在人们“看涨不看跌”的购房心理促使下，房产销售市场持续火爆。但二手房因交易周期长、程序繁琐、涉及法律关系多重，极易产生交易纠纷。近日，福建省厦门市中级人民法院对近两年来该院审理的此类案件进行了调研，提出了加强房产交易制度规范的五条建议。
买卖合同已签订 房产突然被查封
洪某与林某签订《房产转让协议》后，洪某收到林某购房款300万元。随后，洪某、林某签订了《房屋交接书》，约定自移交之日起，该房产生的水电、物业等相关费用均由接收人林某负责缴交，但双方当时未办理过户登记手续。
谁知，洪某与宋某发生了民间借贷纠纷，债权人宋某向法院申请诉前财产保全，之后，法院查封了洪某卖给林某的房产。2012年2月16日，林某对诉争房屋的保全提出异议，请求解除对诉争房屋的查封。法院根据债务人洪某陈述及实地查看情况，认为诉争房屋在诉前保全之前已实际由林某占有。最终，法院作出裁定，中止对诉争房屋的执行。
■法官说法
委托第三方监管交易款
厦门中院民五庭副庭长刘宁分析说，本案涉及到房屋买受人和保全房屋申请人两者利益发生冲突时的取舍。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，法院对林某已支付全部购房款并实际占有诉争房屋且无过错的主张，予以支持。
刘宁强调，买受人在房屋买卖过程中，尤其是交易尚未办理权属过户登记的房屋，更应增强风险规避意识和措施，可以通过完善合同约定、提高定金比例、加重违约责任或引入第三方担保等多种形式，降低交易风险。此外，交易双方可以考虑委托第三方如银行对交易款项进行监管，在房屋未完成过户登记之前买受人将房款打入监管账户，待过户登记完成后再由第三方将房款支付给出卖人。从而确保资金安全，防范因房产被查封造成买受人既无法获得产权又无法取回已付房款的风险。
房产过了户，贷款却搁浅
陈某与王某签订《房地产买卖协议》约定：陈某将房产出售给王某，成交总价为72.5万元，实付27.5万元，余款办理银行贷款。如无法贷款或贷款金额不足，王某应支付现金。
签约后，王某支付给陈某包括2万元定金在内的购房款27.5万元，并实际接收了房产装修入住。之后双方办理了房产的解押及过户手续。王某就剩余房款向银行申请办理贷款，因王某及其配偶的征信记录不符合银行要求，多次向银行申请贷款均未获批。陈某得知贷款不能获批后，要求王某以现金付款方式履行支付房款的义务，但王某无力支付。陈某遂诉至法院要求解除合同。法院判决解除双方签订的合同，并责令王某承担违约责任。
判决生效后，王某将房产返还给陈某，同时向法院起诉要求陈某返还购房款27.5万元，并支付房屋装修款。陈某则反诉王某支付其房屋原有的装修损失和占用房屋期间的使用费。最终，法院判决陈某返还王某购房款25.5万元，并支持了陈某的反诉请求。
■法官说法
预先考虑无法贷款风险
本案主审法官许莹认为，通常情况下，房屋买卖双方比较关注的是在过户前的解押及付款问题，而过户后的贷款问题容易为双方所忽略。但随着近几年社会对个人资信情况关注度上升及房产调控政策的频频出台，过户后无法贷款而导致的纠纷呈现出上升趋势。本案中王某就是因个人征信问题而无法贷款，并由此承担了违约责任。
对此，法官指出，因银行是否批贷无法预见，卖方应在合同中约定在收到全款后再将房屋交付给买方，以避免房屋交付后因买方无法贷款造成损失。作为买方，应在签订合同前先对自己的资信状况进行查询。如准备以贷款形式支付房款的，也应在合同中写明要以贷款形式支付房款，如因政策变化无法贷款可解除合同并免予承担违约责任。
