随着楼市进入深度调控周期，政策剑指二三线城市，第三季度泉州市场有何表现？在利好与利空的正反着力之下，泉州后市走势又将如何？近日立丹行机构·泉州公司发布泉州楼市第三季报告对此进行了详细分析。
楼市第三季报告显示，在当前市场形势下
开发商开启精细化营销之路
第三季度楼盘销售分化明显
立丹行·泉州公司监测数据显示：2011年1-9月份市区商品住宅销量总计105.1万平方米，同比2010年基本持平；而第三季度市区商品住宅成交约33.3万平方米，遭遇近四个季度来最低点，显现持续下挫态势。
第三季度市区商品住宅成交均价达历史新高9618元/平方米，同比上涨达17%，涨幅明显；这主要受浦西万达精装公馆的主力成交拉动，若扣除这一因素的影响，第二季度均价8364元/平方米，第三季度均价8705元/平方米，凸显整体价格受单盘的结构性影响产生较大的增长。
在政策加压的市场环境下，消费者择机入市，适合需求的高性价比主流产品是核心竞争力；从整体市场看，首置产品（71-90平方米）和首改产品（121-144平方米）是第三季度市场去化主力；200平方米以上高端产品成交以万达公馆为主。
从总体市场看，泉州市区季度销量连续下挫，金九失色，但价格受结构性影响上涨明显，主要原因体现在：一是各项政策加压累积效应及限购风云致使消费者理性观望；二是开发商供给相应放缓；三是产品供给存在结构性问题，去化减缓等。
随着政策调控的深入，市场相对疲软，与上半年开盘的万达公馆一组团、冠亚·凯旋门一二组团、太古广场1-2#等项目70%以上的高去化率相比，进入第三季度，众多新开盘项目除了南益·鲤景湾，其他项目开盘去化率均分布于40-50%。
浦西万达公馆和世茂·御龙湾别墅在挖掘泉州及晋江高端客群的细分市场上取得较佳成绩；而凭借长期深耕泉州市场的南益品牌和三盛先期品质品牌的导入，鲤景湾和四季公园二期亦表现不错；而受市场影响较大的其他项目进一步瓜分主流市场，分化比较明显。
精细化营销成竞争关键
在政策紧缩调控的市场下，总体遇冷，多数项目开盘遭遇理性消费者。因此，要HOLD市场和价格必须拥有强势的品牌和良好的品质，用符合市场需求的产品抢占细分市场。第四季度预计将延续当前市场走势，总体趋稳，但单盘表现依然可期。
按照泉州已实施“一房一价”预售方案报备政策，销售价格最低可下浮10%，超过报备价格或低于报备价格90%的，网上签约系统自动限制签约。新项目报备预售方案时，价格定位及其折扣策略是极为关键的环节。
当下市场竞争激烈，为吸引消费者入市，多数项目开盘营销促销力度加大。第三季度入市项目开盘价格实施折扣优惠策略已越来越明显；在制定和管理这些营销策略上，一些开发商也开始了精细化营销之路。如太古广场二期第二售楼处的“1元购房计划”及认筹优惠措施在一个月内快速实现蓄客洗客的目标；三盛·四季公园二期推出多层次的优惠力度，进行认购后的客群精细化管理，防客户流失；世贸一品抢夺客户真刀真枪，VIP意向客户需至指定银行以个人名义办理为期三个月的存款及享受开盘购房优惠；泉商环球广场利用强大的商会背景展开多渠道挖掘客群等。
淡市下，产品力之上的营销力凸显其重要性，而精细化制定和管理营销策略更是竞争胜出的关键。
第四季度
商业地产看好
滨江商务区崛起
立丹行·泉州公司认为，截至第三季度末，市区在售项目已批准预售库存量达112万平方米，消化周期超8个月；预计第四季度将有超过20个新项目入市，竞争激烈，在政策加压的环境下，滞涨或以价换量的局面或将形成。
泉州城市面临变革，规划东海、江南、滨江、城东、站前5大总部经济区，提升城市形象，驱动区域房地产发展，从而提高城市聚集能力及竞争力。在住宅限贷限购的背景下，依托城市的发展规划和总部经济区的利好，写字楼、SOHO等商业地产或将在后市集中上市。
泉州环湾战略促使城市多格局发展，泉州市场更加吸聚能力，桥南板块、洛江·城东板块、东海板块等已经成为消费者较为认可的新城区域，而作为环湾板块的重要后起之秀，环滨江商务区凭借高起点规划和多生态资源开始赢得市场关注。
目前滨江商务区有泉商环球广场、世贸一品、百信·御江帝景等三个项目在开发，泉商项目更是聚集众多泉商资源，打造创新产品力的泉商家园而赢得消费者青睐。而随着滨江商务区的开发，将串起晋江两岸及泉州湾一线江景海景房的发展新格局。
