闽南房产网讯 房款付了一半，眼看着就过户了，但阿强却突然发现，自己所购买的这套二手房，竟因房主欠债，被法院查封冻结了。这样的情况下，这套二手房的买卖合同，还有效吗?
连日来，连续的泉州二手房买卖纠纷，让不少厝边头痛。为规避二手房买卖的雷区，福建尚民律师事务所罗平律师在此专门给大伙整理了一份二手房买卖攻略，有需要的厝边们记得收藏哦。
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【厝边说】 房款付了一半，所购二手房被查封
今年年初，阿强(化名)和老婆为方便孩子上学，在丰泽某小区买了套二手房。
房主是朋友介绍认识的，双方谈妥后签了合同，约定先付一半房款。产权过户后，再付清尾款。
阿强按约转了账，但接下来的过户过程中却遇到了麻烦。“房东开始很拖拉，后来态度就很冷淡了，甚至有时打电话都不接。”阿强觉得蹊跷，便请了律师，将房东告上法庭，要求协助过户。
令他始料未及的是，法院在审理过程中，发现诉争的这套房产，已经被法院查封冻结了。原因是，房东身背巨额外债，无力偿还，法院查封后准备启动拍卖抵债。
“难道房屋买卖合同，就因为他欠债不还搅黄了?”阿强为此焦头烂额。往前一步，房产不能过户。退一步，房东又没能力还款。
目前，法院尚未宣判此案。但阿强忐忑不安，他担心的是，一旦法院启动了拍卖程序，之前交付的那笔钱不就打水漂了吗?
【律师说】 涉债房产买卖有风险，法院判法不一
对阿强的遭遇，福建尚民律师事务所罗平律师深表同情，从业以来，罗平律师也先后承办了不少类似的二手房买卖纠纷。因该类案件情节较复杂，所以法院判法也不尽相同。
早在2011年，阿福在泉州市区丰盛假日城堡小区，购买了一套二手房，付的是全款，之后很快入住。卖方拿到产权后，迟迟不肯协助过户，阿福告上法庭，并得到了法院的支持。
2012年，阿杰夫妇在丰泽福新花园城小区，购买了一套二手房，预付了70万元的房款。就像阿强一样，他们在房屋买卖过程中，也发现房产被法院查封。
于是，阿杰夫妇向法院申请执行异议，但阿杰夫妇因不能举证证明，这交付的70万就是购房款，所以最终未得到法院支持，以败诉告终。
在代理过的众多案件中，以上两个案件一输一赢，让罗平律师印象十分深刻。罗律师解释，虽然自己在代理该类案件过程中，在法庭上输过官司，但由于案件情节差异较大，所以法院作出完全不同的判决，也是有法律依据的。
【律师支招】 为厝边整理买二手房攻略
那么，二手房买卖，究竟要注意哪些问题，一旦陷入纠纷，该如何处理呢?对此，罗律师为报纸前的厝边们，整理了相应攻略：
一、涉债房产怎么维权
买房时，如果不清楚原产权人的债务和经济纠纷，甚至房屋在过户之前被法院查封冻结，常使购买人陷入两难境地。但别着急，您有以下几种方式维权：
首先，如果该房屋已经进入执行阶段，那么买房人可以以案外人的身份，向法院申请执行异议，提供相应的证据，请求法院对标的物进行确权。执行异议被驳回的，您还可以随即提起执行异议之诉的诉讼，再次要求法院解封房产，并确认权属归自己所有。
但罗律师介绍，这两种情形的诉讼，都是有风险的，根据相应的司法解释，买房人要求确权的，应满足三个条件。1.涉案房屋已经交付使用。2.买房人支付了全款。3.排除恶意串通，房屋买卖价格是合理的。
由于买房过程中，常是先预付一部分款项，过户后才付清尾款，所以第二个条件，通常较难满足，诉讼风险也就较大。为防患于未然，买房之前一定要弄清房主的债务情况。
其次，您也可以直接起诉原产权人，要求确权并配合过户。
二、确认房屋有无产权
罗律师介绍，很多房东在产权未办妥的情况下，就将房子转让了，这就会为二手房产权过户带来潜在的危险。比如，开发商因税费等问题，办不下产权，或者房主拿到产权后，又想涨价，不肯配合过户。
所以，罗律师建议，您在购买二手房时，为避免不必要的麻烦，最好先确认该房产有无产权。没产权或产权存在纠纷的房子，最好不要草率购买。
