对于新区建设产生鬼城，杜猛认为，有三方面原因，首先是地方政府对政绩工程的过于重视，大量建设开发区，建设城市新区，却没有考虑城市规划和城市消化能力；其次是以建设拉动经济发展的国情，导致一些区域房地产和建设被过度投资；第三是中国投资品过少，居民对房地产的过度关注和购买，导致个人拥有多套房产。
面对可能出现的大量“鬼城”、“空城”，国土部门开始控“鬼”。国土资源部近期下发了《关于推进土地节约集约利用的指导意见》。国土部规划司司长董祚继向媒体表示，目前城市新区扩张问题比较严重，“今后我们将严控城市新区用地，能不批就不批”。
柏文喜说，中国的“鬼城”是中国经济高速增长阶段的产物。一个经济体处于高增长阶段时资产被赋予更多的前景溢价，成为虚幻的投资浮盈，而这一浮盈的财富效应吸引更多的投资进入，这就是中国房地产业之前“黄金十年”的景象和之后仍将存在较长时间的状态。房地产的投资价值导致过量的土地出让和大量的房产入市，最终成为投资品而不是用于居住，造成了中国特有的“鬼城”现象。
“鬼城主要责任在于政府”有专家认为，城镇化随着改革开放30年一直在进行中，但最近10年地方政府主导了城镇化，导致一些新城、新区在没有考虑市场需求的情况下被规划出来。地方出于政绩和GDP的考虑导致重复性建设，各种CBD和产业园不断涌现，而当地的市场需求有限，由此造成了一些空城、鬼城。政府在城镇化中因为权力过大，即使是好心，也可能办了坏事。
“鬼城式”发展难持续
对于“鬼城”，未来应该如何解决？柏文喜认为应从三方面破解，首先解决政绩观和发展观的问题，不再以经济发展、城市建设为政绩考核的核心，以社会和经济的和谐发展和人的全面发展为追求目标，改变经济增长方式，在经济中速增长的新常态下，降低投资驱动、提升消费驱动，提高经济增长的内涵和质量，以此来摆脱经济发展对于房地产的过度依赖，进而解决城市建设过度超前发展的问题。
其次，以市场化的深入推进来进行产业导入和人口导入，盘活和消化已经形成的“鬼城式”的城市建设与开发存量问题。
最后，拓宽投资渠道，让中小型民间投资拥有更多的投资选择，降低民间投资对房地产的过度投资和依赖，让房地产在很大程度上回归居住和使用这一本质功能，从而减少“鬼城”现象的发生。
杜猛表示，最重要的是引入民间资本参与到已建成的新城中，使新城的工商业获得自然复苏，用市场去调节。规划上也要进行控制，避免类似的空城进一步出现。同时，对造成空城、鬼城的责任人要予以问责。
中国改革基金会国民经济研究所常务副所长、资深研究员王梅认为，遏制不理性的新城建设，首先要有透明的决策机制和监督机制，让土地资源的开发受到监督。其次，要改变官员提拔时以GDP为主要考核目标的问题，政府的绩效应成为考核的核心。此外，要提高官员的执政能力，特别是选择、监控和管理项目的能力。“新城需不需要建，建多大？建的标准要多高？都要经过充分、细致的调研论证。”
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