“在政策发布后，这个周末购买大户型的意向客户明显增多了，我们当天推出的250套单位上午就全售罄，下午可能还会加推。”近日，在位于广州市增城区的金地香山湖，售楼人员这样对记者说。
多家券商的统计显示，由于我国25~44岁的主力购房人口占比不断萎缩，老龄化和少子化导致房地产市场的持续性需求收缩，行业天花板渐行渐近。市场期盼已久的“全面二孩”政策尘埃落定，无疑能为房地产市场带来增量购买力，缓解目前供过于求的市场格局。
每年新增住房需求 或达1.8亿平方米
在经历了黄金十年的发展期后，随着我国人口红利的消逝，房地产市场的天花板也渐行渐近。
国家统计局的数据显示，过去近四十年时间里，中国劳动力人口即15~64岁人口占比从57%升至74.5%。但从2011年开始，人口结构迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑。2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，特地强调了15~59岁的劳动年龄人口数量第一次出现绝对下降，比上一年减少 345万人。劳动人口总量出现转折点，这意味着买房的主力军规模已经在减小了。
如果从购房人群来分析，根据爱建证券的测算，我国25~44岁人口为购房的主力军，从可查的人口数据看，25~44岁人口在总人口中的比例从2003年的 34.36%下降至2014年的32.47%，其绝对数量也在4.4亿左右徘徊。随着我国老龄化和少子化日趋严重，不仅经济发展受到影响，房地产市场的需求也因此收缩。
分析称，全面放开二孩后，首先是增加这部分人口的改善性购房需求。根据卫计委的数据，现阶段全国符合政策条件的夫妇约有9000万对，假定5年内50%的家庭会生育二孩，那么将新增人口4500万，每年近900万。按照人均住房20平方米计算，将新增9亿平方米需求，每年将新增1.8亿平方米需求。
而从中长期来看，根据克而瑞的测算，到2028年年底，全国由15~49岁(1980年开始执行计划生育)人口组成的家庭将达到1.8亿户。这其中，“单独”家庭约7200万户，占比为40%;“双独”家庭1230万户，占比仅有7%;而“双非独”家庭9540万户，占比53%，这意味着全面二孩政策将对更长时期后的房地产市场需求产生正面影响。
改善需求大幅回升 销售或转向大户型
不过，乐观数据的背后也有隐忧，爱建证券分析师左红英认为，实际购房需求的提升将取决于真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量。从目前大中城市的情况来看，较高的养育成本大大降低了育龄妇女的生育意愿。因此，该政策的实际效果还有待检验。
中金的研究报告认为，相对于一线城市高昂的养育成本，由于在三、四线城市养育两个孩子的负担要轻得多，新政策的出台对这类型城市的影响更大，新生人口的增多将有助于三、四线城市商品房的消化。
分析称，在全面二孩政策落地后，随着家庭多子化成为趋势，相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局，改善型需求有望出现大幅回升。
中金的研究报告还称，目前我国三房或以上住宅占中国住房存量的比例不到40%，未来房产销售将逐渐向大户型倾斜。随着我国已经实现每户1.14套房，首套房购房者比例将出现一定程度下滑，而改善型需求将成为购房主力，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。
户型设计也需改变 保姆房或列入重点
“现在，中小户型尤其是90平方米以下的二房，显然不能满足基本的居住功能。而120平方米以上的大户型、三房或四房将成为市场需求主流。”克而瑞研究中心分析师杨科伟称，目前首次改善型产品的面积均划定为144平方米以下，大部分为三居户型。对于生二孩的家庭来说，也许在拥有两个孩子以后，首改产品对他们而言将成为刚需，四房则成为市场上真正意义的改善型产品。
从房企户型功能设计来看，杨科伟认为，以前的一主卧、一次卧、一婴儿房或者书房的设置将无法满足市场需求。对于有两个小孩的家庭来说，配备两个一样的次卧或者小孩房将是必需的。对于改善型需求来说，考虑到有两个小孩后的娱乐功能设置，应该单独开辟小孩娱乐的空间。正因如此，困扰诸多二线城市的大户型严重积压的窘境应会得到改观。
此外，由于想生育二孩的家庭，基本上具备较好的经济基础，且因为工作繁忙，老人又年事已高，在照顾两个孩子方面，他们更愿意聘请保姆，因而在今后的产品设计上，更会将保姆房重点列入设计范围，这也是房企未来在户型设计时不得不考虑的方向。
正因如此，根据中金的预计，由于改善性需求将成为中国房产市场的一个关键推动因素，龙湖、华润、中海、绿城、融创等擅长改善性产品的房企将成为潜在受益者。(每日经济新闻)
【相关新闻】
北京等五地 10天内诞生6地王
“土地盛宴”再次到来，业内分析称：谁拿到地王都晕?
10月下旬以来，北京、南京、杭州等地接连拍出多个地王，继2012年房企疯狂拿高价地之后，土地盛宴再次扑面而来。
“谁拿到地王都晕，当初玩命拿地的开发商都在趴着，等待同区域下一个地王出来为自己解套。”某上市房企高管接受记者采访时透露，因为资金来源不同，央企、国企有造地王且“扔在那儿”的实力，但真正的上市公司一般不会去拼地王，因为对股东无法交代。
从一线到二线 5城爆发土地市场热潮
在北京拍出“史上全国最贵单价地王”——7.5万元/平方米楼面价后，开发商疯狂抢地的脚步几乎没有停歇。据记者不完全统计显示，10月20日至10月30日期间，以北京为核心的5个城市爆发了土地市场热潮，共拍出6个地王。
10月20日，在北京土地市场上，经过104轮竞拍，葛洲坝以总价49.5亿元、配建4.1万平方米公租房以及6.18万平方米回迁房的代价，竞得北京丰台樊家村宅地。据计算，地块商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/平方米，成为北京有土地出让纪录以来的单价地王。
10月28日，在南京土地市场上，经过33轮激烈角逐，保利地产以21.6亿元摘得河西G39地块。按计算，G39地块的楼面地价24026元/平方米，是南京史上最贵地王。而该地块的起拍价仅为13.16亿元，溢价率高达64%。颇为值得一提的是，在10月底的这一周里，南京共推出12幅地块，却拍出了 4个“地王”(包括区域地王)。
事实上，北京和南京是一线城市和重点二线城市的典型代表，一直以来需求都颇为旺盛，市场消化能力较强，房企拼命抢地似乎并不让业内意外。然而，如今市场存量过高且去库存乏力的杭州、温州市场也拍出了新地王。
10月30日，在杭州土地市场上，经过一个多小时56轮竞价的较量，“新装”上阵的中国金茂(前身为方兴地产，刚刚更名)，以38.84亿元总价，66.05%溢价拿地，楼面价2.15万元/平方米，刷新了当地今年总价地王。
同日，在温州土地市场上，万科以13.39亿元竞得上陡门单元绿园街坊控规A-02地块，溢价率32.52%，折合楼面价16795元/平方米，成为今年温州的“双料地王”。
解套靠新地王? 豪宅市场已不再是蓝海
事实上，记者曾在过去两年里实地调查过北京、南京、上海的多个地王，调查后发现，除了地王本身未来定位必为高端产品、开发周期较长外，入市前几乎经过了两年以上的“搁荒”期，有的甚至多达近10年。
而在北京市场上，这几年几乎出现了一条规律，旧地王靠新地王解套，孙河板块最为明显。据记者了解，2013年7月份，中粮地产以23.6亿元、楼面价 4.8万元/平方米摘得孙河一宗住宅用地，刷新5个月前泰禾集团在该板块摘得的地王楼面价，成为新地王。与此同时，泰禾集团解套。2015年9月2日，保利首开以64.83亿元、楼面价53830元/平方米的代价夺下孙河地块，成为孙河“双料地王”，中粮地产因此解套。
这三年间，孙河板块楼面价飙升近3.4万元/平方米，暴涨了1.67倍。
不过分析称，目前北京动辄5万元/平方米起的楼面价，售价“10万元+”豪宅市场已变红海。“未来售价‘10万元+’的顶级豪宅供应量将达到50个项目，供应规模为5000套左右，虽然不可能在一年间推向市场，但消化周期很长。尤其拿这些地的开发商都是大型上市公司，对销售速度和利润指标都是有要求的，有巨大的市场压力。”亚豪机构市场部总监郭毅向记者如是表示。
“除了地段、产品特性外，购房者买豪宅是按照总价逻辑去选择的，这将倒逼开发商绞尽脑汁要么在产品上、要么在赠送面积上下工夫。”某业内人士也称未来两年，豪宅市场的压力将进一步加剧。(证日)
