近日，厦门立丹行机构·地产研究中心发布《2011年厦门房地产市场年度报告》。报告认为，2011年，在限贷限购基调下，楼市演绎了一曲变奏华章，可称之为“政策主导下的2011年市场变奏曲”；而2012年，市场期待上演“协奏曲”，定价相对理性，价格会适度下调，未来3个月将是“淘房”好时机。
2011政策主导下的变奏曲
2011年厦门楼市跌宕起伏、摄人心魄，在限贷限购基调下，市场演绎了一曲变奏华章。
第一季，出台政策可谓史上最严，导致交易迅速触底。1月28日“新国八条”政策颁布，一线城市在经历市场内部调整后，交易量明显得到控制，随着浙江台州首个出台城市限购令后，限购涌向二、三线城市，政策的持续性已经得到印证。而重庆个人住房房产税开征让市场更加理性看待本轮调控的力度和深度，同时传递出调控持续化信号。第一季商品住宅销售量达到近3年最低水平， 1-3月份呈现大幅递减趋势，可见政策效力立竿见影。
第二季，政策效力有所减弱，交易走出观望。限购限贷政策执行到第二季，效力式微，本地刚需客户开始介入市场，并使用各种政策擦边球从观望到介入，带动整体销量上行。第二季度商品住宅成交前10名的楼盘90%分布在岛外，总价优势、新城优势让广大客户开始纷纷介入，市场淡出观望。
第三季，市场放量大增，岛外成交增长使得市场暖流阵阵。第三季商品住宅面积供应119万平方米，达到同期历史之最；也是今年供应量最大的一季度。2011年岛外市场成交比例大幅增长，占厦门全市七成。对比前两年的60%左右，今年所表现的岛内外市场更显得泾渭分明。商品住宅销售面积排行前20个楼盘中，岛外就占了16个楼盘。第三季市场可谓“暖流阵阵”，是今年严政下最顽强的一季。
第四季，政策持续严控，观望骤增，市场进入“冰冻期”。进入第四季度，由于年末限购令延期，首套贷款优惠终止、贷款额度减少等导致年末销量急转直下，销量瞬间结冻，环比第三季度骤减六成。政策压力持续，新增供应攀升，存量剧增，中长期供应过剩局面导致年末进入新的“价格战”，价格普降化趋势将继续蔓延并影响着明年的市场走势。
2012年市场期待协奏曲
对于后市的判断，厦门立丹行机构·地产研究中心认为，未来持续严控，财税政策接力调控，市场将经历U形反转，未来三个月是“淘房”好时机，有意向购房者可择机出手。
首先，未来政策持续严控，行政手段逐渐退出，财税政策接力，调控基调趋于绵长持久。2011年宏观调控取得阶段性成果，但作为行政强制手段的限购政策依然受到市场的质疑，不可能长期存在。根据12 月9 日召开的中央政治局会议精神，2012 年国家将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，同时，会议提出坚持房价调控政策不动摇，促进房价合理回归。
其次，未来市场U形反转，底部周期调整取决于多方力量参与力度。明年上半年将是冰冻期的解冻环节，但这是多方力量集体促成的结果。明年市场回暖来自政策及外部环境推动的机会较小，而是从内部获得市场回暖的力量，呈现缓慢调整恢复；目前少量开发商从“无效观望”到“有效破冰”的思维转变将带动更多市场力量参与，在供需博弈中，价格起到关键性作用，在博弈中所形成的价格临界区间将有效拉动需求释放，实现市场底部缓慢调整。因此，明年上半年将是价格剧烈调整期，市场底部周期在3-5个月调整完毕，进入相对稳定供需平衡的下半年。
最后，立丹行地产研究中心认为，厦门作为二线城市，尽管受调控影响较小，但在年末也凸显寒意。在宏观背景下，市场价格必然随着交易量速冻而随之调整。明年上半年将是供需价格博弈的关键时间。从市场大势及政策走向来综合分析，楼盘定价会相对理性，价格会适度下调，适合消费者“淘房”，有意向买房的消费者可以货比三家，选择适合的单位。特别是未来3个月将是“淘房”好时机。
