题。高尔夫球场、湖景、沙滩、绿化等均已保留，业主反映的拆除部分的问题，在沙滩公示及规划公示上为别墅建设用地，不存在变更规划的说法，当然不排除小部分业主存在理解误区。
二、关于10号楼副室部分走廊进水事宜。该设计符合国家相关法律法规及相关规范，但确实存在一定的不合理性，我司会尽快拿出具体方案提升和优化到位。
三、关于精装修质量问题。我司所修建房屋均按照国家相关法律法规及相关规范进行修建，如出现任何质量问题，公司将按照商品房买卖合同承担相关维修保养工作。
再次感谢贵媒体对我司的关注与支持。
泉州世茂新领域置业有限公司
2015年6月9日”
对于这份来自开发商的声明，两位嘉宾也都表述了自己的看法：
邱宝昌：它认为它宣传的原来就是别墅用地，没有去变更，但是你在卖的时候，消费者在看的时候，你是不是说清楚了?第二条中，也认可了其建筑设计符合相关的强制性标准、法律法规，但确实也不合理，而这个不合理对入住带来不方便。所以业主暂不接收房屋是不是有道理?开发企业在这方面是不是该对消费者有补偿?至于精装修的问题，你精装修的一些条件，包括建材是不是符合承诺，你要如实和消费者沟通协商来解决问题。
裘叶：对于配套设施这一块，它明确表示已经予以保留，但是不提所谓生态花园的这个概念。根据最高院的司法解释，房屋配套设施的说明和允诺是具体的，它应当是属于双方合同范围之内的内容，所以它也明确提到到高尔夫球场、景观等配套措施，但是确实是忽略掉了关于生态花园这一说。当时消费者购房之前在参观时，他们提到生态花园的概念，这一块可能还需要相关部门的来认定，是不是有虚假宣传的嫌疑。后面提到设计不合理的条款，好像没有提到关于房屋设计变更的问题。开发商还是没有对有无设计变更这一块做足相应的说明。
（原标题：说好的生态公园变别墅 福建一楼盘被指虚假宣传）
