8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》(以下简称《通知》)，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。该通知的出台，也标志着存量房贷利率下调政策终于落地。
距离9月25日下调的期限已不到两周的时间，记者了解到，截至目前，已有多家银行发布公告，披露存量房贷利率调整细则。
那么，哪些房贷利率能下调?下调到多少?到底怎么操作?二套转首套的房贷利率能申请下调吗?
01 分三段执行利率调整
根据各家银行公布的细则，调整利率时间段通常以三个时间段来划分，分别为2019年10月7日(含)前，2019年10月8日(含)至2022年5月14日(含)，2022年5月15日(含)后。
以农业银行为例，公告显示，对于2019年10月7日(含)前发放的、已按人民银行2019年第30号公告要求转换为贷款市场报价利率(LPR)定价的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR(即加点幅度为0);贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。
对于2019年10月8日(含)至2022年5月14日(含)发放的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR(即加点幅度为0);贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。
对于2022年5月15日(含)至2023年8月31日(含)发放的存量首套个人住房贷款(含已签订合同但未发放的贷款)，利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR减20个基点;贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。
为什么要分为上述三段时间?对此，有银行业内人士表示，是因为从全国层面来看，从2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率正式“换锚”，以LPR为定价基准加点形成;从2022年5月15日起，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR-20BP。
02 符合条件自动下调
那么，购房者何时可以开始查询与调整?又是否要到银行排队办理?对此，多家银行也给出回应。
农业银行表示，按照《通知》要求，可采取变更贷款利率和新发放贷款置换两种方式，这两种方式调整的结果一致。从操作的便利性来看，后者所需的流程较多，所花的时间较长，为方便客户，该行主要采取变更贷款利率方式。该行将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。如客户需新发放贷款置换的，请于2023年9月25日起向贷款经办行提出书面申请。
中国工商银行表示，原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，银行将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
中国银行同样表示，本着为客户提供高效便捷金融服务的原则，尽力减少客户调整成本，将主要采用变更合同约定利率水平的方式。对于符合条件的存量首套住房贷款，银行将于2023年9月25日集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
03“二套转首套”需申请
综合各个银行发布的细则，本次调整对象虽为首套个人住房贷款，但能满足房屋所在城市首套房贷利率标准的存量房贷也在调整之列。
不过，需由客户向银行主动申请利率调整，经银行审核符合条件后按规则调整贷款利率。
农业银行表示，经查询不在调整范围，但当前实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的客户，可于2023年9月25日(含)至2023年10月22日(含)，登录该行掌上银行，自助发起首套住房利率标准认定申请，线上提交贷款经办行认可的承诺书、家庭住房套数查询结果等相关证明材料(具体材料清单将于近期发布，敬请关注)。客户也可线下向贷款经办行提出申请办理并提交材料。经认定符合《通知》条件的，将于2023年10月25日起进行批量调整。2023年10月23日(含)后提出申请的，该行将在10个工作日内完成认定，对符合《通知》条件的，及时予以调整。
中国银行表示，对于符合条件的存量二套房及以上贷款，由客户向该行主动申请利率调整，并提供佐证材料，经中行审批通过后按照批量或单笔的方式进行调整。
建设银行表示，贷款发放或签订合同时不符合首套住房标准，但当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的，借款人申请时须提供首套住房有关证明材料。
04 调整后利率能降到多少?
“调整后，房贷利率能降到多少?”对此，不少购房者还有疑问?
根据规定，符合条件且调整后的房贷利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时房屋所在城市同期限(按原贷款合同期限)的首套房贷利率政策下限。具体而言，本次调整不涉及LPR，仅是调整对应的加点幅度。目前，各城市首套房贷利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准。
对此，建设银行举例称：假设您现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那您的贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次您的利率就会下调80个点(即90个点-10个点)，也就是您的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。
以100万元贷款本金、30年期等额本息还款方式来进行测算，利率为5.1%，总利息约为95万元、月供5429元;利率为4.3%，总利息约为78万元，月供4948元。两者总利息相差17万元，每月月供差481元。
根据业内人士的测算，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅约为80基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人还款支出每年超过5000元。
延伸 阅读 多家银行上线存量房贷利率查询功能
存量首套住房贷款利率调整在即。为便于借款人提前了解自身房贷情况、是否符合调整资格，记者获悉，已有银行上线查询功能。
9月12日，建设银行在手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“存量房贷利率调整”功能，已有借款人通过此功能查询到自身的房贷情况以及首套或二套认定状态。
除建设银行之外，多家银行也将陆续上线“存量房贷利率调整”查询功能。工商银行表示，将于9月14日在手机银行正式上线首套或二套房贷认定情况查询功能，借款人可在“存量房贷利率调整”栏目查询，具体路径为：下载中国工商银行App—登录/注册—贷款—存量房贷利率调整。
农业银行此前官宣，将在掌上银行、贷款经办行、营业网点、95599、“中国农业银行微银行”等渠道提供查询等服务，借款人可于9月15日起查询本人存量房贷利率是否满足下调条件及下调幅度等有关事宜。(记者 陈青松)
