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城市商业中心裂变!泉州需要多少城市综合体?

发布时间:2011-04-21  来源:  

  在两年前,百捷中央公园打出了“豪布斯卡”的概念,城市综合体进入了人们的视线。然而,也就短短两年时间,泉州顿时出现了一批城市综合体,中骏·财富中心、泉州浦西万达广场晋江万达广场、东海湾、新天城市广场、百捷中央公园等,几乎集中在中心市区。这不禁让人发出疑问,一个城市能够容纳多少城市综合体?

  城市综合体,商业是重要组成部分之一,主要构成就是大型购物中心。泉州民营经济发达,GDP连续多年全省第一,藏富于民,然而,泉州的商业却远远落后于经济的发展。城市综合体的批量出现,预示着泉州的商业格局将出现跨越式的发展。随着泉州城区的急剧扩容,一个城市一个商业中心的模式将被打破,城市的商业中心正从单核向多核裂变。

  那么,泉州到底需要多少的城市综合体?一般来说,城市人均GDP 达到4000美元/年,就具备了发展城市综合体的初步条件,人均10000美元/年将进入城市综合体快速发展阶段。2010年统计数据表明,泉州的GDP 为3564.76亿元,人均GDP约4860美元/年,具备了发展城市综合体的条件。业内人士告诉记者,在发达国家,中产阶层每人每年大概消费10万人民币,这样1万人就是10个亿,而这10个亿足够维持一个购物中心的运营。在泉州,乐观估计,按照人均年消费5000元来计算,20万人口可以支撑起一个购物中心。那么,以泉州700多万的人口来计算,城市综合体的发展空间仍然很大。但是,中心市区的城市综合体真正拥有的稳定客户群体的数量——中心城区的人口目前却相对有限,城镇化进程中城市人口的增长速度与综合体的发展速度如何同步,的确是一个不那么好解的问题。

  在看到商业蓄势待发的同时,有业内人士表示了担忧,多个综合体如果都以大体量的购物中心出现,单一的业态势必导致激烈的竞争,甚至出现过剩。其实,这种担忧不是没有道理。从各个综合体的宣传中不难看出,每个项目都想做最大,都想做第一,大型SHOPPINGMALL、五星级酒店、5A级写字楼等,定位基本一致,发展方向也基本一致。其实,泉州的商业还远远没有达到饱和状态,但是,商业需要多样化的模式,差异化定位、特色经营,或许是今后发展的方向。

  目前,泉州的城市综合体正在建设中,几年后,这些项目的商业部分将集中释放。或许,现在探讨过剩为时尚早,但这么多的商业同时绽放,竞争之激烈可以想象。在商战危机中,不少人会用“熊口理论”为自己定位,你不一定能跑赢“黑熊”,但你一定要跑赢对手。

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