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房产新政利好频出 理财规划适时调整

发布时间:2015-04-23  来源:闽南房产网  

  读者案例 1

 

  许先生今年30岁,在开发区一家企业做销售,年收入约12万元。爱人半年前刚辞职待产,宝宝会在12月份出生。支出情况是,每月生活各项支出2500元,每月单身公寓房租900元,每年两人的商业保险10000元。

 

  目前,有存款13万元,其中活期存款5万元,基金3万元,银行理财产品5万元(4月底到期)。咨询理财师:1.房产新政利好比较多,如果家人支持10万元首付,是否可在台商投资区购买一套房?2.孩子出生后,家庭理财规划如何调整?

 

  ——规划建议——

 

  根据许先生介绍的情况,扣除每月开支后尚有结余,另有存款13万元,以高流动性产品为主。目前,面临两个问题:一是购房,二是孩子年底出生后的教育规划。就此,给予以下建议:

 

  1.可实施买房计划。许先生为刚需购房,当前月度结余尚可,再加上家人支持10万元,建议购买一套两房或小三房的二手房(可直接入住,节省租房费用和装修成本),面积90平方米左右。

 

  经查询,台商投资区现在二手房均价为5000元左右(不考虑税收),90㎡房产总价45万元左右,三成首付13.5万元,家人支持10万元,自己只需支出3.5万元。贷款部分,根据20年期、贷款年利率5.9%、等额本息还款计算,每月还款2300元,在其承受范围之内。房子入手后,还可支出5万元进行装修。

 

  2.当前理财规划需调整。现有存款13万元,扣除首付及装修房屋费用8.5万元,还有4.5万元。建议留存2万元作为家庭紧急备用金(约为家庭月支出的3.5倍),投资银行类理财产品,如中信银行薪金煲,去年同类年化收益在4%左右,支付灵活,又可获得较高收益。其余的2.5万元,由于当前股市行情较好,可一次性投资股票型基金,预计年收益10%。

 

  此外,每月结余部分,建议投入部分做基金定投,作为家庭的大项支出储备,预计年收益6%。

 

  3.宝宝出生后的理财建议。宝宝出生后,将增加家庭月支出2000元,家庭每月结余扣除生活、房贷、宝宝相关支出后,只有2367元。建议保持家庭紧急备用金2万元不变,在每月结余中拿500元进行基金定投,作为宝宝的教育金储备,预期收益6%,20年后预计本息收益23万元,可满足孩子的教育需求。其余部分继续作为家庭的大项支出储备进行基金定投。

 

 

  读者案例 2

 

  读者吴女士今年33岁,爱人37岁,家庭年收入24万元左右,均有三险一金。孩子刚满一周岁,请保姆带,每月3200元。此外,房贷还剩25万元没还完,现在每月扣除公积金后,还得交1200元,另外每月奶粉、尿布及生活费用3000元,爱人有补充商业保险每年4000元。

 

  吴女士说,目前有存款35万元,其中三年定期3万元(7月份期满),活期11万元,银行理财产品11万元(5月初到期),股票型基金10万元。咨询理财师:1.定存和理财产品到期后,应如何调整?2.房产不是学区房,现在房产新政有利首改房,是否可趁机把现有房子卖了(现有房子估计能卖80万左右),买一套学区房?

 

  ——规划建议——

  吴女士家庭收入较高,但支出也比较大,月结余为12300元。在投资方面,吴女士比较积极,定存、银行理财产品、基金都有配置,当前面临是否换房的理财需求。就此给予以下建议:

 

  一、投资规划调整。

  (1)吴女士及先生虽然有三险一金,但仍应加大个人的意外险、定期寿险和健康险的保障力度,确保家庭生活质量不受影响,建议保险投入占到家庭收入的10%,每月增加保险支出2000元;

  (2)设立子女教育金,可采用基金定投与保险相结合,每月投入500元进行基金定投,预计收益6%,20年后本金收益和约23万元,可满足孩子一次性大额教育支出。保险建议投资信诚“康赢年年”年金保险,年缴费10000元;

  (3)建立家庭紧急备用金5万元(为家庭月支出的3~6倍),可投资于短期理财产品,支取灵活,如中信银行天天快车保本理财,去年同类产品年化收益在3.75%左右;

  (4)定存及理财产品到期后,建议股票型基金10万元不变,吴女士家庭的闲置资金有25万元,扣除5万元备用金,还有20万元, 其中5万元可投资于债券型基金以提高收益,剩余15万元可投资于长期理财产品。如此调整后,吴女士家庭月结余为12300-2000-500-833=9000元(取整)。

 

  二、建议购买一套120㎡三房。

  吴女士现有房产可卖80万元,那么还完尚未还清的贷款25万元后,还剩55万元。再购的学区房,因吴女士家庭有请保姆,因此建议购买120㎡三房,假设该学区房已满2年,均价每平方米12000元,那么总价在144万元左右。

  吴女士及先生都有三险一金,建议采用公积金+组合贷款。新政规定,首改房首付三成,即43.2万元,吴女士可用卖房所剩资金支付。另贷款七成即100.8万元,建议办理组合贷款。其中,公积金最高可贷60万元,根据20年期、年利率4.0%、等额本息还款法,每月还3635.88元;组合贷款40.8万元,同样20年期、年利率5.9%、等额本息还款法,每月还2899.55元。如此一来,每月支付房贷后,仍有结余3600元,不影响家庭生活质量。

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