一年光景两重天。2014年，楼市转向显而易见!不论是行内还是行外人，都感受到市场与2013年相比明显的温度变化。在经历了2013年的爆发式发展，2014年上半年，泉州楼市成交量价齐跌，下半年受政策放宽带动，价格企稳，成交量回升。纵观这一年的发展，楼市在市场调节下进入了新一轮的调整，市场进入严峻的博弈期。
回顾2014年，楼市正上演着一场年度的“突围”巨片，楼市烽火就此点燃……
年度楼市盘点 市场篇
楼市少收了三五斗 成交大幅缩水，先抑后扬
经历了2013年销量的高歌猛进，2014年上半年开始，泉州楼市转向。据立丹行统计数据显示，由于2014年初房贷环境紧缩，使得观望情绪加大，整体成交缩水明显，2014年度泉州市区住宅成交128.4万㎡，环比下跌39%。不过，从价格来看，2014年度市区住宅成交均价为9482元/㎡，同比微涨4%，房价不再一路高亢上行，进入相对平稳期。
从全年的市场走势来看，楼市成交出现先抑后扬的趋势。1~6月受房贷紧缩影响，成交大幅下降，价格亦明显小幅下跌;7~12月政策逐渐宽松，使得下半年成交量价企稳并开始回升。数据显示，6月份，泉州六区住宅成交仅仅362套;7月份泉州六区住宅成交538套;8月份泉州六区住宅成交798套;进入9月泉州住宅成交853套;10月，泉州(六区)住宅成交首破千套，达1297套，创年内成交新高;11月，泉州(六区)住宅成交虽稍有回落，但仍保持高位至1110套;2014年12月泉州市区商品住宅成交量为1054套，仍然保持高位。
从成交数据上看，部分实力房企成为楼市成交赢家，数据显示，住宅成交前十的项目成交占比达到48.06%，万科地产、中骏置业、南益地产、东海开发、建发房产成为楼市成交的佼佼者。
大戏主唱以价换量 价格战，烽烟四起
这一年的楼市，大戏主唱以价换量。楼市的每一次热闹场景，都和价格有关。
回顾2014年下半年，泉州市场发生明显变化，“价格”成为楼市最直接的营销噱头，迫于业绩压力以价换量成为市场的共识。
从9月份开始，泉州的购房者普遍能感觉到，市场上“低起价”、“特价”的房源广告明显增多。房企做足了低起价、低首付、低总价的“亲民”姿态。2014年下半年，在东海板块的香缤国际5期每平方米起步价9858元，在城东-洛江板块的星光耀广场首期开盘住宅8800元/㎡起，在高铁板块的天元未来城起步价5680元/平方米，在台商投资区板块的万道紫云台新品加推起步价5360元/平方米，在县域安溪的安溪万达广场首次开盘起价4980元/平方米……“低起价”已经成为开发商开盘营销的重要手段。
在总价上直接吸引购房者的“特价房”也逐渐增多。例如在2014年下半年东海板块的东海湾、市中心的温陵公馆、城东-洛江板块的冠亚凯旋门、水木春天等项目，纷纷推出了特价房。而众多开发商借力双十一、双十二等节点制定优惠方案促销售。例如，中骏置业为了答谢广大新老客户及全国人民的厚爱，特推出双“12”破底购房节，全国联动等。
市场调整引发博弈，继而引发行业跟进调整，正所谓“你方唱罢我登场”，热闹之中，率先祭出价格策略的房企，成为市场有力的撬动者，而那些犹豫不决仍然不肯“下嫁”的楼盘，如今要面对的，则是如这个寒冬一样的惨淡成绩单。2014年的价格战，势必随着适应楼市库存量去化而得以在2015年持续。
商业、办公供应走高 SOHO去化压力凸显
立丹行数据显示，过去4年，泉州六区商业物业供应面积年年走高，至2014年供应面积为33万㎡，创历年新高。不过2014年全市商业共销售8.2万㎡，同比增长34%，一改之前连续2年下跌颓势。主要放量项目为住宅底商，包括中骏天峰、泉州万科城等，平价快速走量(全年价格下跌5%)。
办公产品方面，2014年全市新增办公供应20.6万㎡，整体供应充足。去化方面2014年全市办公共销售8.8万㎡，同比减少65%。主要受大环境影响，加上2013年华大泰禾、润柏大都会和中骏世界城等项目消化大量的客群，投资客明显减少。2014年办公产品成交均价为10844元/㎡，同比上涨7.2%。这是因为2014年挑高写字楼成交占比较大，整体单价较高，带动了整体成交均价。
与2013年泉州SOHO产品热闹去化场景相比，2014年泉州四处开花的SOHO产品随着限贷、限购的放开，去化压力进一步凸显，投资者选择SOHO产品更加谨慎。
落寞的幕后主角
2014土地出让黯然失色
土地市场本应该是每一年度楼市的主角之一，但纵观2014年泉州土地出让，仅在年初短暂出场，戏份如此之少，看起来不够精彩，不够过瘾，有点黯然，有点失落。
事实上，从官方2014年全面计划供应的土地上看，不但量不少，更有不少明星地块备受瞩目。2014年全年的计划供应土地3963亩，分别为第一季度320亩，第二季度512亩，第三季度1495亩，第四季度1636亩，但是，从数据中可以看出，仅有第一季度完成土地成交389亩，其余季度的土地成交均为0亩，也就是说，2014年仅完成全年10%的土地出让。
从成交土地的总建筑面积来说，全年计划供应土地3963亩，实际完成389亩，完成率仅为10%;成交土地总建筑面积为221万㎡，并列近五年来新低。本年度成交楼面价为1804元/㎡，与上个年度相比小幅上涨3.5%，总体楼面价趋于平稳。
从2014年土地成交分布上看，2014年全年成交主要集中在东海与台商投资区板块，占比达90%。
总体而言，2014年土地成交总建连年下滑，楼面价趋于平稳，对于政府而言，去库存，稳楼市为重点。不过，2014年计划未出让的地块，或将在2015年有望得到陆续推出，其中，市场传闻更多实力房企如宝龙地产、绿城集团等有意入泉，相信届时的土地市场将迎来新的激烈争夺战。
美好的时光还没到来
“库存量达历史新高”
不过，2014年泉州楼市供需失衡的局面已经出现。立丹行统计数据显示，近4年，泉州市区商品房供应较为充足，年年供大于求，但2011~2013整体供销比约在1.1，而本年度达到1.78，供销比暴增。2014年度供应面积为280万㎡，创下历年新高。截至2014年12月底，泉州全市商品住宅库存量19456套，共246万㎡，去化周期约22.5个月，创历史新高。
而从库存产品来看，70~90㎡、120~144㎡面积段是库存最多的产品。而从库存的去化周期来看，截至12月，市区去化周期最短的产品集中于70~90㎡、90~100㎡产品，其可供去化周期分别仅16.4个月、15.4个月。中大户型去化周期不断走高，120㎡以上产品去化周期均在24个月以上。
从板块上看，城东-洛江板块的库存量最低，为26万平方米左右，而江南板块，由于新盘数量最多，所以在库存量上，达到29万平方米左右;台商区存量也达到了43万平方米左右，此外，值得关注的是，东海板块，由于东海湾旗下的盘量较多，所以剩余的库存量也较大，达到近47万平方米。
与此同时，虽然2015年新盘推出量目前暂时无法统计，但是可以看到，2015年的泉州楼市的销售将以去库存为主，特别是之前热销的不少新片区，都会以去化库存量为主。
不少行业人士纷纷表示，2014年的楼市供应量基本与2013年持平，但是在去化上却远远不及2013年，所以在库存量上，开发商应该会延续大额的优惠政策，消化库存，为2015年全年楼市做好铺垫。
翻手为云，覆手为雨 行业营销迎来价值提升年
它们，在2014年度的营销表现上，出尽风头，成为绝对的主角，凭借创新营销举措，成为市场成交赢家。
如果把去行政化的2014年楼市比作一个新的舞台，在这场楼市大戏中，一些实力房企，高举调价的大旗率先出场，以乱刀断麻之势率先收获果实，后来者自然成为跟进的被动者。
如果仅仅是率先调价就能称得上营销创新，那你就太小看2014年泉州楼市营销变化的热闹程度了。如果说去年的楼市营销还走的是买房送面积、短话短信连环扣的传统路线，那么今年开发商的营销战则是加大力度，另辟蹊径，全民营销、众筹买房、低首付、五反联盟、神复式营销、破底购房节等营销出奇出新，实力房企以更新营销理念尝试求变，成为楼市营销一大风景，他们自然也成了最大的受益者。
2014年，“低首付”、“0首付”率先风靡泉州楼市，据记者粗略统计发现，“低首付”以小米时代首付5万、大江盛世幸福里首付0.8万、东海泰禾广场首付15%、御景嘉园首付5万等为主，而“0首付”主要为建发·珑璟湾以及中骏商城两个项目。对于开发商来说，用优惠的政策去刺激市场，不少项目也在这一波促销优惠中，获得了不错的去化。
除此之外，2014年房地产营销手法也更多地融入网购的元素。从“双十一”，如中源领第的全年抄底，万科城的大狂欢;到中骏置业的“双十二”破底购房节、“双旦”砍价节，晋江万达广场的购房巨划算，推动楼市促销进入高潮阶段。
各种名义营销的背后都是直指“低价策略”，开发商随着政策的松动而利用优惠进一步刺激购房者出手，这也是今年营销的亮点之一。除此之外，对于购房者来说，在促销优惠中买到心仪的房源，可谓一举两得。
宽松政策得以持续 去行政化下的市场调节常态化
从市场中分析，2014年1~6月份，由于房贷紧缩影响，开发商放缓了推盘的节奏，市场观望情绪浓厚，使得泉州楼市整体的成交缩水明显。但是，从7月份开始，楼市政策的逐渐宽松，从“闽八条”的出台开始，虽然只是一个省级文件，但是楼市政策放松的信号已经越发明显，这也给后续成交做了铺垫，而“930新政”的正式出台，即央行房贷放宽，首套认定、降息、契税优惠等，利好楼市的“救市”政策一条接着一条，不断刺激购房者的神经，直接带动了下半年楼市成交的上升。
从全国来说，全国限购城市的限购令放松或取消;8月份，福建省住房和城乡建设厅网站正式公布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，“闽八条”取消限购、降低普通房标准，对房贷进行优惠，比如购买首改房按首套房认定，外地人购房贷款不需提供纳税证明等;9月30日，央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的文件，对限贷政策作出了调整，即认房不认贷，二套房如首套已偿清房贷，将执行首套房贷款政策;11月21日，央行宣布降息……
从总体来说，2014年国家对楼市从“调控”转为“市场调节”，一些行政化手段如“限购、限贷”开始退出历史舞台，进入2015年，市场调节的常态化，将进一步考验房企的开发功力，市场调节常态化，将成为楼市进一步分化的开始。
刚需成为市场去化主导 改善型产品后续有望持续发力
从2014年市场推盘来看，刚需项目无疑成为全年的推出重点，推出的产品份额也占据了市场的主导。从今年的开盘来看，全新刚需项目，城东板块的中骏·柏景湾、洛江板块的大江盛世幸福里、江南板块的中骏·四季阳光、东海板块的东海湾·太古广场二期以及三期、北峰板块的天元·未来城，这些项目的成交无疑成为刚需项目的佼佼者。
根据统计数据显示，2014年全年，泉州楼市70~120平方米的户型成交占比超过了6成，而120~144平方米户型成交占比为20%，大于144平方米的成交占比为11%。可见，刚需产品的成交仍然成为2014年成交的重点。
不过，进入下半年以来，一个比较明显的变化是，随着改善型客群在持续的观望等待之后开始陆续进场，下半年以来，改善型产品成交比例不断上升，虽然当前120~144平方米的库存套数最多，达到4600多套，但具备满足改善居住需求的好产品，仍能在2015年表现出色。
