“在泉州、厦门购买二手房，只要满两年的都可以免缴增值税哦。”前日，看到财政部、国家税务总局公布的从5月1日起将在全国范围内全面推行的营改增方案细则之后，正有买房打算的林先生很兴奋。他说，前两天营改增政策刚刚推出来时，他还很担心如果购买两年以上的房子需要依据增值部分来缴纳税费，会比原先的税负更重，没想到细则中明确给予了免税优惠。“细则公布之后，来询价的市民确实变多了。”市区某房屋中介负责人说，以往正常每天最多会接到四五个相关电话，昨天一天他一下接到十几个电话，都是来询问二手房房源的。
降税负 买房建房的都叫好
“我们还是最关心买房的问题，也并不是所有买房的都有优惠，还是要看你买什么样的房子。”蔡先生说，细读之后发现，营改增细则规定了一系列享受扣减增值税的规定，涉及退役士兵创业就业、重点群体创业就业、个人将购买不足2年的住房对外销售等。根据最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，对个人住房转让实施差别政策。其中，对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在建筑服务领域，方案明确一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程老项目提供的建筑服务等，都可以选择适用简易计税方法计税。陈震东，厦门市软筑信息技术有限公司首席执行官，长期致力于整合建材市场资源。他认为，此次营改增对建筑行业以及房地产行业会有一定的短期冲击。
判断营改增对房地产公司的影响，关键是看土地成本能否抵扣。很明显，营改增首先会增加低毛利率的建筑企业的净利润，同时将大大增加高抵扣比例的建筑企业的净利润，长远来看减负效果将逐步明显。
在提到营改增是否会影响房价时，陈震东认为，房价还是由市场说了算。他并不认为营改增之后房价就会大幅波动，“应该是稳中略升吧”。对此，房屋中介经营者老吴也认为，特别是免税的老房子虽然询价的市民有明显增多，但是购房时的谨慎心态也很明显。“一般都是为了改善住房，投资或者投机的购房人近几年少了。”老吴说。
可抵扣 办公物业或旺销
“营改增有利于规范和提高房地产企业的财税管理水平，完善房地产企业增值税的抵扣链条。或许还将激发房企建造精装房的积极性，这样可以通过增加建安成本的抵扣来降低税负。”有房企负责人向记者表示。
百丞税务咨询有限公司总经理董华告诉记者，税种和税率的改变，对不同企业甚至不同项目所带来的影响各有不同。总体而言，高利润项目会增加税负，低利润项目很可能会降低税负。这从一定程度上说，将有利于那些库存量较大、去库存艰难、利润相对较薄的三四线城市开发商降低税负，从而给这些开发商提供更大的降价空间，有利于三四线城市去库存。而对于京沪等地一些囤地时间较长、获得土地成本较低的房企来说，利润越是丰厚税负越会增加。
值得注意的是，细则明确：2016年5月1日后取得不动产或不动产在建工程也可以作为抵扣项自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产。不动产投资被纳入抵扣，将鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对商用物业市场是一大利好。
睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦表示，营改增后原商业二手房买卖税负有望下降2-3个百分点;而企业持有物业抵扣增值税对办公物业去库存起到非常重要的作用，未来企业通过持有不动产可以有效降低企业负担，并产生多元的收入结构。这将有利于降低城市商业地产的整体库存。（记者 王宇静）
营改增对新试点四行业影响几何
泉州各行业密切关注政策动向，专业人士建议企业优先做好事项管理
3月24日，财政部和国家税务总局联合发文，明确从今年5月1日起将房地产业和建筑业、金融服务业和生活服务业等行业纳入营改增体系，并明确了适用于这四个行业的相关增值税税率和具体政策。
记者昨日采访了泉州一些业界人士，他们均表示非常关注新的增值税税率对其所在行业税负的影响。不过专业人士表示，即使是财政部部长楼继伟在新闻发布会上也提到“在很多情况下，单个企业的税负是减轻还是增加，是受其自身增值税管理情况，以及其与客户、供应商的商业谈判能力的影响的”，所以还是要具体情况具体分析。
生活服务业
收获优惠“大礼包”
生活服务业是与老百姓日常生活最为紧密的行业，因此改革对生活服务业有什么影响备受关注。根据规定，生活服务是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。和金融业一样，生活服务业实行6%的增值税率。
“生活服务业原来按5%税率缴纳营业税，营改增后分两种情况，一种适用于一般纳税人的6%增值税率，另一种是小规模纳税人按照简易计税方法适用3%的征收率。” 专家表示。营改增后，税率发生变化幅度不是很大，而且由于可以增加进项抵扣，尤其是对进项税金较多的纳税人更为有利。
专业分析人士表示，在许多情况下，预测的税负影响仅仅是基于“预期”而已，因为最重要的是政策还有待落实。“本次营改增焦点几乎全部集中于将要受到直接影响的行业纳税人，但实际上所有行业都会受到影响，因为所有行业在经营时都需要购买或使用房地产服务、金融服务、保险以及生活服务。”专业人士表示，对于已经成为增值税一般纳税人的企业来说，将可以就购买这些新纳入增值税范围的行业的纳税人所提供的服务抵扣进项税;同时即将成为增值税一般纳税人的企业也将可以在购买商品和服务时抵扣进项税。总的来说，绝大多数企业将会受益于营改增。这意味着，传统的制造业、批发业和零售业消费这些服务时可以获得更多的进项税。
“对于服务业来说的话，税负持平以及下降的可能性比较大。”宏兴会计机构税务专员小黄分析认为，因为目前提供生活服务的企业大部分是小规模的企业，依然适用3%的税率，变化不大。“像一些大型酒店，如果把配置、装修等费用列支出来抵扣，那其实预期税负是降低的。之前这些项目的费用是没法抵扣的，但是具体情况还要具体分析，前提是生活服务类企业也能够从整个链条中拿到那么多发票来抵扣。”小黄说。
值得注意的是，对于生活服务业，此次改革免税优惠较为“丰厚”。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确了免征增值税的项目包括：托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍服务，殡葬服务，残疾人员本人为社会提供的服务，医疗机构提供的医疗服务，从事学历教育的学习提供的教育服务，学生勤工俭学提供的服务，家政服务企业由员工制家政服务员提供家政服务取得的收入，等等。
金融业
“在等总行的通知”
记者联系了某股份制银行在泉州的媒体负责人。该负责人表示，营改增的政策，他们也一直在关注。“但由于之前细则没有下来，谁也不知道该怎么办。现在细则下来了，也还得等总行的通知下来，估计总行会有统一的一些培训，我们才能进一步落实。”该负责人说。
宏兴会计机构总经理庄惠忠告诉记者，作为专业的财务服务机构，他们从营改增的新闻刚刚发布就一直在密切关注。“前天细则一出来，税务专员们就在研究了。但是目前还没有具体实施，可能实施过程中还会出现各种各样的情况需要应对。”她说。
营改增对于金融业的影响，宏兴会计机构税务专员小黄分析表示，虽然细则中增值税销项税率比营业税税率上升了1%，但考虑到银行是可以抵扣进项税的，“只是贷款利息这些是不能抵扣的，所以总的来说，税负估计还是差不多”。
业内人士分析认为，营改增对于金融业中的资产管理类公司，比如基金或者信托可能是利好，这些公司接受服务时可以抵扣进项税，因此税负可能下降。“但是对于融资租赁公司来说，就可能受到不利影响。因为目前融资部分适用17%的增值税税率(售后回租业务的利息收入适用6%的增值税税率)。与其他融资形式相比，除非融资租赁与其他金融业均使用相同税率，否则影响比较不利。”业内人士分析说。
房产地业
刺激企业买楼需求
对于房地产纳入营改增试点，二手房交易会否受影响一直是关注焦点。
根据新规，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。对北上广深四地而言，如果想要免征增值税，必须是销售2年以上的普通住房，如果是将购买2年以上的非普通住房销售，则需要以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。
对普通老百姓来说，适用于二手房的增值税优惠措施几乎“平移”了现行营业税优惠政策，因此不会增加交易环节的税收负担。梁因乐表示，不同地域对二手房交易税收实际承担人的操作惯例存在较大差异，因此营改增对二手房交易市场的影响主要还是由市场供需决定。
值得注意的是，销售不动产的“时机”也将影响到缴纳增值税税率。比如，一般纳税人销售其4月30日前取得的不动产，可选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额;若是销售5月1日后取得的不动产，应适用11%的税率。交税地点也涉及，需要在不动产所在地预缴一部分税款，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
分析认为，房地产营改增，将助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。同时，为实现进项抵扣，开发商会逐步告别“大而全”的粗放模式，将咨询和设计等业务外包。此外，由于土地或房屋增值越多，开发商缴税越多，这就约束其不再靠涨价获益，而是转向提升品质和成本管控。
改革对“去库存”有啥影响?营改增后所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有行业企业而言，改善办公条件购置办公楼时成本会降低，因此会对商业地产销售产生一定的刺激，有望促进写字楼去库存。
建筑业
影响最终利润率
统计数据显示，我国建筑业年产值近16万亿元，从业人员达到4500万，建筑业营改增涉及人数众多，利益调整复杂。从征收3%的营业税，到改为征收11%的增值税，这一税率适用于建筑业一般纳税人，而小规模纳税人可选择简易计税方法征收3%的增值税。尤其对于大的建筑企业，税负会否明显上升?这是社会普遍关心的问题。
此前财税部门有关负责人表示，营改增推开后“所有行业税负只减不增”。这其中也包括建筑行业，但具体到每个企业需要尽早规范经营、调整业务结构等，通过增加抵扣等方式降低税负。北京中建政研信息咨询中心主任梁舰建议说，可以通过完善企业内部管理流程、会计核算，防范误操作导致多缴税或者涉税风险。
安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐接受采访时表示，营改增对建筑业是否利好，绝不能只盯着税负的增减，而是要看最终企业利润率的变化。长远看，营改增将推动建筑业生产方式的转变，促进建筑企业进一步加强内部管理和控制，加快转型升级。
为降低建筑企业负担，方案明确在一些“特殊情况”下，一般纳税人可以选择3%的简易征收税率。比如，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，即施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务;或是一般纳税人为甲方工程提供的建筑服务，这是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
专家建言
提前做好流程管理
世界知名的毕马威会计师事务所分析认为，新规则从发布到实施只有五六周的时间，企业无疑将面临巨大挑战。“没有提前做筹划的企业只能采取渐进的过程来实施营改增，优先事项管理将是一个主要的任务。”专业人士分析说。
税务专业人士建议，即日起到今年5月1日，企业应分析政策对于所有业务增值税处理的影响，在IT系统或者手工流程中实现价税分离，准确地进行会计核算。敏感事项的影响，企业需要确定定价策略并进一步分析营改增对企业的财务影响;重新审阅已签订的合同，明确增值税是否转嫁;更新合同模板以降低增值税风险;将企业内部系统和金税系统实现对接，满足系统或人工开票的要求，并进行增值税一般纳税人登记并参加强制培训以购买税控设备;购买税控设备，申请增值税专用发票最高开票限额并确定领购发票的数量;获取客户的增值税一般纳税人登记信息(确保可以开具增值税专用发票)，并将企业的增值税一般纳税人登记信息告知供应商。
在内部和流程管理上，企业在6月25日之前应建立并执行增值税发票管理及增值税风险管理的内部流程;至少需要对财务、运营、税务、法务和信息系统的员工进行培训;制定增值税手册，记录已经实施的增值税处理方案及相关操作并做好实时更新的准备; 通过系统实现申报或暂时通过手工方案进行纳税申报。
政府宣布将营改增全面实施后的第一个纳税申报期从6月15日延长至25日，所以企业需在截止日期前申报缴纳增值税。“6月25日之后，企业还需要做好准备来应对一些‘意想不到’的问题。预期政策会有多轮修订，企业需要确保增值税手册和流程已做出相应的更新。”专业人士表示。（记者 郭华萍）
