截至10月21日，泉州六区(丰泽、鲤城、洛江、泉港、经济开发区、台商投资区)商品房10月已成交950套，月成交破千在望。分析其主因，9月30日正式落地的“认贷不认房”新政被认为是楼市逆市上扬的关键。
而此次新政的最大受益者——还完首套房贷的“刚改”客群，自国庆以来便颇为活跃，他们因瞬间减半的首付压力而被成功激活，看项目、比价格，整体入场意愿较强。
得益于完备的生活配套以及优越的地段优势，中心城区一直是改善型客群置业的热点区域。尤其是近段时间以来，中心城区多个主力项目的顺势而为，更是很好地承接了这部分需求，市场回温明显。
同时，中心城区的多个新兴商业体近来也是加快蓄力，商圈变局呼之欲出，市中心优质投资型产品的陆续供应将掀起怎样的波澜?缓慢复苏的市场行情下，高位的价格预期能否得到市场认可，实现顺利去化?各个商圈各具优势，谁将脱颖而出，引领市场?
新政出台
利好效应渐现 刚改型房源受热捧
从1月份近2000套的高点一路跌至6月份不到500套，再从7月开始触底升至9月份的854套，“金九”以来，泉州楼市的月度成交渐呈“U型曲线”的回温之势。受益于“9·30房贷新政”的持续发酵，已经过去大半的“银十”不负众望，成色较足：10月1日-21日泉州六区成交950套，超过一直以来较为“坚挺”的厦门市场，成绩喜人。
“国庆以来，客户来电来访量明显增加，一些热门房源更是被一扫而空，一房难求。”优山美地项目营销总监陈沂告诉记者，地处市中心湖心街与坪山路交界处的该项目9月底正式启动内部认购，此时恰逢央行新政落地。“效果不可能立竿见影，但新政出台确实扩大了客群来源，降低了入市门槛，减轻了购房者压力，因此，利好效果还是较为明显的。”
不止优山美地，同样的市场表现也在其他项目得到印证。“十月份以来，市场热度出现明显好转，住宅去化速度有所加快。”富临新天地营销策划负责人康江幸告诉记者，自年初面市以来，项目便备受瞩目，7月12日首开热销，目前仅剩少余绝版房源。
而从以上两个项目的去化产品来看，120-130㎡的改善型房源最为热销，反倒是80-90㎡的纯刚需户型去化较慢。“较高单价天然地将刚需客群挤压到新区，来市中心买房的基本是拥有一套以上住房的改善型客户。”陈沂认为：“当前的信贷政策对刚改客群极为有利，市中心项目的热度较高也就不难理解。”
新兴商圈
演“连城诀” 助力提升
据不完全统计，目前中心城区可供销售的商品房面积大概为140万㎡，其中商业占据六成以上。除了上文提及的优山美地外，其余项目均包含较大体量的商业，有的甚至是纯商业地块。
这些核心地段的新兴商业体主要是指与泉州商城(原丰泽广场)仅一街之隔的南益广场及皇族金融中心、位于津淮街与刺桐路交汇处的丰盛商业中心、位于南少林改造片区的兆基光明城、位于新华路的开元盛世广场，以及位于坪山路沿线的中骏2013-16号地和首冠时尚广场等，它们均地处中心城区多个主要路段的核心位置，周边人口密集，商业氛围浓郁。
对于这些新兴商业体的崛起，厦门城果执行董事蘧宇翔认为，与新区“从无到有”的造城模式不同，老城区坐享更为旺盛的人气，商业地产的兴起可谓“从有到繁荣”的顺势而为。“同时，新兴商圈与旧商圈之间也并非此消彼长的针锋相对，相反，由于新商圈、新模式的加入，旧的商圈格局有望实现新突破，比较典型的如福州的万宝商圈等。” 在这一点上，位于泉州商城广场对面的两个项目——皇族金融中心和南益广场无疑占尽地利人和。泉州商城广场在泉州商圈格局中的核心地位已不必赘言，更难能可贵的是，两大新兴商业体与泉州商城广场彼此间的融通贯连。据知情人士透露，皇族金融中心与南益广场都设有4层地下室，而双方在负二层位置预设了人行、车行的连接通道，而未来泉州商城广场的地下室也将开挖，届时三个项目将上演“连城诀”，实现繁华的无缝融合。
后市看好
谨慎定价 着力整合运营
无论住宅还是商业，得益于成熟的生活配套以及绝佳的人居氛围，市中心项目本身就具备较高人气。同时，随着相关政策利好的持续释放，市场开始缓慢步入上行通道，市场热度的重拾以及市场信心的归位，将为后市的平稳运行奠定基础。
“关键还是看定价。”业内人士坦言，从今年以来各个热卖项目的成功经验中我们不难看出，定价的谨慎亲民将是项目跑赢市场的核心秘诀。从年初中骏四季花城 7000元/㎡的开年第一响，到津汇红树湾8500元/㎡的“放低姿态”，再到不久前东海泰禾广场打出的8988元/㎡震撼起价，不难看出，这些项目无不以平价或略低于市场预期的价格入市，自然也就成为市场的领跑者。
“新区价格的提升，拉近了与中心城区的价差，由于居住在市中心能够享受到更为成熟便利的生活配套，市中心项目的性价比反而更加凸显。”泉州世邦地产总经理曾海堤认为，对即将入市的新项目来说，只需精研产品、平价入市，顺势热销应该不成问题。
而对于商铺、写字楼等投资型产品，由于中心城区坐享更为成熟的商圈氛围，各项关键指标如人流、车流、配套等都已是眼见为实，因此投资成功率较高。
不过，购房者在选择这类投资品时还是应该谨慎，切不可盲目进场，除了要对项目规划定位、开发商实力理念等全面了解外，对项目所处的区位以及周边商圈的共荣互补程度也应该重点关注。毕竟城市在扩容，商圈也有起落，摸准大势、顺势而为相当关键。
