日前在一档明星综艺真人秀节目中，香港影星张柏芝名下的一处海景豪宅曝光，张柏芝在节目中更是大谈投资“炒房”之道——有时间就会去看房子，把手中的“闲钱”拿来购买有升值空间的房子，再转手将该房子出租，用租金来冲抵房屋贷款。通过“以租还贷”的方式不仅拥有了多套房子，还能坐收租金。其实，放眼望去，在日常生活中选择“以租还贷”的投资者并不少见，对此，记者采访了相关的房产业内人士。
“以租还贷” 一举多得
工作多年之后手头上攒了一笔钱的小何，除了留一部分钱作为应急资金，另外将6万元左右的款项用来作为首付购买了一套约25平方米的小户型二手房，按揭10年，月供约1600元，通过简单的装修之后他转手出租，每个月收取租金约1200元，自己只需再多支付400元即可。像小何这样用房租抵消大部分甚至全部房款，自己另外掏腰包每月支付几百元房款，还完贷款后还能剩一套房产的年轻人不少，他们通过“以租还贷”的投资方式来达到一举多得的目的。
二手房产经纪人小陈表示，“以租还贷”的购房者主要可以分为两类。第一类是较有经验的投资“炒房客”，他们对市场的好坏、片区的发展有很清晰的见解，作出选择之前会较其他人更理智，只要确定购买意向就会出手;再者一般投资“炒房客”都会选择一套价格低于本小区市场价、有较大议价空间的房源，从而保证足够的利润空间。第二类则是公积金缴存用户，他们大多是手头上有一笔钱，既不甘心存放在银行里闲置又不想投资做生意，也想灵活使用所缴存的公积金，在办理公积金贷款之后，每个月逐月还贷，收取的房租在补充月供之后或有结余。
“以租还贷”有收益也有风险
“以租还贷”的方式会为购房者带来哪些收益?首先，对于非公积金缴存职工的购房者来说，每个月偿还银行本息之后，在还贷结束后他们付出的成本较低，名下还多了一套房屋，可以继续坐收租金或是将房屋转让。第二，对于公积金缴存职工来说，“以租还贷”可以合理规划手头的资金，充分使用公积金，用租金来补充还贷，如果自己已有住房或是宿舍，还贷期结束的时候除了名下多一套房屋，还可以净剩一笔钱。
然而，市场的变化有时候是不可预测的，任何一种投资方式都会存在风险，“以租还贷”也不例外。首先，购房者买入时房屋或在热门繁华地段，多年后随着城区规划也许不再热门，价值降低，需要更长时间才能回收成本。其次，这套房屋经过多年的出租，更换租客，还贷结束时会面临着房屋折旧的损失，加上装修费用，成本提高。最后，未来整体市场的动态不可预测，购房者较为被动，如果其间房子不能马上出租，购房者可能出现资金短缺无法按时还贷的情况。
“以租还贷”可选择城郊地段入手
如果要选择“以租还贷”的方式投资，在购房之前，第一，先要对自己的收入水平正确看待，做好理财规划。第二，要做好租赁市场调查，对房源所处的地段有详细的分析，了解其未来的升值空间，在这方面，有业内人士建议在周边有较多租房者的前提下可选择城郊之间的地段入手，因为这里交通便捷，配套设施又不会太滞后，房价相对低廉。第三，在户型上的选择，购房者可以多投资一些70年、65年产权的小户型，一方面税费少，转手方便，另一方面除租金外还可享受房价上涨带来的收益，符合市场租赁需求。不过，南新房产业务主管江先生则表示，对资金充裕的投资“炒房客”来说，大户型房源也是不错的选择，“大户型房屋的价格多数比小户型的低，而且，若是在合理安全规划下改成两套来出租，租金一般都能达到月供的金额”。第四，慎重选择合适的租户，最好是选择较长期的、素质较高的住户，能够降低多次更换租户的成本，减小房屋折旧的程度，从而尽量减少折旧装修费用。
在“以租还贷”过程中，还需要怎样做才能最大化地规避预计出现的风险?“如果遇上手头资金紧缺，无法按时支付，其实只要不是短期内的，业主可以选择转让，基本上不会有亏本现象发生。”房产经纪人小蒋认为，如果是纯出租，业主在装修方面基本上不会投入太多的成本，日后转让的时候，房屋带来的利润足够抵消成本。同时，小蒋还认为，房屋在出租过程中肯定是会折旧的，但是还应看到日后的价值，在购房之前对所处地段作好分析，当周边配套设施更完善，升值的部分可以抵过折旧，除非入手时房屋已经很旧了。
“以租还贷”还须谨慎对待
纵观泉州楼市，易嘉房产市场部总监王海森认为，“闽八条”和央行降息等楼市政策短期内会利好楼市，与福州、厦门对比，泉州楼市有更多上涨的空间，但这个空间很有限，目前并不是“炒房”的时机。所以，现在想要在泉州通过“以租还贷”来投资的“炒房客”还需三思而后行。
另外，比如在晋江，不少人会选择购买压力和月供压力较小的安置房，而目前整体楼市还是处于去库存化的状态。相关人士认为，“以租还贷”遇到的最大风险是政策影响，如果房价或是利率变动，而租金没有大幅度变化，房东也可能面临亏本的尴尬境地。
选择“以租还贷”的购房者可以先因地制宜参考房屋租售比的数值，一套房子的租售比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。国际上常常用这个数值来衡量该区域房产运行状况的好坏，如果租售比高于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现;如果低于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。
富之达房产区域经理陈经理表示，目前泉州市场上选择“以租还贷”方式的较多还是公积金缴存职工，这种投资方式并不适合每一个人，而且现在购房者都很理性，不会盲目跟风。总而言之，“以租还贷”归根结底还是一种具有风险的投资方式，而每个人的具体收支水平以及能够承受的风险能力各有不同，最终还是要量力而行。
