去年,广州市房地产中介协会共受理消费者投诉104宗,共涉及中介公司48家,投诉占全年经中介公司促成交易总量的0.33%,较2013年减少42.2%。该协会有关人士告诉记者,二手房交易纠纷主要集中在购买资格、税费、中介费等几大方面。协会提醒消费者,注意交易安全,减少不必要的交易风险。
购房前自身资格要核实否则交易不成需担责
案例回放:
在广州打拼的异地户籍杨某,决定离开已任职5年的公司,与朋友合伙做生意。但是,该公司不予以批准,理由是当时该公司出资为杨某购买A物业供其居住,且登记在杨某名下。于是,杨某与该公司领导协商达成一致意见:“杨某办理委托公证手续,全权委托该公司以100万元出售A物业,售得房款双方平分。”2014年3月1日,杨某收到该公司通知表示A物业已出售并收到转账的50万元。
于是在2014年5月1日,杨某通过某中介公司就位于天河区的某物业与业主李某签订《房屋买卖合同》,并支付定金5万元。但在交易过户时,房地产登记部门的工作人员表示杨某名下已有一套物业,不能再次购房。经调查得知,原任职的公司未能成功出售A物业,就将其作为公司宿舍。最终,由于杨某不具备购房资格,导致交易不成,业主李某没收定金5万元。
案例分析:
根据《2011广州限购令细则》与《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》的相关规定,非本市户籍的居民家庭要在广州购买住房,除须能够提供自购房之日起算的前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社保缴纳证明外,自身在本市须未拥有住房。
协会法律咨询服务中心律师提醒:在购买物业前,应注意核实自身的购房资格。同时,也可事先与业主在合同中约定若由于购房资格导致交易不能履行的处理方式,从而减少由此产生的经济损失。
税费清晰明了 交易省事省心
2014年1月,张某和女朋友决定在广州购买婚房,遂通过某中介公司介绍,看中广州天河区某物业。由于业主李某未将房产证原件带在身上,所以仅凭记忆表示房产证应过5年。同日,买卖双方签订了《房屋买卖合同》,约定各付各税。
但在交易递件时,房地产登记部门的工作人员表示因房产证登记时间是2011年,尚未满5年,需缴纳营业税。业主李某仔细查看房产证后,发现自己错将建筑时间(2005年)记为登记时间,并认为营业税费(约10万元)过高,遂反悔提出取消交易,买方张某予以拒绝,并向法院提起诉讼,要求业主李某继续完成交易过户手续。最终,在法院的调解下,买方张某主动表示多支付2万元,双方各付各税,完成了本次交易。
营业税的主要免征条件为交易物业的房产证登记时间或契税完税证明上注明的时间超过5年(含5年)。营业税的免征时间是以房产证登记时间为准,而非建筑时间为准,本案中该房产证登记时间为2011年,距离交易时间2014年未满5年,需缴纳营业税。
协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者:业主在出售物业前,应查看清楚房产证上记载的登记时间与契税完税证明上注明的时间,切勿自以为是;对于买家,签订合同前,应要求业主提供交易物业的房产证与契税完税证明,或者前往房地产登记部门与税务局咨询交易物业的涉税情况。另买卖双方也应按照国家的规定,约定各自承担相应的交易税费。
合同约定要履行交易流程莫误解
在广州打拼多年的陈某决定在广州购买一物业用来结婚。2014年8月10日,陈某通过某中介公司与业主周某签订《房屋买卖合同》,购买位于白云区的某物业,并在该合同中约定陈某以贷款的方式支付房款与在2014年10月3日办理递件手续,以及于合同签订当日向中介公司支付中介服务费3万元。但是,由于陈某当天未携带足额的现金,遂与该中介公司口头约定中介服务费分段支付:合同签订当日先支付1万元,剩余2万元于递件后再支付。之后,陈某办理按揭贷款等手续时,联系当时促成交易的经纪人,因该经纪人已离职,表示无法亲自协助办理,但可电话指导,之后陈某也未再联系中介公司,自行完成了相关贷款及过户手续。
2014年10月3日,该中介公司了解到该交易已完成,遂联系陈某要求交齐剩余中介服务费2万元,陈某认为中介公司未能协助其办理贷款及过户手续,拒绝支付。对此,该中介公司向法院提起诉讼,要求陈某支付剩余的中介服务费2万元。法院经审查,中介公司已促成陈某与业主周某签订合同及完成递件手续,中介公司有权依约收取中介服务费。最终,经法院调解,陈某向该中介公司支付剩余中介服务费1.8万元。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中,中介公司已经促成陈某与业主周某签订《房屋买卖合同》,且陈某已完成递件手续,该中介公司有权根据《合同法》规定收取中介服务费。
协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者:在交易过程中,可通过前往市房地产中介协会或咨询房产专业人士,了解交易的相关过程及手续,在签订合同后应当依约履行。另买卖双方若要保障中介服务费的合理支付,可与中介公司协商采用分段支付的方式,如:第一阶段为签订买卖合同,支付20%的中介服务费;第二阶段为成功过户交易手续,支付50%的中介服务费;第三阶段为成功交楼,支付30%的中介服务费。
“私下成交”要担责
2014年5月20日,张某通过某中介公司的介绍,看中越秀区的某一物业,并于同日签订《房屋买卖确认书》(下称:确认书),约定“张某在验看过本房屋后一年内,张某或所有与张某有关联的人,利用该中介公司提供的信息、机会等条件,但未通过该中介公司而与第三方达成本物业买卖交易的,张某应向该中介公司支付违约金3万元”。
次日,该中介公司联系张某与业主李某前往中介公司商谈交易内容时,买卖双方发现彼此为中学同学。于是,张某为逃避支付中介服务费,遂与业主李某商量私下成交。2014年12月2日,李某前往该中介公司取消独家代理。事后,该中介公司发现此事,立即致电张某要求支付违约金,张某拒绝。之后,该中介公司向法院提起诉讼,法院经审查,业主李某是独家委托该中介公司进行放盘,张某通过该中介公司获悉房源信息。并且,上述的《确认书》中又有明确约定,最终,法院判定张某向该中介公司支付违约金2.5万元。
本案中,该中介公司与张某签订的《确认书》属于居间合同性质,其中约定禁止“跳单”的条款内容,其本意是为防止买家“跳”过中介公司购买房屋,使其无法得到应得的中介服务费。所以,张某在签订《确认书》及获悉该物业的房源信息后,应当依约履行条款,不得与业主李某私下进行交易过户。
协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者:在通过中介公司购房时,应事先对需签字的文件内容进行全面审核及了解,并且在获悉相关房源信息后,不应为逃避中介服务费而“跳单”。若认为中介公司收取的中介服务费过高,可与中介公司或经纪人进行协商。
